La licencia de obra menor es el permiso necesario para realizar, como bien indica su nombre, obras de tipo menor. Estos trabajos suelen destacar, en la mayoría de las ocasiones, tanto por su sencillez técnica como por su reducido precio. Basta echar un vistazo a lo que tenemos alrededor en nuestras casas para darnos cuenta de que, al menos, en una ocasión, hemos hecho alguna obra menor de este tipo. Desde alguna pequeña reparación hasta la colocación de revestimientos. A ello has de sumar otras actuaciones de pequeño calado, como la instalación de cerramientos, como puertas y ventanas; eliminación de obstáculos para personas con discapacidad; y colocación de calefactores y todo tipo de fontanería. Las pequeñas actuaciones en el sistema eléctrico también se incluyen en esta categoría.
Las obras contempladas dentro de toda licencia de obra menor te permitirán trabajar en una vivienda o un local comercial, así como en elementos como la fachada y la cubierta, entre otras cosas. Es decir, este permiso no pone límites en cuanto al ámbito en el que se van a desarrollar esos trabajos. La única condición es que sean trabajos sencillos.
Qué pasa si modificas la estructura de una casa
En este caso, ya estarías ante una obra de gran calado y, por lo tanto, ya sería necesario contar con una licencia de obra mayor. Por ejemplo, si trabajas sobre la estructura del edificio o de la vivienda, además de otros elementos como aquellos destinados a proteger la construcción contra el fuego, necesitarás de una licencia de obra mayor. Tampoco estaremos ante una obra menor si decidimos modificar la superficie o altura o si se trata de una reforma total de la construcción. En este caso, necesitaríamos un permiso de obra mayor.
Organismos que conceden la licencia de obra menor
Por norma, las competencias de Urbanismo son municipales. Por lo tanto, si quieres hacer obra en casa y deseas que todo esté en regla, te recomendamos que visites las oficinas de tu ayuntamiento para solicitar la documentación que deberás completar y entregar en esa misma ventanilla. Las licencias de obra menor son concedidas por la Administración local para controlar todas las actividades del ámbito urbanístico, sean de la importancia que sean, que se desarrollen en la ciudad. Da igual el lugar donde se desarrollen: un solar, una casa unifamiliar o un bloque de viviendas u oficinas. El ayuntamiento te concederá este permiso en función de unos requisitos prefijados que tendrás que cumplir a rajatabla. En caso contrario, corres el serio riesgo de que se te sea denegada y, por lo tanto, no puedas llevar a cabo el trabajo que tenías pensado.
Es fundamental que solicitemos esta licencia con cierta previsión, tiempo antes de comenzar las reformas. De esta manera, evitaremos cualquier tipo de riesgo. Debemos recordar que no disponer de este permiso podría derivar en una sanción administrativa y el precinto del espacio hasta que dispongamos de las licencias necesarias.
Para conseguir la licencia de obra es necesario llevar a cabo un proceso que conviene realizar con tiempo para dar lugar a que se obtengan los permisos a tiempo para empezar la reforma.
Hay que contactar con un arquitecto o un arquitecto técnico, siempre dependiendo de la obra a realizar, que prepare la documentación técnica necesaria según lo establecido en cada localidad:
- Proyecto con memoria descriptiva y justificativa
- Plano topográfico
- Planos acotados.
- Presupuesto por unidades de obra, etc.
El arquitecto o arquitecto técnico presentará la documentación requerida ante el Colegio de arquitectos o el de aparejadores correspondiente para su visado. Se procederá también al abono de la tasa resultante al aplicar el tipo de gravamen vigente en la localidad donde se vaya a realizar la obra, sobre el Presupuesto de Ejecución.
El interesado o el arquitecto presentan la solicitud con la documentación necesaria (incluido el impreso que certifica haber abonado las tasas o impreso de autoliquidación) en el ayuntamiento.
Se abre un plazo en el que, si es necesario, el ayuntamiento puede solicitar información o documentación complementaria a los solicitantes.
