¿Cuánto cuesta la licencia de cambio de uso local a vivienda?

El cambio de uso local a vivienda es un trabajo eminentemente arquitectónico que está muy de alza por varias razones:

• Primero, porque futuros propietarios que no pueden costearse el precio de una vivienda normal ven en este tipo de intervenciones una oportunidad para tener un hogar y, por qué no, revivir el sueño que se ha vendido en muchas películas «made in Hollywood»: vivir en un loft industrial.
• Segundo, los inversores ven la oportunidad de obtener un rendimiento óptimo con una operación que puede requerir, en el peor de los casos, de una reforma integral, algo que en infinidad de ocasiones ya es necesario en viviendas normales.

Para orientar en el precio del cambio de uso local a vivienda, primero hay que aclarar qué, como ya sucede en todos los demás trabajos que requieran la intervención de un arquitecto, los baremos de precios son totalmente libres. Ya no existen los convenios de precios marcados por el Colegio de Arquitectos desde hace una década escasa, y el profesional debe tener muy claro lo que presupuesta y cómo lo presupuesta. Por tanto, es necesario explicar cuál es el proceso de un cambio de uso.

Pero antes de comenzar les insto a no acometer una obra de esta entidad sin tener el permiso por escrito de los vecinos. Si una vez iniciados los trabajos, un vecino denuncia que se ha realizado sin conocimiento de la comunidad, la obra puede ser paralizada. Es nefasto saltarse este paso simplemente por tener prisas en empezar o por confiar en que en el período necesario para la prescripción de la ley, nadie vaya a denunciar.

Precio estimado de un cambio de uso local a vivienda

Se darán desglosadas en cada parte del proyecto de cambio de uso local a vivienda. Como hemos comentado, el proceso en ocasiones no se puede llevar a cabo hasta el final porque se demuestra que es inviable en los puntos 1 y 2, así que para calcular el precio total, solamente se deberá sumar todos los pasos terminados. Es evidente que los puntos 2, 3 y 4 dependen de la superficie y complejidad del inmueble a tratar, por ello nos basaremos en un local tipo de 80 m2.

1. Comprobación normativa urbanística: 50 €.
2. Estudio de viabilidad:
   • Visita al inmueble: 100 €
   • Informe: 200 €
3. Licencia de obra mayor (proyecto ejecutivo con memoria): 1500 €
4. Trámites notariales: dependen del precio del inmueble, pero es pertinente contar con 1000 € de gasto.
5. Licencia de primera ocupación: 200 €

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Evidentemente, si se tienen que añadir reformas, el presupuesto subirá conforme a las mismas. Y si el proyecto es de gran envergadura, lo mismo. Puede ser una adecuación de 1.000 € o una reforma integral de varios millares o incluso decenas de euros.

Estos dos aspectos presupuestarios tienen sentido, por supuesto, si el cambio de uso local a vivienda es viable por la normativa urbanística o la Ley de Habitabilidad, junto con el cumplimiento del DB-SU y DB-SI del Código Técnico de Edificación (Accesibilidad y Protección contra Incendios).

Rentabilidad del cambio de uso local a vivienda

El alquiler de una vivienda es uno de los indiscutibles activos que pone, sin apenas trabajo, dinero en el bolsillo del dueño y pocos son los que tienen dudas al respecto.

Ahora bien, la cuestión difiere sustancialmente cuando se trata de realizar un proyecto previo de cambio de uso de un local. Esto, dependerá del coste y la viabilidad del mismo para que salgan las cuentas antes o después.

El retorno de la inversión de un cambio de uso local a vivienda (si es viable) es relativamente corto en comparación con el retorno de la compra de un piso con el fin de alquilarlo.

Evidentemente, se entiende que el propietario ya es dueño del local en el momento de decidir emprender la operación.

