Cuándo se compra una vivienda en un edificio de reciente construcción, lo normal es que no se haya ni creado la comunidad de propietarios, por lo que en este post, vamos a explicar los pasos a seguir ante esta situación y cómo se constituye una comunidad de propietarios.
Los estatutos de la comunidad de vecinos
Lo normal es que el promotor sea el que se encarga de redactar los estatutos de la comunidad de vecinos, y lo lleva a cabo cuándo ha procedido a realizar la Escritura de Obra Nueva y División de Propiedad Horizontal ante Notario; y se suele realizar así porque los promotores suelen realizar algún tipo de reserva sobre el inmueble que les beneficie en un futuro, sobre todo si son propietarios de algún solar colindante (por ejemplo, derechos sobre la pared medianera).
No existe un modelo predeterminado para elaborar los estatutos de la comunidad de vecinos, y su contenido normalmente se basa en los servicios de que dispone la comunidad, la distribución de los gastos y las normas de convivencia.
Si el promotor optó por elaborar él este documento, entonces está obligado a entregar una copia de los estatutos de la comunidad de vecinos junto con la escritura de compraventa del inmueble a cada uno de los compradores.
Pero, también, puede darse el caso, aunque poco habitual, que el promotor no se haya encargado de los estatutos de la comunidad de vecinos, por lo que deberá ser la comunidad de propietarios en una Junta Extraordinaria, celebrada al efecto, la que los apruebe por unanimidad y proceda a registrarlos en el Registro de la Propiedad.
Lo aconsejable es que se encuentren inscritos en el Registro de la Propiedad, debido a que en caso contrario los estatutos de la comunidad de vecinos, sólo obligarían a los propietarios actuales pero no a los propietarios futuros, sin olvidar que a este documento es conveniente que tengan acceso terceros ajenos al edificio, por lo que hay que darles la publicidad legal que ello conlleva.
Acta de constitución de la comunidad de propietarios
El siguiente paso que hay que dar es convocar la primera junta de propietarios y elaborar el acta de constitución de la comunidad de propietarios; para lo cual, es necesario que sean convocados a esa Junta todos los propietarios, incluido el promotor si a esa fecha aún no ha vendido la totalidad de los predios (locales comerciales, viviendas, plazas de garaje, trasteros, y cualquier otro que sea susceptible de venta en el edificio).
Los acuerdos más importantes que se suelen llevar a cabo, en esa primera Junta, son los siguientes, aunque no es una lista cerrada:
- nombrar un Presidente y un Secretario, que actúen como tales en esa Junta en concreto,
- identificar a todos los comparecientes, estén representados o no,
- nombrar a los primeros cargos de la Junta de Propietarios que pueden ser diferentes a los que actúan como tales en esa primera Junta,
- se acordará el plazo de duración de la Junta, que suele ser anual,
- se acordará registrar el Libro de actas ante el Registro de la Propiedad,
- solicitar el CIF de la comunidad de propietarios ante la Agencia Tributaria,
- se acordarán las cuotas en proporción al coeficiente de cada predio, en base a un presupuesto provisional de ingresos y gastos, teniendo en cuenta la aplicación del fondo de reserva aunque la comunidad de propietarios sea de reciente constitución,
- se acordará abrir una cuenta corriente en una entidad bancaria, para realizar los ingresos y pagos de la comunidad.
Libro de actas de la comunidad de propietarios
Con ello se debe pasar a legalizar el libro de actas de la comunidad de propietarios; este trámite es muy sencillo, puesto que puede adquirirse en cualquier librería, y con una instancia firmada por el Presidente de la comunidad de propietarios y la firma legalizada ante Notario o ante el propio Registrador se deposita en el Registro de la Propiedad en el que se encuentre inscrito el inmueble, y en el plazo de cinco días se tiene el trámite realizado.
El Registrador dejará constancia de la legalización del libro de actas de la comunidad de propietarios, por medio de un asiento en la hoja registral en la que se encentre inscrito el edificio.
Hay que tener en cuenta que el libro de actas de la comunidad de propietarios es de suma importancia, pues en este se reflejarán todos los acuerdos que se tomen en la comunidad de propietarios, a través de las sucesivas actas de las Juntas que se celebren, tanto de las ordinarias como de las extraordinarias, y debe ser custodiado por el Secretario de la comunidad, aunque lo normal es que lo tenga el administrador de fincas que se encargue de la comunidad.
A partir, de aquí, se deberá cumplir la propiedad horizontal en la comunidad de vecinos, por todos los comuneros, fundamentalmente en aras de una buena convivencia, y por la coexistencia de dos tipos de propiedad en una comunidad de propietarios, que vienen a regular el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal:
- el derecho de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, es decir, por ser propietario de un inmueble, ya sea una vivienda, un local comercial, una plaza de garaje, un trastero, o cualquier otro tipo de zona debidamente identificada en un edificio y susceptible de propiedad, y
- la copropiedad que ello significa, puesto que al fin y al cabo cada comunero es dueño de una parte del inmueble, pero también de la parte proporcional de elementos y servicios comunes que con su coeficiente le corresponden.