Convertir local en vivienda

Cómo convertir un local en vivienda

Habilitar un local para legalizarlo como vivienda y obtener una licencia de cambio de uso son acciones que conllevan una serie de trámites administrativos y técnicos.

La mejor manera de que el proceso de cambio de uso de local a vivienda o de oficina a vivienda fluya con normalidad es contactar con un estudio de arquitectos.

En la mayoría de los casos, se necesita presentar un proyecto técnico en el que se dé información sobre las condiciones estructurales, de higiene y de salubridad del inmueble, para convertirlo en vivienda. Solo un profesional cualificado, titulado y colegiado puede emitir este tipo de informes necesarios para la legalización del nuevo uso del inmueble.

Pasos para transformar un local en vivienda

1. El propietario contacta con un arquitecto o arquitecto técnico. Tanto si eres propietario de un local y quieres convertir el uso de local a vivienda como si has encontrado un local para comprarlo y transformarlo en vivienda, deberás contactar con un estudio de arquitectura o profesional independiente (un arquitecto licenciado o diplomado y que, además, sea miembro de un colegio profesional).
2. El técnico deberá hacer un estudio de viabilidad previo. Esto es, comprobar que las características del inmueble son compatibles con el plan general de ordenación urbanística del municipio para convertirlo en vivienda. El estudio de viabilidad comprobará superficialmente la calificación del suelo, el número máximo de viviendas permitidas en el suelo, los aspectos de accesibilidad y salubridad exigidos por el Código Técnico de la Edificación (CTE), los requisitos de habitabilidad establecidos en las ordenanzas municipales (número de ventanas, condiciones de ventilación, superficie, altura del techo…), si el local está en un edificio de pisos y si los estatutos de la comunidad de propietarios permiten el cambio de uso.
3. Si se puede realizar el cambio, el arquitecto redactará el proyecto técnico, que tendrá que visar en el colegio profesional.
4. Pago de tasas y solicitud de Licencia de obra mayor, y esperar la resolución y notificación del ayuntamiento.
5. Realización de las obras si son necesarias.
6. Registrar la propiedad como vivienda.
7. Al recibir la licencia de obra mayor, se recibe también la Cédula de habitabilidad o Licencia de primera ocupación.

Cuánto tiempo se tarda en gestionar una licencia de cambio de uso

El cambio de uso de local a vivienda implica dos tipos de actuaciones: técnicas y administrativas. 

• Los aspectos técnicos involucrados en la solicitud de una licencia de cambio de uso requieren la presentación de un proyecto técnico. Los proyectos técnicos son informes realizados por arquitectos o ingenieros colegiados. Dependiendo de las modificaciones que necesite el inmueble, el plazo para preparar este proyecto puede ser de unos días a varios meses.
• También tendrás que contar con el tiempo que tarde la Administración en resolver los expedientes presentados. La tramitación de una licencia de cambio de uso de local a vivienda suele implicar la solicitud de otras licencias, como la licencia de obras, la licencia de primera ocupación y funcionamiento y los trámites registrales (escriturar el local como vivienda).

Documentación necesaria

La documentación será la misma que la de una Licencia de obra mayor:

• Instancia normalizada.
• Fotocopia del DNI/CIF.
• Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
• Justificante acreditativo de haber realizado el ingreso previo de la tasa correspondiente.
• Hoja Estadística de edificación y vivienda.
• Proyecto técnico realizado por técnico competente y visado del Colegio Oficial correspondiente.

Cuánto cuesta convertir un local en una vivienda

La solicitud de una licencia de cambio de uso, como hemos visto, tiene varias fases. El precio total puede variar en función de ciertas características variables. Pero por aventurar a un valor, podemos decir que los trámites del cambio de uso pueden llegar a alcanzar casi los 10.000€.

Cómo se calcula el precio

El precio total de la gestión de una licencia de cambio de uso puede desglosarse de la siguiente manera:

• Estudio de viabilidad del cambio de uso: depende del municipio y de la envergadura del cambio. Es difícil establecer un precio orientativo. Considerando un cambio de local a vivienda o de oficina a vivienda normal, puede oscilar entre 500 y 2.000 euros.
• Honorarios del arquitecto: lo normal es que ronden alrededor del 4 % del total presupuestado para la obra.
• Honorarios del notario.
• Las tasas administrativas: Las tasas por licencia urbanística suelen alcanzar el 2 % del presupuesto previsto para la ejecución material de la obra. El Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que asciende al 4 % del presupuesto de ejecución de la obra.

Quién la solicita

La solicitud del trámite puede hacerla el propietario, pero para presentarla se necesita un proyecto técnico que debe ser realizado por un técnico competente y colegiado.

Coste medio de convertir un local en vivienda

El presupuesto de las obras, que es el que realmente marca la diferencia, variará mucho más. De manera realista, asumiendo que nos encontramos con un local diáfano y que tenemos que cumplir con todos los requisitos en materia de aislamiento térmico y acústico, es muy difícil que el presupuesto de un cambio de uso, aunque sea tipo loft, baje de 15.000€. Podríamos estimar que las obras de una vivienda estándar, de 3 o 4 dormitorios y dos baños podría rondar de media los 50.000€.

¿Es obligatoria la licencia de cambio de uso?

Sí, es necesaria para que a efectos legales se tenga en consideración el cambio de uso del inmueble. De este modo poder empadronarse en esa dirección y obtener la cédula de habitabilidad.

Sanciones aplicables

Vivir en un local el cual no ha obtenido la licencia de cambio de uso puede acarrear distintas sanciones derivadas.

Por ejemplo, no obtendrás la cédula de habitabilidad y vivir en un local sin esta cédula o sin licencia de primera ocupación no solo puede ser motivo de multa, sino que será un obstáculo para ciertos trámites como empadronarse o dar de alta suministros básicos.

Intentar empadronarse en un local para el que no se ha autorizado el uso residencial pondrá en alerta a las autoridades que, en este caso o ante la recepción de cualquier denuncia de un vecino, inspeccionará el habitáculo.

Si carece de cédula de habitabilidad o si incumple cualquiera de los requisitos establecidos para las viviendas arrancará un procedimiento para que legalices la situación o para restituir el local a su estado anterior.

Este procedimiento no irá solo, sino que se acompañará de un expediente sancionador por vivir en un espacio que no cuenta con la citada cédula o para el que no se ha solicitado licencia de cambio de uso y de obras.