Duda sobre patio de luces cerrado
Buenos días, en nuestro edificio hay un patio de luces, cuyo dueño lo techó hace 50 años, formando parte de su local. Nunca se ha hecho nada contra ellos. Ahora quieren convertir ese local en dos viviendas y nos preguntamos si tienen derecho a usar ese patio de luces como parte de estas nuevas viviendas, o si tiene que formar parte de la comunidad como espacio común. ¿Se puede hacer algo ahora? ¿Denunciar a urbanismo?
Carmen preguntó sobre Comunidad de propietarios Pregunta desde: Madrid
Fecha: 23/02/2024
2 respuestas
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Atrium respondió: Profesional de Certicalia
Buenas días Carmen, un patio de vecinos es un elemento común y por ende no deberia ser ocupado por nadie. Distinto es el planteamiento en cuanto a que la comunidad puede ejercer alguna acción legal, ya después de 50 años permitiendolo, el propietario podria oponerse a restituirlo por considerar que tiene una autorización tácita por parte de la comunidad. La acción civil, prescribe a los 6 años de realizar la obra ilegal, y si durante ese tiempo no se realizo notificación alguna, se podría considerar que no se interrumpio la prescripción y por lo tanto de forma tácita se le concedió autorización. Este asunto se tendría que valorar con mas detenimiento y con las actas de comunidad por delante.
En referencia a la segunda consulta, de querer realizar la conversión de un local en dos apartamentos y hacer uso de ese patio, habría que conocer que uso pretende darle al propio patio. La conversión de los locales a vivienda se pueden realizar sin autorización de la comunidad, salvo en aquellos caso que se pretenda modificar o alterar un elemento común (por ejemplo abrir una puerta por el propio portal de la comunidad), aunque en cualquier caso se necesita de una licencia de obras por parte del ayuntamiento, que es quien debe comprobar si estas nuevas viviendas cumplen los requisitos minimos legales exigibles (superficie minima util, superficie minima de luz y ventilación, viabilidad urbanistica, etc.).
Teniendo en cuenta lo anterior, si el propietario del local pretende incluir el patio como espacio habitable las nuevas viviendas, aunque este este techado desde hace 50 años, se podría encontrar con el problema de que las superficies de su escritura de propiedad no sean coincidentes con las que pretende declarar en el proyecto de conversión, por lo que el ayuntamiento podría denegar la autorización administrativa (licencia) y por lo tanto no podria realizar la obra.
Espero que le sirva de ayuda y si necesita ampliar mas información o considera necesario iniciar alguna actuación adicional, no dude en ponerse en contacto conmigo.
Un saludo
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Alejandro respondió: Profesional de Certicalia
Estimada Carmen,
Un patio vecinal de luces no puede ser ocupado con nada.
Si se ha techado y no ha habido quejas, no es óbice para que ustedes no le comuniquen al dueño del local que no puede transformarlos en viviendas. Que por cierto, habría que ver si se puede hacer por densidad urbanística.
Muchos éxitos,