Los técnicos del ayuntamiento analizarán la documentación y emitirán una resolución que será comunicada al interesado en el plazo de uno a tres meses.
Documentación necesaria para la solicitud:
Cada ayuntamiento establece la documentación necesaria. En general podemos establecer estos documentos:
- Modelo de solicitud.
- DNI del solicitante (fotocopia).
- Documento de delegación que acredite una representación de un técnico (en caso de ser así).
- Justificante de pago de las tasas correspondientes (modelo de autoliquidación).
- Proyecto Técnico visado por el Colegio de Arquitectos. Se debe presentar por triplicado y debe de incluir:
- Plano cartográfico en formato digital.
- Plano de situación.
- Plano antes de las obras.
- Presupuesto por unidades a precios actuales de mercado.
- Memoria descriptiva y justificativa de la actuación, con la duración prevista para las obras y fecha prevista para inicio desde la obtención de la licencia municipal.
- Memoria explicativa y planos en anexo de prevención de incendios.
- Instalaciones.
- Pliego de condiciones.
- Estudio de la gestión de residuos.
Documentación específica en función del tipo de obra a realizar.
Si bien hay documentos genéricos cada tipo de obra mayor tendrá su documentación específica.
Obras en edificios:
En las obras de rehabilitación, reforma, ampliación… que afecte a elementos estructurales, además de los documentos reseñados se puede solicitar:
- Planos acotados a escala de plantas, alzados y secciones para definir el estado actual del inmueble antes de las obras.
- Planos topográficos de la parcela.
Si las obras afectan a edificios declarados bienes de interés cultural se puede incluir la solicitud de una descripción fotográfica en del edificio, de la zona afectada por las obras, y de toda la fachada si se refiere a ella.
Obras de demolición:
Si la demolición es total, reseñar el estado actual de la totalidad de la construcción y su uso. Si es parcial se deben indicar las partes que desaparecen, así como el resultado final que se espera tras la demolición.
Obras de edificación de nueva planta:
Además de la documentación general se solicitará licencia de parcelación, en caso de ser necesaria, o el impreso de estadística de construcción de edificios.
Insistimos: debes pedir una licencia de obra menor siempre antes de comenzar la obra que tengas pensado llevar a cabo. Has de hacerlo con cierta previsión, pero tampoco hace falta caer en el exceso. Hoy por hoy, las cuestiones burocráticas al respecto fluyen con cierta velocidad, por lo que lo normal sería contar con ese permiso, como mucho, tras dos visitas a las oficinas municipales. La primera, para retirar la documentación que debemos completar. La segunda, para entregarla y recibir, de paso, los permisos para hacer los trabajos. No te conviene pedirlas con mucha antelación, ya que este tipo de permisos caduca rápidamente. Su duración se estima en función de la dificultad del trabajo que queramos desarrollar. Por eso, está bien ser previsores, pero sin excesos.
Te conviene no confundirla con la licencia de obra mayor
Sea como sea, te conviene tener claro qué tipo de obra vas a hacer, ya sea tu casa o lugar de trabajo. Antes decíamos que no era necesario anticiparse en demasía a la hora de solicitar una licencia de obras menores, pero esto no debería aplicarse a la hora de pedir un permiso para obras mayores. Los trámites no deberían costarte más tiempo, pero es cierto que en el ayuntamiento requerirán un modelo de proyecto técnico que debe ser aceptado por la institución. Esta comunicación previa debe cumplir con todos los requisitos. De no hacerlo, la oficina municipal de Urbanismo estará en su derecho de denegarnos los permisos y, por tanto, impedirnos llevar a cabo las obras que queríamos realizar.
