Según están los tiempos hay que vigilar muy bien quién será el futuro inquilino, no vaya a ser que el arrendador lo que quiera es obtener unos ingresos para cubrir los gastos de un inmueble que tiene vacío, y con lo que se encuentre es con unos gastos extra que le lleven a desembolsar dinero.
Estudios de solvencia
Para empezar aconsejo al futuro arrendador, realizar un estudio de solvencia del inquilino que puede hacerlo a través del banco por si existieran incidencias llamativas, o a través de empresas especializadas en la materia. Y, todo ello, respetando la Ley de Protección de Datos, puesto que para ese estudio de solvencia del inquilino este tiene que dar su previa autorización.
La plataforma más importante es Ibercheck.com, puesto que la información que facilita proviene de la base de datos de Asnef-Equifax, que, en estos momentos, es la base de datos que mejor información recoge sobre impagos y morosidad en España.
La Comunidad de Madrid tiene al servicio de los propietarios de inmuebles un estudio de solvencia plan alquila, como trámite indispensable previo al alquiler de viviendas ofertadas a través del Plan Alquila.
Seguro de impago de alquiler
Otra opción, muy utilizada es la de contratar un seguro de impago de alquiler, lo que le supondrá un coste al arrendador pero, a su vez, para su formalización hacen un estudio de solvencia del inquilino. Este seguro de impago de alquiler cubre hasta doce mensualidades de impagos por alquiler y protege frente a los daños que puede producir el inquilino en el mobiliario y robo.
Requisitos del seguro de impago de alquiler
En la práctica ha sustituido al típico aval bancario, y los requisitos del seguro de impago de alquiler, podemos diferenciarlos si estamos ante una vivienda o un local comercial.
Si estamos ante una vivienda, los requisitos del seguro de impago de alquiler son entre otros:
- Que el futuro inquilino no tenga unos ingresos mensuales inferiores al 45% del importe del alquiler, y con contrato laboral superior a un año en la misma empresa.
- Que no se encuentre registrado en bases de datos de morosidad.
- Que el contrato de arrendamiento tenga una duración superior al año.
Requisitos para asegurarnos el pago del alquiler de un local comercial
Si estamos ante el alquiler de un local comercial, los requisitos del seguro de impago de alquiler son entre otros:
- Que conste al corriente en las obligaciones tributarias y de seguridad social.
- Que no se encuentre registrado en bases de datos de morosidad.
- Que la antigüedad de la empresa sea superior a dos años.
- En ocasiones, las compañías de seguros analizan la situación económica que tiene la sociedad en ese momento.
- Otra cuestión, es que en ocasiones no se aseguran naves industriales en las que se lleve a cabo una actividad industrial.
A pesar de todo ello, en ocasiones el propietario de un inmueble se pregunta si se puede alquilar un piso estando en el asnef el inquilino, por eso una opción es que este le entregue un aval bancario.
Documentación que entrega el inquilino antes de alquilar un piso
Por eso, se debe tener en cuenta que los documentos para alquilar un piso, deben ser, al menos los siguientes. Por parte del inquilino, este deberá facilitar:
- Su DNI o documento de identificación equivalente.
- Lo conveniente es entregar una copia de la última nómina y del contrato de trabajo.
- Comprobar que quién dice ser propietario lo es, lo que puede hacer solicitando una nota simple en el registro de la propiedad, si el propietario no le facilita una.
- Pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el alquiler; que, aunque es un impuesto desconocido es obligatorio.
¿Qué debe entregar el propietario en un alquiler?
Por parte del propietario, deberá entregar:
- Su DNI o documento de identificación equivalente.
- Solicitar al inquilino la solvencia necesaria que le acredite que le pagará la renta que convengan.
- Respecto a la fianza, el comprobante del depósito competente, si es obligatorio en su comunidad autónoma, como por ejemplo en Madrid que lo es.
- Una copia del último IBI abonado.
- Copias de las llaves.
- Copias de los contratos de suministro para facilitarle al inquilino el cambio de nombre en los contratos.
Y, si alguna de los dos partes, o las dos, tiene personalidad jurídica, acreditar la representación del firmante con su apoderamiento.
¿Puede el fututo inquilino falsificar una nómina para alquilar el piso?
A veces, me lo han preguntado, y si, puede pasar y es frecuente, por eso el propietario del inmueble debe comprobar la veracidad de los datos económicos y del contrato de trabajo poniéndose en contacto con la empresa en la que dice que trabaja, y si la respuesta no le convence, lo mejor es buscar otro inquilino; aparte, de que esa falsificación es un delito.
Si resulta que ya se ha firmado el contrato y no se comprobó previamente que el inquilino pudo falsificar una nómina para alquilar el piso, lo mejor para el propietario es iniciar una acción civil para invalidar el contrato de arrendamiento alegando error en el consentimiento, en vez de acudir a la vía penal por la comisión del delito de falsificación.