Segregar casa familiar separadas por un patio
El patio pertenece a un heredero pero la pared del otro heredero tiene ventanas. ¿Para segregar hay que tapar esas ventanas del patio?
Esther preguntó sobre Inmobiliario Pregunta desde: Albacete
- Trámites:
- Segregación vivienda
Fecha: 19/08/2024
1 respuestas
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Maria Jesus Puerta Angulo respondió: Profesional de Certicalia
La situación que describes involucra la segregación de una casa familiar en dos propiedades separadas, con un patio que pertenece a uno de los herederos y ventanas que dan a ese patio desde la casa del otro heredero. Este tipo de situaciones suele ser bastante delicada debido a las normativas urbanísticas y de propiedad.
1. Normativa sobre Ventanas y Linderos
En muchas normativas urbanísticas y de propiedad horizontal, existen regulaciones sobre la apertura de ventanas que den a una propiedad vecina. Estas normativas suelen estar recogidas en el Código Civil y en las ordenanzas municipales.
En particular, el Código Civil español establece que las ventanas directas (las que miran de frente a una propiedad vecina) deben estar a una cierta distancia mínima del lindero del vecino (normalmente 2 metros), salvo que se tenga un acuerdo entre las partes que lo permita.
2. Impacto en la Segregación
Segregación de la Propiedad: Al segregar la propiedad, estarías creando dos fincas independientes. Si las ventanas de uno de los herederos dan al patio del otro, podrían existir problemas legales si no se cumple con la normativa de distancias o si no se llega a un acuerdo.
Tapar las Ventanas: En principio, si las ventanas están dentro de la distancia mínima que establece la normativa o si hay algún inconveniente relacionado con la privacidad o el uso del patio por parte del otro heredero, podría ser necesario cerrar o modificar las ventanas para cumplir con la normativa. Sin embargo, esto dependerá de las normativas locales y de cualquier acuerdo que puedas alcanzar con el otro heredero.
3. Acuerdo entre Herederos
Negociación y Acuerdo: Antes de tomar decisiones drásticas como tapar ventanas, es aconsejable intentar llegar a un acuerdo con el otro heredero. Podéis negociar un uso compartido del patio, o establecer servidumbres (derechos de paso, vistas, etc.) que regulen cómo se utilizarán las ventanas y el patio.
Servidumbres de Vistas: Si llegáis a un acuerdo, podríais constituir una servidumbre de vistas, que permitiría a uno de los herederos mantener las ventanas que dan al patio, bajo ciertas condiciones.
4. Asesoramiento Técnico y Jurídico
Informe Técnico: Sería recomendable obtener un informe técnico de un arquitecto o ingeniero que pueda evaluar la situación específica de las ventanas y el patio, así como las implicaciones de la segregación. Esto ayudará a determinar si es necesario cerrar las ventanas o si existen otras soluciones técnicas.
Asesoramiento Legal: Consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal o urbanismo es crucial. Ellos podrán revisar la normativa local, la escritura de la propiedad, y cualquier otra documentación relevante para aconsejarte sobre los pasos legales a seguir.
5. Trámites para la Segregación
Licencia de Segregación: Necesitarás solicitar una licencia de segregación en el ayuntamiento correspondiente. El expediente incluirá planos, un proyecto técnico y el acuerdo entre las partes, si corresponde.
Escritura Pública y Registro: Una vez aprobada la segregación, se debe formalizar mediante escritura pública ante notario y registrar las nuevas propiedades en el Registro de la Propiedad.
Conclusión
Antes de realizar la segregación, es fundamental asegurarse de que todas las condiciones legales y técnicas se cumplan. Si las ventanas que dan al patio incumplen la normativa o generan un conflicto con el uso del patio, es posible que deban taparse o modificarse, a menos que se alcance un acuerdo que lo permita.
Te recomendamos que contactes con un profesional para recibir un asesoramiento integral sobre los pasos a seguir, desde la evaluación técnica de la propiedad hasta la obtención de las licencias y la formalización de la segregación. Nuestra empresa puede ayudarte en todo el proceso, asegurando que se respeten las normativas y que los derechos de todos los herederos estén protegidos.
Esther replicó:
ParticularGracias por tu explicación. Una pregunta mas: el hecho que la construcción tenga más de 50 años no crea unos derechos de luz y vistas, aunque se tenga que modificar las ventanas?? Gracias
