¿Es legal subarrendar por Airbnb en España?

Aunque alquilar habitaciones por días no es algo nuevo, sí es un fenómeno que ha crecido de manera exponencial con la irrupción de plataformas online. Es entonces cuando surge la duda de si es legal subarrendar por Airbnb, Windu, Homestay y demás plataformas similares.

Subarrendar por Airbnb u otras plataformas implica alquilar un espacio que tú mismo estás alquilando como inquilino. Sin embargo, antes de subarrendar cualquier propiedad, es crucial tener en cuenta las normativas y regulaciones pertinentes.

En el siguiente artículo veremos cómo conseguir una licencia para un apartamento turístico y cuáles son los aspectos más relevantes para subarrendar

¿Cómo conseguir la licencia de apartamento turístico?

Las normativas que regulan las viviendas de uso turístico, dentro de las actividades turísticas, son competencias de cada Comunidad Autónoma. Para obtener la obtener la licencia turística, hay que presentar una declaración responsable y la documentación que se requiera, ante el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma. Descubre si es legal subarrendar por Airbnb y otras plataformas donde hacerlo.

¿Qué es Airbnb, Windu o Homestay?

Airbnb, Windu o Homestay son unas páginas web que permiten alquilar desde apartamentos o camas por días hasta un castillo por un mes y que están presentes en casi todo el mundo. Al alquilar las casas por días a un precio mayor se puede llegar a ganar mucho más dinero que al hacerlo por meses.

Además, los pisos alquilados a través de estas plataformas no necesitan cumplir con la normativa exigida para establecimientos de alojamiento (la web sólo exige que la vivienda esté equipada con electricidad) y muchos de sus propietarios no declaran impuestos.

Pero es que además se está dando el fenómeno de usuarios que alquilan pisos y que luego los subarriendan en Airbnb para hacer negocio.

¿Es legal subarrendar por Airbnb habitaciones de un piso de alquiler?

La pregunta no tiene una respuesta única. La legislación de alquiler de habitaciones para uso turístico ha pasado a ser competencia de las Comunidades Autónomas. A estas se suman las propias ciudades, lo que ha dado lugar a una maraña normativa con visiones confrontadas sobre la materia.

Las plataformas colaborativas para el alquiler son una de las vías más empleadas por propietarios e inquilinos para arrendar una vivienda o una habitación a turistas. En 2016, casi cinco millones y medio de viajeros acudieron a Airbnb en España.

El subarrendamiento por Airbnb de una vivienda viene marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula ciertas conductas en relación a este ámbito. Dicha ley establece que “el precio del subarrendamiento no puede exceder, en ningún caso, lo que le corresponda al arrendamiento en si”.

Asimismo, estipula que el subarrendamiento tiene que ser explícitamente aceptado por el propietario, y que la extensión del inmueble a ser subarrendada sea parcial (una habitación, partes divisibles del inmueble, “el inmueble arrendado solo se puede arrendar de manera parcial”) por lo que no está permitido subarrendar sin consentimiento del mismo pero si subarrendar habitaciones si el propietario legal del inmueble da su consentimiento.

También es muy común el alquiler de una habitación sin contrato, que por hacerse sin contrato, es ilegal.

Contrato de alquiler de habitación según el Código Civil

Frente a la multiplicidad de normas que operan sobre el alquiler por días a turistas, el Código Civil ofrece respuestas para el alquiler de habitaciones. Esta práctica no es nueva en España, pero se ha popularizado hasta niveles inéditos.

Es abundante la jurisprudencia que apunta a que este tipo de contratos están sometidos a las disposiciones del Código Civil. El cual regula el arrendamiento y el contrato de subarriendo de habitación. Según recoge el artículo 1.550, “cuando en el contrato de arrendamiento no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada”.

El Código Civil también recoge el uso de habitaciones en el capítulo dedicado al usufructo. Este sería de aplicación al alquiler de habitaciones en vivienda habitual. Ante la cuestión de si es legal alquilar habitaciones sin contrato, la misma norma es flexible. Admite el contrato verbal, que puede plasmarse por escrito siguiendo cualquier modelo de contrato de alquiler de habitación.