De lo contrario, si tuviese que comprar primero el local con ese fin, el periodo de amortización sería muy superior. Y está claro que si un particular decide comprar un local con el fin de transformarlo en una vivienda, antes debe pedir consejo a un profesional para ver la viabilidad de la operación desde el punto de vista arquitectónico, urbanístico y normativo.

Ilustraremos con dos ejemplos de complicación considerable este postulado de “retorno rápido” de la inversión. Precios del cambio de uso de local a vivienda en:

Caso 1: local de 80 m2 en planta baja con reforma total.

• 2.500 € proyecto técnico de obra mayor.
• 25.000 € de reforma integral.

Si el alquiler mensual es de 600 €, el periodo de retorno de la inversión será de 3,8 años.

Caso 2: el Caso 1 con la compra del local añadida.

• 50.000 € operación de compraventa.
• 2.500 € proyecto técnico de obra mayor.
• 25.000 € de reforma integral.

Con un alquiler mensual de 600 €, el periodo de retorno de la inversión será de 10,8 años, muy similar a los de una plaza de parking y aún lejos a los de una vivienda, que ascenderían a 20 años.

Por tanto, la rentabilidad que se obtiene al realizar el cambio de uso local a vivienda es indiscutible. En contraprestación, la oferta de locales que se adecúen a la normativa es reducida en grandes ciudades (los potentes nichos de mercado). Por lo tanto, esa gran rentabilidad debe trabajarse con altas dosis de búsqueda previa y de consulta continua a profesionales que conozcan al dedillo la normativa.

Requisitos para un cambio de uso local a vivienda

El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad. Las podemos encontrar en la Normativa Urbanística vigente del Ayuntamiento en el que se encuentra el local. A continuación, una selección de las principales.

• Debe tener una superficie útil mínima de 40 m².
• La altura libre debe ser 2,50 metros o más.
• El local debe tener una longitud mínima de fachada.
• Las diferentes estancias de la nueva vivienda (por ejemplo la sala de estar, dormitorio, cocina, etc.) deben tener ventilación e iluminación natural.
• La cocina debe disponer de una salida de humos independiente.
• El local tiene que estar a nivel de rasante del suelo y no bajo suelo como podría ser un sótano.
• Verificar que los estatutos de la Comunidad de vecinos del edificio no prohíbe hacer el cambio de uso a vivienda.
• Asegurarse que en la zona del barrio no hay algún tipo de prohibición o limitación al respecto.

Es importante el solicitar antes de hacer nada, un Certificado de compatibilidad urbanística en el departamento de urbanismo.

Las principales limitaciones para obtener la licencia de cambio de uso son el incumplimiento del Código Técnico de la Edificación o la negativa de la comunidad de propietarios a este cambio. Los obstáculos más comunes para obtener esta licencia vienen de las condiciones mínimas de habitabilidad, en concreto las que están relacionadas con la accesibilidad y la salubridad.

Densidad urbanística y edificabilidad

Se tiene que comprobar que el cambio de uso de local a vivienda esté permitido por la normativa urbanística vigente en la zona en la cual se halla la vivienda. Realizar un cambio de uso es añadir techo residencial a una parcela, y esto es clave a la hora de realizar la primera criba de locales futuribles para cambio a vivienda. En Barcelona, por ejemplo, la norma es que se debe dividir el total de la superficie construida de una parcela entre ochenta, y el resultado dará el número máximo de viviendas que puede existir en la susodicha parcela.

Mucho ojo: la superficie construida no es solamente la ocupada en planta baja, sino la de todas las plantas. Para calcularla, simplemente hay que ir a la web del catastro y sumar la superficie construida de todas las entidades con referencia catastral.

Si el resultado de la división Sup. Construida / 80 < viviendas existentes, la diferencia será el número de viviendas que la parcela todavía puede absorber.

Este trámite informativo lo puede realizar el propio interesado pidiendo cita en la correspondiente Oficina de Servicios Técnicos del Ayuntamiento, o delegarlo en un arquitecto si carece de tiempo. El arquitecto cobrará el servicio al precio de una gestión.

