Cómo se si tengo cláusula suelo en mi hipoteca

¿Me afectan las cláusulas suelo?

Las denominadas cláusulas suelo continúan dando problemas a los consumidores, puesto que no consiguen identificar en las escrituras de préstamo hipotecario dónde se encuentran.

Para responder a la pregunta cómo saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo, es necesario acudir a la cláusula en la que se regule el tipo de interés del préstamo suscrito con la entidad financiera.

En primer lugar, se encontrará la parte de la redacción que la que se explica el diferencial a aplicar al Euribor vigente, en cada renovación; y lo encontraremos en la redacción del préstamo hipotecario si este ha sido contratado a interés variable.

Localizar la cláusula suelo

Y, posteriormente, podremos localizar la cláusula suelo si es que ha sido redactada en el contrato de préstamo. Lo normal es que en la escritura de préstamo encontremos un apartado en el que se regulen los límites a la variación del tipo de interés.

La redacción de la cláusula suelo ofrece numerosas variantes, pero a modo de ejemplo expongo tres:

• En el caso de Caja Rural de Asturias, esta redacción será similar a esta “Se establecen unos límites de variación del tipo de interés entre un máximo del quince por ciento y un mínimo del dos coma ochenta y cinco por ciento”.
• En el caso del Banco Sabadell, encontraremos una redacción que se asemeja a esta “Las partes convienen expresamente que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, así como el sustitutivo, en ningún caso será superior al quince por ciento ni inferior al cuatro coma veinticinco por ciento”.
• En el caso de la entidad Liberbank, nos encontraremos con esta redacción: “No obstante todo lo anterior, se conviene que durante la fase sujeta a interés variable, los tipos de interés nominal anual mínimo y máximo aplicables al préstamo serán del uno con setecientos cincuenta por ciento (1,750%) y del quince por ciento (15%) respectivamente, con independencia de que el tipo resultante por aplicación las reglas de variabilidad recogidas en la presente estipulación sea inferior o supere los referidos límites.”.

Pero, independientemente de cuál sea la entidad financiera con la que se haya suscrito el préstamo hipotecario, para localizar la cláusula suelo encontraremos un interés mínimo y un interés máximos.

Ese interés mínimo será el que aplique el banco en caso de que el Euribor más el diferencial se encuentre por debajo, en ese momento entrará en aplicación la cláusula suelo. Por ello, se deben reclamar la cláusula suelo ante el banco; para lo cual se pueden seguir dos criterios.

Reclamar la cláusula suelo

1. Proceder a demandar por cláusula suelo ante los tribunales de justicia, directamente, siendo necesario para ello la intervención de abogado y procurador.

Si se deciden a demandar por cláusula suelo siempre aconsejo solicitar en el suplico de la demanda lo siguiente:

1. A declarar abusiva y nula y, por ello, eliminar la siguiente cláusula de la escritura de fecha xxxxx: Cláusula I.b).1º – Definición del tipo de interés aplicable.- en cuanto a su redacción “Se establecen unos límites de variación del tipo de interés entre un máximo del 15% y un mínimo del 3%”.
2. A la restitución a los demandantes de los intereses que hubiesen pagado en exceso por aplicación de la cláusula de limitación del tipo de interés, denominada cláusula suelo, y que desde el momento de su aplicación en la liquidación fecha xxxx y hasta la liquidación de fecha, asciende a la cantidad de xxxxx €.
3. Abonar al demandante el interés de mora procesal por aplicación del artículo 576 de la LEC.
4. Conforme a los artículos 1101 y 1108 del Código Civil la cantidad adeudada devengará el interés legal como cantidad líquida desde la fecha de la interpelación judicial.

2. Se pueden seguir los siguientes pasos previos a demandar por cláusula suelo ante los tribunales:

1. Presentar un escrito ante la oficina de la entidad bancaria en la que se suscribió el préstamo hipotecario.
2. Si existe negativa a reconocerlo por parte del banco, elevar la reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad.
3. Por último, si también resulta ser negativa la respuesta presentar una reclamación ante el servicio de reclamaciones del Banco de España.

