Legalizar obra antigua para vender inmueble
Hola, voy a vender mi casa que es antigua y tiene obras hechas por parte de algún propietario anterior y el que me la compra me dice que tengo que pagar el coste por obra nueva que yo se lo tenía que haber reclamado al anterior vendedor hace 13 años cuando la compré pero no sabía que no estaba legalizada ni tampoco el anterior propietario hizo la obra si no uno anterior. Mi pregunta es ésa, tengo que pagar yo el coste de la legalización de la obra antigua?
Francisco Sanchez Antequera preguntó sobre Legalización de obras Pregunta desde: Cádiz
- Trámites:
- Legalizar obras sin licencia
Fecha: 13/09/2017
6 respuestas
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Cerener respondió: Profesional de Certicalia
Lamento no estar de acuerdo con algunas de las respuestas.
En principio usted puede vender sin legalizar ninguna obra nueva, siempre que especifique en escritura el estado en el que se encuentra lo que vende para evitar futuras reclamaciones. Otra cosa distinta es que el comprador no esté dispuesto a pagar el mismo precio por una obra legalizada que por una obra sin legalizar (que además de unos costes, tiene una incertidumbre sobre en que condiciones podrá legalizarse).
Evidentemene si no se legaliza la obra realizada, no se podrá inscribir en el registro la obra nueva, Aunque la inscripcion en el registro no es obligatoria, si que pueden exigirla por ejemplo los bancos para dar una hipoteca. Eso evidentemente resta valor a la propiedad.
Si la obra tiene 13 años, como dice Jose Miguel, lo más probable es que sea legalizable (según ordenanzas) o al menos Asimilable a Fuera de Ordenación.
Espero haberle servido de ayuda, -
Angel Francisco respondió: Profesional de Certicalia
Cuando se vende un inmueble, el comprador tiene derecho a que todas las obras estén legalizadas y por lo tanto al vendedor corresponde los gastos que se origine dicha legalización.
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Luis respondió: Profesional de Certicalia
Debería haberlo pagado el otro propietario. Se lo puedes reclamar por vicios ocultos documental
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Radium respondió: Profesional de Certicalia
Buenos días:
Usted dice que alguien distinto de usted hizo unas obras en la vivienda (o sea, las obras están finalizadas). Además, usted va a vender una casa y según comenta ya tiene comprador. Ese comprador habrá pactado un precio con usted por la vivienda y ambos han aceptado. ¿Cuál es el problema?¿Ha detectado un defecto en aquella zona donde se realizó la obra?
Si la obra en cuestión ha dañado una parte de la vivienda, usted lo ocultó y una vez pagado el cliente lo detecta, usted puede tener responsabilidades porque se podría suponer que conocía este defecto y no lo mencionó y esto suponía una merma en el valor del edificio.
Si el comprador no ha pagado aún la vivienda, el comprador es libre de solicitarle mejoras o renegociar el precio del piso. Usted entonces aceptará o no. Lo que en ningún caso procedería sería una legalización de la obra anterior y más concretamente de hace tantos años.
Cosa distinta es que aquel propietario hubiera hecho una obra ilegal en su vivienda (por ejemplo, una habitación nueva) y usted no lo sabía pero el nuevo comprador se da cuenta de la ilegalidad. Estamos en el mismo caso anterior. Puede exigirle que antes de comprar la vivienda ésta esté completamente en orden. Pero este caso no sería distinto al de otras muchas cosas que piden a un vendedor (que la propiedad esté libre de cargas, que las escrituras estén efectivamente a nombre del dueño, disponer de certificado energético, etc.). En este caso, si el cliente lo quiere todo legal y se demuestra que la vivienda está en situación ilegal, usted debería pagar todas las cargas relativas a la vivienda, ya que usted es la propietaria.
Lo que nunca tendría sentido sería que la pidiera, por ejemplo, legalizar mediante licencia de obra aquella obra que se hizo. Nadie lo va a pedir ni tan siquiera hay obligación de guardar esa documentación pasados tantos años, porque una licencia de obra es sólo para el tiempo que dura la obra.
Insisto en que o bien se trata de una confusión por parte de su cliente o bien se trata de una obra (legal o no) que dio lugar a una situación ilegal del inmueble (esto suele ocurrir con habitaciones nuevas en un sitio distinto a la planta del edificio, cerramientos de balcones, instalaciones de toldos que estén prohibidas por ordenanza municipal, etc.). Y en este último caso, lamentablemente, al estar el inmueble en situación ilegal este comprador o cualquier otro está en su derecho de poder comprar algo legal y que no le proporcione problemas en el futuro.
Espero haberla ayudado. -
Jose Miguel respondió: Profesional de Certicalia
Como bien te dice el comprador, debiste exigirle al anterior propietario que legalizara las obras antes de comprarte la casa y ahora el deber de hacerlo es tuyo. Por otro lado, al haber transcurrido tanto tiempo las acciones sancionadoras han prescrito y puedes legalizar las obras aportando un informe gráfico y un certificado redactado por un arquitecto. También deberás abonar unas tasas que dependerán de las ordenanzas municipales que son muy dispares de unas localizades a otras. Si las obras no cumplieran con la normativa vigente en materia urbanística deberás solicitar una AFO (asimilado a fuera de ordenación) que aunque legaliza la situación del inmueble estarás más limitado a la hora de futuras reformas.
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Francisco Javier respondió: Profesional de Certicalia
Hola, te aconsejo que si lo que quieres es realizar la declaración de obra nueva, vayas a la notaría correspondiente y le preguntes cómo hacerlo. Puede ser que se pueda hacer en la misma compra venta así el comprador quede satisfecho en lo que te pide, pero para asegurarte que se puede hacer, ve a notaría o registro de la propiedad. Si lo que te piden es un certificado de coordenadas georreferenciadas de la construcción, se puede poner en contacto con nosotros y se lo hacemos.
