Para empezar debemos conocer la definición de cuota de participación y, claro está, que lo más sencillo es acudir a la propia definición que establece el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se regula que “… cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de la Ley”.
Cálculo de gastos comunes de un edificio
Los gastos de comunidad se distribuyen entre los propietarios de los predios por el coeficiente de estos; y en el cálculo de esos gastos de comunidad deben tenerse en cuenta todos los gastos correspondientes a elementos comunes del inmueble, es decir, el agua, la luz de las escaleras, portal y garaje, el mantenimiento del ascensor, las reparaciones en la antena de televisión colectiva, el seguro de responsabilidad civil de la comunidad, la recogida de basura, los gastos de limpieza, ente otros muchos.
Calcular la cuota de participación en la comunidad de vecinos
Para el cálculo de esa cuota de participación se deben tener en cuenta todos los predios del inmueble. Contando con las viviendas, las plazas de garaje, los trasteros y los locales comerciales. Esto se realiza en la constitución de la comunidad de propietarios.
Y, por qué es necesario calcular esa cuota de participación; muy sencillo, porque esta es la forma en que los propietarios contribuyen al sostenimiento del edificio en el que se radica la comunidad de propietarios.
Diferencia entre cuota de participación y coeficiente de propiedad
Al igual, que la cuota de participación debe ser tenida en cuenta cuándo la comunidad se encuentra ante la ejecución de obras en elementos comunes como, por ejemplo, el tejado, la fachada, el cambio de ascensor.
Y, no debemos olvidar, que igual que la cuota de participación se tiene en cuenta para el cálculo de los gastos de comunidad, también se debe tener en cuenta a efecto de la distribución de posibles ingresos que perciba la comunidad, cuestión muy frecuente en dos casos:
- Cuando la comunidad percibe ingresos por el alquiler de un elemento común; imaginemos que tiene alquilado un local comunitario para una guardería, o la vivienda en la que antiguamente vivía el portero.
- Cuando recibe una subvención por las obras de eficiencia energética llevadas a cabo en la fachada, lo que es muy habitual en estos momentos, más teniendo en cuenta dos asuntos:
- Un gran porcentaje de comunidades de propietarios se encuentran ejecutando obras en sus fachadas, patios y tejados para adaptarse a la Directiva 20-20, e incluso en las obras que se ejecutan para adaptarse a los medios de accesibilidad.
- Que como consecuencia de la ejecución de estas obras perciben subvenciones de organismos públicos, bien sea del ayuntamiento, de la comunidad autónoma o del IDAE o, incluso, de los tres organismos hasta completar el máximo de subvención autorizado, puesto que en estos momentos es compatible la percepción de tales ayudas.
Cómo calcular el coeficiente de propiedad horizontal
Por eso, debemos pasar a explicar cómo calcular ese coeficiente de propiedad horizontal. Los calcula el promotor del edificio y constan en la escritura de división de propiedad horizontal. El coeficiente de cada predio es trasladado a la escritura de cada propietario en los actos de compraventa que realizan.
Por lo que, debemos tener en cuenta que la relación de cuotas de participación figuran en la escritura de división de propiedad horizontal. Cada propietario del edificio puede conseguir una copia en el registro de la propiedad al que pertenezca el inmueble.
Cómo calcular ese coeficiente de propiedad horizontal viene regulado en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta dice que “Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”.
De todo ello, resultará una expresión numérica en coeficiente y con tres decimales, siendo la suma de todo el conjunto del edificio el 100%.
Establecer la cuota de participación en la comunidad de vecinos
Existen tres formas de establecer la cuota de participación en la comunidad de vecinos. La primera es que se fije por el promotor del edificio, en el momento en el que se crea la escritura de División Horizontal. La segunda es que se establezca por acuerdo de todos los propietarios y la tercera por resolución judicial.
¿Puede cambiarse la cuota de participación?
Podemos encontrar discrepancias de propietarios con su cálculo. Un caso así es el de una Sentencia de Enero de 2014, dictada por la Audiencia Provincial de Baleares. Un propietario de una comunidad pedía que se rectificaran las cuotas de participación existentes que había calculado el promotor previamente, por medio de una pericial. Este hecho se desestimó al considerar que cuando adquirió los locales comerciales conocía la cuota de participación. Si no le interesaba la distribución de la cuota de participación no debería haber adquirido los locales.
Aparte de todo esto, la cuota de participación se puede modificar cuando esté de acuerdo el cien por cien de los propietarios. Esto es porque hay que modificar el título constitutivo, tal y como regula el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dicho precepto establece que se requiere para su validez la “unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.
Y, esta modificación también puede llevarse a cabo por los siguientes medios:
- En una junta de la comunidad, debidamente convocada y en la que conste en el orden del día la toma de este acuerdo.
- O por medio de resolución judicial o laudo arbitral, sino hay acuerdo en la oportuna junta de propietarios.
Otro asunto importante, en el caso de que sea aprobada esa modificación de cuotas es el hecho de que debería elevarse a escritura pública dicho acuerdo, e inscribirlo en el registro de la propiedad. Esto conlleva un coste tanto para la comunidad, como para cada propietario que de forma individual procederá a la modificación de su escritura de propiedad.