Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler

El contrato de alquiler

La duración de un contrato de alquiler es una de las cláusulas más importantes de este, puesto que de su duración pueden depender las prórrogas e incluso a ello puede estar asociada a una indemnización económica para el arrendatario, de la que saldrá favorecido el arrendador.

Pero, debemos tener en cuenta que serán diferentes los plazos mínimos necesarios en la duración del contrato de alquiler de vivienda, y los de la duración del contrato de alquiler de local.

Duración del contrato de alquiler

Vamos a comenzar por explicar que la duración del contrato de alquiler de vivienda, es de tres años según viene regulado en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994; este plazo se puede prorrogar, y lo normal en la práctica es que sea por períodos de un año.

Por eso, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, regula en cuanto a las prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda, que si ninguna de las partes se hubiese notificado a la otra, con al menos treinta días la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará durante un año más.

Estas prórrogas en la duración del contrato de alquiler de vivienda continuarán hasta que una de las dos partes ejerza su derecho a la no renovación del contrato.

Claro, que tenemos que diferenciar la duración del contrato de alquiler de vivienda con la duración del contrato de alquiler de temporada, puesto que en la práctica se tienden a confundir, y no debe ser así, puesto que nos encontramos ante dos tipos de contrato de arrendamiento diferente.

Al inicio de este artículo había señalado que la duración del contrato de alquiler de vivienda, también influye en el derecho a la indemnización que pudiera tener el arrendador según el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Y, es que según el precepto anterior, una vez trascurridos al menos seis meses el arrendatario puede desistir del contrato si preavisa con treinta días de antelación al arrendador, puesto que en caso contrario este tendrá derecho a una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año en que se hubiera incumplido el contrato.

Todo ello, ha sido adaptado por la modificación que sufrió la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la Ley 4/2013 de Junio, y que afecta a la duración del contrato en la nueva ley.

No renovación del contrato de alquiler

Otro asunto, muy habitual, que influye en la duración del contrato de alquiler de vivienda, lo encontramos cuando el arrendador necesita utilizar la vivienda. Hecho este que suele ser muy habitual en caso de divorcio.

Para que el arrendador pueda solicitar al arrendatario la recuperación de la vivienda sin haberse cumplido la duración del contrato de alquiler de vivienda, es necesario que se esté en una de las dos siguientes situaciones:

• El arrendador tendrá que ocupar la vivienda y pasar a ser esta su vivienda habitual o la vivienda permanente de sus familiares en primer grado por consanguineidad o adopción; es decir, los padres y los hijos.
• También puede tener derecho a ocupar la vivienda y, por ello, llegará a su finalización el contrato de arrendamiento, si por sentencia firme o de separación, divorcio o nulidad debe ocuparla el cónyuge.

Eso sí, si pasados tres meses desde la finalización del contrato de arrendamiento por una de estas causas, no se ocupa la vivienda el arrendatario tiene derecho:

• A volver a ocupar la vivienda en las mismas condiciones que había suscrito con el arrendador.
• A iniciar un nuevo plazo de tres años en la duración del contrato de alquiler de vivienda.
• A una indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieran causado, como por ejemplo la mudanza a otra vivienda.

Duración del contrato de arrendamiento de un local

En cuanto a la duración del contrato de alquiler de local, este será el que las partes acuerden sin límite alguno, al igual que sus prórrogas; es decir, que en el caso de la duración del contrato de alquiler de local se estará a la voluntad de las partes.

Hay que tener en cuenta, que si en el contrato no se regula plazo alguno, se entenderá que la duración del contrato de alquiler de local es de un año.

En el caso de la duración del contrato de alquiler de local tenemos que tener en cuenta que es aconsejable proceder a la entrega de la llaves, quedándose el arrendatario con un justificante de dicha entrega; puesto que, nos podemos encontrar con la situación seguida en la Sentencia nº 9/2017 de fecha 19 de Enero de 2017, dictada por la Sección nº 5 de la Audiencia Provincial de Oviedo, por la que una mercantil alquiló a otra mercantil una nave de su propiedad y la arrendataria canceló el contrato anticipadamente derivado de la situación económica de la empresa.

Así que la arrendadora instó judicialmente a la arrendataria para que cumpliera con el contrato de arrendamiento, resultando una sentencia favorable a ella en primera instancia, pero revocada en segunda instancia puesto que se olvidó de un detalle importante, que existía un justificante de la entrega de las llaves de la nave.

¿Qué podemos hacer si no se cumple la duración del contrato?

Puede ocurrir que, por mala fe, el arrendador se niegue a recibir las llaves del local comercial, por lo que aconsejo, en este caso, al arrendatario adoptar una de estas dos medidas:

• Una, puede ser el envío al arrendador de las llaves por mensajería junto con el envío de un burofax anunciando al arrendador este extremo.
• Otra medida, a tomar por el arrendatario que se ve en esta situación, es la de acudir a un Notario con el fin de que levante un acta notarial que refleje la causa de la cancelación del contrato de arrendamiento junto con la fecha en la que se produce, y el depósito de las llaves en la notaría con el fin de que el arrendador acuda a la misma para recogerlas; y, después, si acude o no el arrendador al notario ya no será un asunto del arrendatario; puesto que él procedió a su entrega.

También podemos encontrarnos con una cláusula penal inserta en el contrato de arrendamiento vinculada a la duración del contrato, y es que en caso de incumplimiento en la duración del contrato de alquiler de local, el arrendador será indemnizado con el importe acordado por las partes y no por otro importe; como así consta en la Sentencia nº 449/2016 de fecha 18 de Noviembre de 2016, dictada por la Sección nº 7 de la Audiencia Provincial de Gijón.

Por último, quisiera hacer una reseña al problema que pudiera surgir al arrendador, en caso de concurso de acreedores del arrendatario y la duración del contrato de alquiler de local, momento en el que se debe tener en cuenta que el tercero adquiriente, es decir, el que será el nuevo arrendatario por determinación del concurso de acreedores, asumirá el contrato de arrendamiento vigente y por ello debe admitir la duración del contrato de alquiler de local.

Os aconsejo, no descargar modelos al uso de internet para redactar contratos de arrendamiento, puesto que la duración de estos es muy importante y puede tener consecuencias económicas negativas para el arrendatario.