Estudio de viabilidad de un cambio de uso local a vivienda

Una vez hemos constatado que es posible añadir una vivienda más a la parcela, tenemos que realizar una visita detallada al inmueble candidato a ser transformado jurídicamente en vivienda. Se tienen que comprobar dos aspectos legislativos:

• La Ley de Habitabilidad 141/2012 para vivienda nueva (el Anexo I)
• La Ley de Accesibilidad DB SUA 9

El resultado de esta visita de toma de datos dirigida a las comprobaciones de cumplimiento de la reglamentación es elaborar un estudio de viabilidad que indique si el local cumple totalmente las premisas para su cambio de uso local a vivienda sin mediar obra alguna, o si para ello, se deben realizar reformas.

En el caso de ser necesarias dichas reformas, el estudio de viabilidad del cambio de uso de local a vivienda, indica punto por punto en qué aspectos no se cumple la ley y ofrece las posibilidades arquitectónicas para cumplirla. Las variantes pueden ser más o menos viables y deben ir acompañadas de una estimación de coste, dificultad y tiempo de ejecución.

En el caso de que por razones de gran peso sea imposible cumplir la normativa (la fachada mínima o la configuración de patios no pueden adecuarse a la normativa sin cambiar totalmente el edificio), se deberá emitir un informe de no-viabilidad y el proceso acabará aquí.

En cualquier caso, el arquitecto cobrará la visita para el estudio de viabilidad y, en el caso de que en la susodicha visita no se haya constatado que sea inviable el cambio de uso local a vivienda, se redactará el informe que se tarifará asimismo.

Licencia de obra mayor 

Hemos constatado que el cambio de uso local a vivienda es posible. Tanto como si hace falta una reforma o como si no, es necesario redactar un proyecto de obra mayor con toda la documentación precisada por el Ayuntamiento correspondiente, y tramitarla. Ésta es la parte más costosa del trabajo porque es un proyecto visado con planos, memoria y estudio (básico) de seguridad y salud; y dependerá mucho de la entidad de las obras y del tamaño del inmueble.

Las obras se podrán comenzar una vez el Ayuntamiento haya dado los permisos necesarios, después de aprobar la documentación presentada.

Trámite final de la licencia de primera ocupación

Una vez finalizada las obras – si las hubiere -, se puede proceder a cambiar las escrituras del local y variar sus características catastrales, así como ir al Registro de la Propiedad. Cuando el local conste como vivienda, se puede tramitar la licencia de primera ocupación, que es la primera cédula de habitabilidad. Este último trámite tiene el precio de la emisión de una cédula de habitabilidad de segunda ocupación.

Cambio de uso local a vivienda en A Coruña

Para convertir un local en vivienda hay que tramitarlo en el órgano correspondiente de cada Comunidad. En Galicia, por ejemplo, debe acudirse al Concello en el que esté ubicado el local en el que se realizará el cambio de uso.

En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o limitado por el régimen de propiedad horizontal.

El proceso para la solicitud de cambio de uso local a vivienda consiste en la tramitación de los permisos necesarios en el Ayuntamiento. Una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación, hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad. Para realizar este cambio de uso, primero hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.

Las exigencias para tramitar la licencia de cambio de uso local a vivienda pueden variar de una Comunidad a otra. Tomando como ejemplo A Coruña, los requisitos son los siguientes.

• Entregar la Solicitud General debidamente cubierta.
• Abonar el depósito previo de la tasa, y una vez concedida la licencia, pagar el ICIO (4% del presupuesto).
• Presentar el plano de situación de la cartografía municipal.
• Adjuntar el proyecto de la obra a realizar, o certificación en el caso de no realizarse obra alguna, firmado por un arquitecto.

Toda esta documentación se puede llevar al Área de Urbanismo del Concello o en cualquier registro. Este puede ser tanto municipal como otro de los que establece el Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

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