Sobre este asunto, la plataforma Airbnb apunta que los anfitriones están en su derecho de solicitar a los huéspedes que firmen un contrato. Tienen que advertir de ello en las condiciones de la reserva.

Otro aspecto es en la obligación de pagar impuestos por los beneficios obtenidos por el alquiler a turistas. Puede estar sometido a IVA y tener que tributarse en la declaración de la renta. A estos impuestos se puede sumar una tasa turística según la ubicación de la vivienda.

Con tantas normativas en curso o pendientes de aprobación, lo más recomendable  es consultar a los servicios de turismo de la ciudad. También es recomendable consultar con  la autoridad competente a nivel autonómico. De esta forma se está 100% seguro de que no se vulnera la normativa, lo que podría derivar en sanciones.

¿Hay alguna multa por subarrendar por Airbnb?

En el caso de subarrendar por Airbnb o equivalentes sin cumplir la ley, se estará incurriendo en delitos civiles y/o administrativos, que pueden ser objeto de sanciones o multas por parte de las autoridades competentes.

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¿Es legal Airbnb en España?

El dato refleja la expansión de esta modalidad de alquiler extrahotelero.  En 2016  registró un crecimiento del 82% respecto al año anterior. Esto ha desatado las alarmas en el sector. Una práctica legal, ilegal o alegal según el territorio en el que se ubique la vivienda y según el análisis que se efectúe.

Quienes quieran alquilar su casa a turistas o aquellos que decidan arrendar o subarrendar una de las habitaciones se toparán con la normativa autonómica. Esta puede autorizar esta práctica, limitarla o no contemplarla.

Legislación Airbnb en Barcelona

Uno de los casos en España más extremos de subarrendar por Airbnb se encuentra en Cataluña.  Su normativa “no prevé la posibilidad del alquiler turístico de una habitación de un piso compartido”.  Apunta que el propietario no puede estar viviendo en el inmueble que se oferte a turistas. A esta situación se suma, para determinar por ejemplo si airbnb es legal en Barcelona, la regulación de la administración local, que mantiene congelada la concesión de licencias.

En la práctica, la decisión del Ayuntamiento de Barcelona impide a los nuevos anfitriones alquilar su casa o una habitación a turistas de forma legal, puesto que la licencia es uno de los requisitos para hacerlo.

En el caso de la ciudad condal, a esta exigencia se suma la inscripción de la vivienda en el registro habilitado a tal efecto, algo que se extiende a prácticamente todas las comunidades, así como el cumplimiento de ciertos requisitos, como contar con la cédula de habitabilidad.

Legislación Airbnb en Madrid

Mientras se avanzan cambios en Cataluña, donde la Generalitat planea aprobar una nueva normativa que regularice el alquiler de habitación en viviendas particulares durante un máximo de cuatro meses al año y con la sujeción a una tasa turística por persona y noche, comunidades como Andalucía han aprobado el alquiler de habitaciones a turistas, regulado en el Decreto 28/2016, mientras que en otras como Madrid subarrendar por Airbnb prevé modificaciones legales.

Así, el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid, donde el periodo mínimo de alquiler es de cinco días, lo que limita el arrendamiento para estancias cortas, han manifestado su intención de regular el alquiler de viviendas o de habitaciones por particulares. En el caso de la capital, el ayuntamiento pretende negociar con las plataformas y sopesa la aplicación de una tasa turística y de la limitación de los días al año en los que se permite esta actividad.

Por su parte, el Gobierno regional es también partidario de promulgar una nueva normativa que regule esta práctica sin que esto suponga su prohibición.

Legislación Airbnb en otros lugares

Sin llegar a ese extremo, hay lugares donde alquilar legalmente a turistas se hace muy cuesta arriba, como en Canarias, donde se limita esta práctica a suelos no turísticos, o Baleares, archipiélago en el que está autorizado subarrendar por Airbnb, pero no de pisos.

A la normativa que establezca cada región e incluso cada ciudad, habrá que sumar, para saber si el alquiler o subarriendo se realiza de acuerdo a la normativa, las reglas de la comunidad de propietarios. Estas pueden limitar esta actividad, así como el contrato de alquiler, en el caso de subarriendo, en el que también se puede prohibir esta práctica.