Pero, hoy en día, con la cantidad de jurisprudencia existente a favor del consumidor puede resultar una pérdida de tiempo seguir estos pasos.

Lo que sí, aconsejo, porque es muy útil es acudir a la aplicación del Real Decreto-Ley 1/2017, solicitando la anulación y la devolución de las cantidades ante la entidad, cubriendo sus propios modelos de solicitud.

Pero, en caso, de acudir a la aplicación del Real Decreto-Ley 1/2017, para reclamar la cláusula suelo en la respuesta de la entidad financiera debemos tener en cuenta, lo siguiente:

• Es necesario que procedan a la anulación de la cláusula, no sólo la inaplicación, puesto que en caso de no anularla seguirá vigente.
• Que la entidad bancaria entregue al cliente un cuadro de amortización detallado, para que este pueda comprobar el importe que dice la entidad bancaria que le corresponde devolver.

En la práctica en la aplicación del Real Decreto-Ley 1/2017, para reclamar la cláusula suelo, las entidades financieras están siendo bastante inflexibles a la hora de explicarle al cliente porqué le devuelven la cantidad que le proponen.

Consultar a un profesional para demandar cláusula suelo

Por lo que, siempre aconsejo que un cliente no firme documento alguno sin consultar a un profesional, por lo siguiente:

• Siempre podrá demandar por cláusula suelo y conseguir una sentencia estimatoria con condena en costas, si la cláusula suelo se demuestra que no ha sido negociada, es decir, que la impuso la entidad financiera.
• Desde que se dictó la Sentencia del Tribunal Europeo, el 21 de Diciembre de 2016, si se reconoce la nulidad de la cláusula al demandar por cláusula suelo, el afectado tiene derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo.

Por lo tanto, es muy importante que el consumidor analice si es conveniente llegar a un acuerdo con la entidad bancaria o demandar por cláusula suelo y, siempre teniendo en cuenta que “mejor un mal arreglo que un buen pleito”, pero nunca renuncie a lo que le corresponde, a lo que es suyo.

Devolución del dinero de la cláusula suelo

Por otro lado, es importante saber que también se tiene derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo, en otros dos supuestos:

• En el caso de ser titular de un préstamo hipotecario con las entidades BBVA, ABANCA (antigua Caixa Galicia) y CajaSur, estas les anularon en Mayo de 2013 en aplicación de la Sentencia del Tribunal Supremo la cláusula suelo, pero pueden reclamar la cantidad que abonaron de más hasta esa fecha por medio de una reclamación de cantidad.
• En caso de que ya hayan finalizado el pago de su hipoteca también se tiene derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo.

Muchas veces me preguntan qué bancos tienen cláusula suelo, y lo que les contesto a ello es que son numerosos, pero de los que estoy segura por demandar por cláusula suelo contra ellos, en Asturias, en numerosas ocasiones, son Caja Rural de Asturias, Bankia, Banco Sabadell (y bajo la denominación Banco Herrero) y Liberbank.

Pero, desde luego, que no hay una lista cerrada de bancos afectados por cláusula suelo.

Y no quiero finalizar este post, sin pasar por alto un detalle muy importante, es necesario que se disponga bien de los recibos de liquidación de préstamo mensuales o de un cuadro de amortización detallado, a fin de que previamente se realice un cálculo detallado para conocer el importe al que se tiene derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo.

Y, ello es debido a que nos podemos encontrar con que el importe al que se tiene derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo sea muy pequeño y no compense derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo.

Pero, también, hay que calcular el importe en que se rebaja la liquidación de préstamo después de la sentencia por cláusula suelo.

Es decir, que no se puede demandar por cláusula suelo sin recabar anteriormente toda esta información.

Por eso, aconsejo que se acuda a un profesional que estudie detenidamente la escritura de préstamo hipotecario, puesto que él sabrá cómo localizar la cláusula suelo en el contrato y si figura en este y, a su vez, si compensa demandar por cláusula suelo en función de su derecho a la devolución del dinero por esa cláusula suelo y de cuánto se rebaja mensualmente el pago. Además de poder reclamar los gastos de la hipoteca.

Nunca demandemos por demandar, es mejor negociar antes.