Las tasas de la licencia de obra menor
Igualmente, debemos tener en cuenta que es muy posible que tengamos que pagar tasas para conseguir las licencias de obra, ya sea menor o mayor. Cada localidad dispone de unos determinados precios y normativas, pero es posible que tengamos que pagar por dos motivos. Por un lado, la conocida tasa urbanística. Hay consistorios que han suprimido esta tasa. Por ello, debemos preguntar a los funcionarios que nos atenderán sobre ella. Quizá nos llevemos una sorpresa y no tengamos que abonar cantidad alguna. Por otro lado, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, que actúa sobre la base imponible que los obreros nos vayan a cobrar por llevar a cabo sus trabajos. Suele rondar entre el 3 y 5 %, siempre sin IVA incluido. En el caso de las licencias de obra mayor, también habrás de afrontar los honorarios del arquitecto o ingeniero responsable del proyecto.
A todo ello debemos añadir la firma de una declaración responsable, que entregaremos también en la oficina municipal de Urbanismo. En ella dejaremos bien claro que haremos buen uso de la licencia que nos otorguen y no llevaremos a cabo ninguna otra obra que se escape de los términos prefijados por el ayuntamiento. Esa declaración responsable puede ser utilizada en nuestra contra, si decidimos sobrepasar las condiciones fijadas e, incluso, podemos llegar a ser sancionados por ello.
Es cada municipio el que a través de las ordenanzas municipales y la normativa establecida en su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) el que regula los requisitos a cumplir para la obtención de la licencia de obra mayor.
Por tanto, para la realización de una obra considerada dentro de esta categoría conviene informarse en la normativa del Plan General de Ordenación Urbana y/o en las Normas Urbanísticas para saber los requisitos de cada municipio y sus particularidades. Así como comenzar los trámites con tiempo para poder solucionar posibles contratiempos.
Como norma general, la Ley de Ordenación de la Edificación establece qué obras pueden ser realizadas por un arquitecto y cuáles se pueden llevar a cabo con un arquitecto técnico.
Otros requisitos y documentación necesaria
Además de todo lo reseñado en la mayoría de los municipios y dependiendo del tipo de actuación a realizar, exigirán la presentación de un estudio de la gestión de los residuos generados por las obras. Así como la valoración del coste previsto para la gestión de dichos residuos.
En el caso de residuos peligrosos se tendrá que hacer previsión y provisión para su retirada selectiva con el fin de evitar su mezcla con otros residuos no peligrosos. Todo ello está encaminado a garantizar su tratamiento por gestores autorizados de residuos peligrosos.
Otros modelos a incluir en las solicitudes
En los diferentes ayuntamientos se ponen a disposición del solicitante los diferentes modelos de impresos necesarios en función de la obra a realizar. Como por ejemplo:
- Modelo de aval bancario como garantía de la correcta gestión de residuos. Esto es una fianza para garantizar que la gestión de residuos de obra se realizará conforme a lo establecido en la normativa vigente.
- Modelo de aval. Este documento se requiere para garantizar reparación de posibles daños ocasionados en bienes púbicos.
- Impreso de estadística de construcción de inmuebles, según establece el Ministerio de Fomento para obra nueva.
- Modelo de solicitud de fianzas depositadas para poder recuperar las cantidades previamente entregadas cuando finalice la obra.
Cuanto cuesta licencia de obras
El coste de esta licencia varía según la localidad, el tipo de obra y la superficie a intervenir. En líneas generales, los precios oscilan entre entre 150 y 6.000 euros.
Para pequeñas reformas, como las que no alteran la estructura original del inmueble, los precios suelen ser más bajos, rondando los 150 a 650 euros.
Al tratarse de obras mayores, tales como una construcción nueva o la rehabilitación integral de un edificio, los precios aumentan proporcionalmente al tamaño del proyecto, pudiendo llegar hasta los 6.000 euros. Es importante tener en cuenta que, además de la licencia de obras propiamente dicha, pueden surgir costes asociados, como tasas de unificación de actúas (en caso de tratarse de varias fincas), o costes de contratación de profesionales técnicos para la redacción de proyectos o la dirección de las obras, que pueden representar un aumento en el presupuesto.
Cabe mencionar que, independientemente del coste, obtener la licencia de obras es fundamental para cumplir con la legalidad y evitar sanciones, que pueden resultar mucho más onerosas que el precio de la licencia en sí.
