Subsanación de discrepancias de catastro

La subsanación de discrepancias catastrales se refiere al proceso de corregir las diferencias que puedan existir entre la realidad física de un inmueble y la información que consta en el catastro. Estas discrepancias pueden surgir cuando, por ejemplo, los lindes o la superficie que aparecen en el catastro no coinciden con los reales del terreno, piso o edificio en cuestión.

Es importante destacar que el catastro es un registro administrativo supervisado por Hacienda y se utiliza como referencia para el pago de impuestos. La intención es que este registro se interconecte con el registro de la propiedad, aunque la información del registro de la propiedad prevalece sobre el catastro.

El catastro debe reflejar la realidad, y por ello tiene la autoridad para incorporar nuevos inmuebles, cambios en la propiedad y en las características de los bienes ya existentes. En este contexto, las personas pueden realizar declaraciones, comunicaciones o solicitudes, subsanar o rectificar discrepancias, recibir inspecciones o actualizaciones de la valoración catastral. Estos procedimientos pueden requerir la presentación de planos digitales de la propiedad y su descripción gráfica.

Cuándo solicitar una subsanación de discrepancia de catastro

Usualmente, las personas revisan el catastro de su propiedad cuando están por realizar un negocio o cuando deben pagar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Sin embargo, pueden surgir situaciones en las que, al intentar vender o modificar un inmueble, se descubre que la realidad física y el registro catastral no coinciden. La legislación busca que haya concordancia entre el catastro y la realidad física, así como con el registro de la propiedad.

Si detectas una diferencia, como en lindes o superficie, que no se debe al incumplimiento de la obligación de declarar, puedes iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias en el catastro. Este procedimiento se realiza enviando una solicitud junto a un informe técnico que respalde la discrepancia a la gerencia local del catastro correspondiente al lugar del inmueble. Es importante tener en cuenta que la respuesta puede tardar hasta seis meses y, si no se recibe respuesta en ese tiempo, se considera que la solicitud ha sido desestimada.

No hay un momento específico para solicitar la subsanación; se hace cuando se identifica la necesidad. Por ejemplo, hay casos en los que una persona quiere vender una finca que resultó de la unión de varios terrenos y, aunque el registro de la propiedad refleja correctamente la unión, el catastro no. Otras veces, se descubre que los lindes no están correctamente establecidos en el catastro.

Es esencial recordar que el catastro permite una diferencia del 10% con la realidad. Además, existen otros procedimientos, como la declaración catastral, que obligan a declarar ciertas acciones o cambios relacionados con la propiedad. Por lo tanto, la subsanación de discrepancias es una situación particular y especial.

Normativa aplicable

La subsanación de discrepancias catastrales está regulada y reconocida en la Ley 1/2004, del Catastro Municipal y en su actualización 13/2015 que la vinculó con una reforma a la Ley Hipotecaria. Es fundamental entender que la información contenida en el registro de la propiedad tiene prevalencia sobre la catastral. Esto se debe a que el registro de la propiedad certifica el derecho sobre los inmuebles, mientras que el catastro actúa como una referencia administrativa de Hacienda.

El capítulo III del art. 18 de la ley permite el procedimiento de subsanación de discrepancias. Este procedimiento es aplicable cuando hay una diferencia entre la realidad física del inmueble y su registro catastral. Sin embargo, es esencial distinguir que la discrepancia no es el único procedimiento posible. También se puede realizar una declaración catastral cuando se lleva a cabo un negocio, hecho o acto con un inmueble y no se espera comunicación por otra vía, como podría ser a través de la notaría o el registro de la propiedad.

El propietario tiene la obligación de realizar la declaración y no puede reemplazarla con el procedimiento de subsanación de discrepancias. La subsanación en sí es una competencia del catastro, pero cualquier persona puede promoverla si detecta una diferencia entre la realidad del inmueble y su certificación catastral. Para ello, se debe enviar una solicitud a la gerencia local del catastro acompañada de un informe elaborado por un experto.

Cómo obtener la subsanación de discrepancia de catastro

Es esencial trabajar con un profesional cualificado durante todo el proceso para garantizar que la solicitud y el informe técnico sean considerados válidos y que la propiedad cuente con una descripción ajustada a la realidad.

¿Quién realiza la subsanación de discrepancia de catastro?

