Reclamar gastos de la hipoteca
Si estás pensando en reclamar al banco los gastos de la hipoteca debes de saber que existe la posibilidad de hacerlo de forma exitosa. Gracias al amparo de una sentencia del tribunal supremo en favor del cliente, ahora es posible conseguir el reembolso de los gastos de hipoteca. A continuación, explicamos las cláusulas consideradas abusivas por el tribunal y los pasos a seguir para reclamar los gastos de la hipoteca al banco de forma satisfactoria.
El pasado mes de diciembre de 2015 el tribunal supremo declaró a través de la sentencia 705/15 que algunas cláusulas establecidas por los bancos a sus clientes eran consideradas abusivas. Especialmente, en la sentencia se remarcan aquellos gastos de hipoteca que deberían ser asumidos en parte por las entidades bancarias, siendo estas la parte interesada en la gestión de la hipoteca. Sin embargo, varios de los bancos investigados obligaban a sus clientes a acarrear con la totalidad de los gastos de la hipoteca en sus cláusulas, las cuales han sido declaradas abusivas.
La sentencia 705/2015 del tribunal supremo considera este tipo de cláusulas como abusivas debido a que los bancos se aprovechaban de su situación ventajosa respecto a los clientes para exigirles el pago que todos los costes de la tramitación de la hipoteca. Esta sentencia pretende subsanar esta desigualdad.
Concretamente las cláusulas que el tribunal supremo considera como abusivas son las que poseían algunos bancos como el BBVA o el Banco Popular en las que imponían a los usuarios receptores de la hipoteca el pago de todos los gastos y comisiones derivados de la preparación y tramitación de las escrituras, así como los pagos derivados de la garantía y el seguro de daños que el usuario está obligado a tener al corriente.
Además, el tribunal cuestiona cláusulas como las que autorizaban al banco a cobrar directamente en la cuenta del cliente de la hipoteca el coste total de la inscripción de la misma en el registro de la propiedad o que esas cantidades estuviesen respaldadas por la propia hipotecada de la vivienda en caso de impago, lo cual beneficiaba ventajosamente al banco.
¿Existen este tipo de cláusulas en las hipotecas de otros bancos?
A pesar de que la sentencia se centra especialmente en las cláusulas estudiadas de los bancos BBVA y Banco Popular, en la mayoría de los préstamos hipotecarios que se han ejecutado con anterioridad a la citada sentencia 705/15 aparecen este tipo de cláusulas de forma similar. Por tanto, se debe tener en cuenta que los dictámenes del tribunal supremo otorgan jurisprudencia, es decir, que ante casos análogos el fallo de un tribunal será similar a este caso y por tanto dará la razón al usuario receptor de la hipoteca.
En definitiva, numerosos bancos han utilizado este tipo de cláusulas abusivas en sus contratos hipotecarios y por tanto existe el derecho a reclamar el reembolso de parte de estos gastos y comisiones a la entidad. Este hecho también se ha producido en casos paralelos como el de las cláusulas suelo, en las que diferentes bancos habían utilizado cláusulas similares y por ello judicialmente han sido tratados de igual manera.
¿Qué gastos de la hipoteca es posible reclamar al banco?
La sentencia del tribunal supremo considera nulas aquellas cláusulas que obligan al cliente a correr con todos los gastos de la realización de la hipoteca por considerarlas abusivas. En base a ello, podemos reclamar al banco el reembolso de los gastos de la hipoteca:
- Las escrituras notariales, es decir, las facturas de la notaría y del registro de la propiedad. Ya que el principal interesado en la escritura del préstamo hipotecario es el propio blanco y no el usuario final.
- Los impuestos pagados por actos jurídicos documentados. Ya que la parte solicitante de dichos documentos notariales es la entidad bancaria y por tanto el sujeto pasivo de los mismos.
- Otros gastos de gestoría en la tramitación de la hipoteca, si los hubiera.
Para poder formalizar la reclamación es necesario conservar la factura y/o el recibo del pago de los gastos y abonos anteriormente descritos. El montante total dependerá de la comunidad autónoma y la cuantía de la hipoteca, pero se estima una media nacional de unos 2.500 € aproximadamente.
¿Cuáles son los pasos a seguir para reclamar los gastos de la hipoteca?
A raíz de la sentencia del tribunal supremo, tanto el gobierno como diferentes entidades bancarias han puesto en marcha sistemas para agilizar los trámites. Por este motivo el primer paso a seguir será realizar una reclamación por escrito ante el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria. Es muy recomendable guardar una copia de la reclamación ante posibles litigios que pudiesen surgir posteriormente.
El plazo que tiene el servicio de atención al cliente del banco para dar una respuesta a la reclamación es de dos meses. Si transcurren dos meses desde que se realizó la reclamación y no hemos obtenido respuesta o, de haberla obtenido ha sido insatisfactoria, se puede proceder a la realización de una demanda judicial contra la entidad bancaria. Por este motivo es importante conservar una copia de la reclamación con la fecha de la misma.
Llegado el caso de iniciar un litigio judicial, se debe apelar a la sentencia 705/2015 del tribunal superior que considera nulas este tipo de cláusulas por abusivas y se han de reclamar los gastos derivados de la gestión de la hipoteca aportando, en todo caso, las facturas abonadas.