Contrato verbal de arrendamiento

¿Qué es un contrato verbal de alquiler?

Es frecuente preguntarse qué es un contrato verbal de arrendamiento, cuál es la validez de un contrato verbal; y debemos tener en cuenta que al respecto existe su oportuna regulación ya que se encuentra permitido en el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Debemos tener en cuenta que la validez de un contrato verbal existe por el mero hecho de que dos partes (propietario e inquilino) se pongan de acuerdo para ceder un inmueble por un precio; puesto que, la plena validez de un contrato verbal viene determinada por el pago de la renta, que es un elemento esencial de cualquier contrato de arrendamiento.

Por ello, un inquilino que no haya firmado un contrato de arrendamiento y esté usando un inmueble y pagando debidamente la oportuna renta, debe tener en cuenta que tiene un contrato de arrendamiento por acuerdo verbal entre las partes, con plenos efectos y validez absoluta.

¿Qué derechos tengo con el contrato verbal?

Y, por ese acuerdo verbal tendrá los mismos derechos que si existiera un contrato de arrendamiento por escrito y firmado por ambas partes, por lo que, podrá no sólo realizar el evidente uso y disfrute del inmueble, sino que podrá reclamar al propietario cualquier reparación que le competa llevar a cabo legalmente o, incluso, se producirá el efecto contrario, que el propietario le reclame al inquilino por los defectos ocasionados en el inmueble.

Es oportuno comentar en este a este respecto, una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo, de 5 de Diciembre de 2016, en cuyo procedimiento se viene a discutir si existe contrato verbal o escrito (en referencia a un documento existente en el procedimiento), por el que el inquilino tiene que indemnizar al propietario por los daños que le ha causado al inmueble; y, ello lo reclamará por medio de la oportuna prueba pericial, puesto que sobre el inquilino recae el deber de conservación y mantenimiento del inmueble. Es decir, que sea un acuerdo verbal o escrito las consecuencias son las mismas.

Desventajas del contrato verbal de arrendamiento

Claro, que evidentemente un acuerdo verbal tiene sus desventajas, puesto que en caso de controversia no existirán unas cláusulas redactadas en un documento escrito a las que acudir con el fin de interpretar a que parte le asiste la razón.

Una desventaja para el propietario del inmueble viene dada en el importe a pagar en concepto de renta en caso de acuerdo verbal y, así, en una reciente sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Oviedo el 26 de Enero de 2017, en este extremo estuvo el problema.

En esa sentencia se debatía un asunto sobre el desahucio del inquilino, y ¿qué ocurrió?, que el inquilino venía ingresando la cantidad de 150 € mensuales cuándo según el propietario el importe de la renta pactado por acuerdo verbal ascendía a “una renta de 300 euros mensuales, más gastos individuales de la vivienda, más la mitad de los gastos que se facturaran como comunes, debido a la existencia de un solo contador de luz y agua”.

Por ello, el fallo de la Audiencia en su resolución es desestimatorio del desahucio, con los perjuicios que ello conlleva para el propietario y la ventaja para el inquilino, puesto que considera que estamos ante una “inadecuación del juicio especial de desahucio cuando la cantidad que se dice impagada no está determinada ni contractualmente, ni posteriormente de mutuo acuerdo por las partes o por determinación legal, e incluso, …., tal indeterminación permite apreciar, incluso de oficio, la propia inadecuación del procedimiento por ser esta materia de orden público, sustraída a la disponibilidad de las partes".

Con esto, es frecuente que los inquilinos suelan preguntar si por estar en alquiler sin contrato me pueden echar, puesto que creen que este hecho es ilegal cuándo es todo lo contrario porque el contrato verbal se regula en el código civil y en concreto en el artículo 1543.

Y, por supuesto, en caso de un contrato verbal de arrendamiento de local comercial se está ante la misma validez que en el caso de que el inmueble en arrendamiento sea una vivienda, y el propietario puede echar al inquilino sin contrato de alquiler, si se dan las circunstancias legales para ello.