La subsanación de la discrepancia catastral puede ser iniciada tanto por los particulares como por la propia administración. Sin embargo, el informe técnico necesario para justificar la discrepancia debe ser realizado por un profesional. Este informe técnico debe ser realizado por un técnico profesional, que puede ser un ingeniero o un arquitecto superior.

Proceso trámite 

Para tramitar una subsanación de discrepancias en el catastro, sigue los siguientes pasos:

1. Notificación a la dirección local: El primer paso es notificar a la dirección local del catastro sobre la existencia de una discrepancia entre la realidad física del inmueble y su certificación catastral. Si la discrepancia es entre el catastro y el registro de la propiedad, se considera válido el registro. Pero ten en cuenta que la autoridad también puede activar el procedimiento por iniciativa propia.
2. Informe técnico: Debes sustentar la solicitud de subsanación con un informe técnico. Este documento debe señalar y explicar las diferencias detectadas y puede incluir un levantamiento topográfico que defina los lindes y la superficie del inmueble. Este informe puede ser elaborado por un arquitecto o ingeniero (ya sea superior o técnico) con los conocimientos e instrumentos adecuados.
3. Procedimiento: Una vez presentada la solicitud, las autoridades acuerdan y notifican el inicio del procedimiento. Se realizan audiencias con los interesados, se produce una resolución y, finalmente, se notifica la decisión. El plazo de resolución es de seis meses, y si no se recibe respuesta en ese tiempo, se considera que la solicitud ha sido desestimada. Durante los primeros 15 días del procedimiento, se destinan a recibir alegatos de los interesados.
4. Objeciones: Tras la resolución, la ley permite presentar objeciones, ya sean administrativas o judiciales, durante el primer mes después de emitida la resolución. Sin embargo, no se pueden presentar objeciones de manera simultánea. El procedimiento solo es posible si el origen de la discrepancia catastral no reside en el incumplimiento de la obligación de declarar un cambio en el inmueble (de propietarios o de condición física). Pero también se puede subsanar la discrepancia existente al momento de realizar una declaración ante notario, quien debe verificarla antes de anotarla en escritura pública y comunicarla al catastro.

El cambio se incorpora al registro catastral y se constituye en la nueva información del inmueble, sin que amerite que se citen los datos previos. Toma en cuenta que desde la reformulación de la ley en 2015, la incorporación de las nuevas fincas en el catastro incluye su representación gráfica georreferenciada. Y esta también puede trasladarse a la escritura notarial y al registro de la propiedad. La representación gráfica de las existentes es opcional.

Lugar de tramitación 

Generalmente, la subsanación de discrepancias se tramita a través de la delegación local del catastro, que también puede estar ubicada en el ayuntamiento.

Cuánto tarda

Una vez presentada la solicitud de subsanación de discrepancia catastral, la administración tiene un plazo de seis meses para resolverla. Los primeros 15 días se destinan a recibir alegatos de parte de los interesados. 

Después de la resolución se notificará a los interesados, quienes tendrán un plazo de un mes para interponer un recurso administrativo o judicial. Además, esta resolución podrá incorporarse a la escritura de propiedad de la finca o inmueble.

Tras ser emitida por las autoridades, la resolución entra en vigencia al día siguiente de su notificación. Esta resolución puede incorporarse a la escritura de la propiedad sin necesidad de hacer referencia a la condición previa en futuros documentos. Es importante tener en cuenta que los procedimientos derivados también pueden requerir tiempo, y es difícil estimar la resolución de un deslinde que llegue a la vía judicial. Además, tras la notificación, hay un período en el que se pueden presentar objeciones al dictamen.

La vía administrativa se intenta ante la gerencia que realizó el dictamen, y la segunda ante un tribunal regional o local. También se permite reclamar ante el tribunal económico-administrativo con competencia central cuando el inmueble tiene un valor catastral superior a 1,8 millones de euros.

Cuánto cuesta una subsanación de discrepancia de catastro

El coste de una subsanación de discrepancias de catastro puede variar según diversos factores, pero según el histórico de nuestros clientes y profesionales podemos concluir que el precio más bajo suele ser 300 €, mientras que el mayor oscila en 700€.

Cómo se calcula el precio

Los honorarios del profesional son acordes a la superficie que tenga que examinar, sus características y el informe pertinente.