Funciones de una comunidad de propietarios

¿Qué es una comunidad de propietarios?

La comunidad de propietarios en sí misma no tiene funciones propias, estas se desarrollan por los órganos de la Junta, que son el Presidente y el Secretario obligatoriamente.

Debemos tener en cuenta que la figura del Secretario en la gran mayoría de los casos es llevada a cabo por el Administrador de Fincas, y algunas comunidades de propietarios la figura del vicepresidente, en la práctica es innecesaria y ni tan siquiera se nombra.

Funciones del Presidente y del Secretario de una comunidad de propietarios

Vamos a distinguir las funciones del Presidente y del Secretario/Administrador:

El Presidente de la comunidad de propietarios es un cargo obligatorio para todos los propietarios, lo normal es que sea nombrado por turno rotatorio pero también hay comunidades que lo eligen por sorteo.

Si un propietario quiere renunciar al cargo de Presidente de la comunidad deberá hacerlo por medio de la vía judicial, y teniendo una causa muy justificada, como puede ser la avanzada edad, una incapacitación, una enfermedad y similares.

Las funciones del Presidente de la comunidad básicamente son dos, la de representar a la comunidad en un juicio y fuera de él y la de asistir a las Juntas.

Por otro lado, el Secretario de la comunidad tiene como funciones básicamente la de dar fe de las cuentas y firmar los certificados de estar al corriente que necesite algún propietario, así como las actas.

El Administrador de Fincas

Así, la figura del Secretario en la mayoría de las comunidades la suple el Administrador de Fincas, que se encarga de realizar la contabilidad, atender la conservación y mantenimiento del edificio, ejecutar los acuerdos llevados a cabo en las Juntas, realizar los pagos y controlar los ingresos, etc.

El administrador de fincas puede ayudarnos a optar a subvenciones o ayudas públicas para realizar una rehabilitación o una inspección técnica del edificio. La inspección técnica es obligatoria para los edificios de más de 50 años y gracias a las ayudas podemos hacerlo y además realizar una reforma si es necesario.

El nombramiento de la Junta será recogido en el acta de la Junta Ordinaria que se celebrará una vez al año de forma obligatoria.

Problemas comunes en la comunidad de propietarios

Pero, vamos a analizar que ocurre cuándo se extralimitan Presidente y Secretario de la comunidad en sus funciones, que es un asunto más común de lo que parece.

Vamos a partir del hecho de que si el Presidente de la comunidad se extralimita en sus funciones o actúa unilateralmente en perjuicio de los intereses generales de la comunidad, se le pueden exigir responsabilidades civiles por dos vías: en base al artículo 1101 del Código Civil, y en base al artículo 1902 del Código Civil.

Un caso, muy común en estos momentos, en el que el Presidente de la comunidad se extralimita en sus funciones lo podemos encontrar cuándo la Junta aprueba, siguiendo el orden del día de la oportuna convocatoria, la ejecución de una obra determinada y a una empresa concreta, y el Presidente de la Comunidad contrata a otra empresa e incluso contrata otro tipo de obra, no el que estaba aprobado.

Así, por ejemplo, este caso, lo tenemos en la Sentencia número 159/15 de fecha 1 de Junio de 2015, de la Sección sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo, en el que la Comunidad había tomado un acuerdo válido que consistía en una reparación integral de la fachada, para lo cual habían contratado a un despacho técnico que les asesorara, decidiendo la colocación de una “fachada ventilada”.

La comunidad de propietarios tenía abierto un expediente por el Ayuntamiento, causado por los desprendimientos de la fachada y había solicitado una subvención para su ejecución integral en “fachada ventilada”.

Pero, la Presidenta de la comunidad tomó la iniciativa de contratar una empresa que reparara únicamente los desperfectos sin respetar el acuerdo tomado válidamente en la Junta de la comunidad; teniendo que precisar que la Presidenta en esa Junta ejerció como tal y no votó en contra de la reparación integral de la fachada.

Pues bien, llegado ese momento dos propietarios observan que la actuación de la Presidenta de la comunidad, no respeta el acuerdo tomado, y deciden interponer una demanda con el fin de paralizar dicha actuación solicitando la suspensión provisional de la obra, lo que es estimado por la Audiencia Provincial de Oviedo.

Otro caso común, que nos encontramos de forma habitual lo tenemos se da cuándo es nombrado un Presidente de la Comunidad que no es propietario, y con esa afición que tienen muchos vecinos a ser Presidente de la Comunidad y que el resto no dicen nada, porque es el hijo, el yerno o el nieto del propietario, después surgen los problemas, cuándo un propietario impugna ese acuerdo, puesto la justicia le dará la razón.

Quisiera destacar aquí la Sentencia nº 901/2008 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 14 de Octubre de 2008, que dice que  “La jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13-), que "evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil”.

Además, no podemos olvidar que el Presidente de la comunidad no puede delegar su cargo en otra persona, únicamente determinadas gestiones internas, como por ejemplo dar parte de un siniestro.

Un tercer asunto muy común, en el día a día de las comunidades de propietarios se da cuando el presidente y el secretario de la comunidad no quieren firmar el acta de la Junta; esto suele darse cuándo uno de ellos o los dos no están de acuerdo con un acuerdo tomado por la Junta.

Pues este caso, está más que resuelto por la Jurisprudencia, como dice la Sentencia 406/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid, de 14 de Septiembre de 2010 “El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (….). Pudiendo cualquiera de los propietarios del edificio sostener que lo verdaderamente acontecido en la Junta de propietarios fue algo distinto de lo que aparece reflejado en el acta, mediante el ejercicio de la acción de rectificación del acta, que debe ser estimada de probarse que lo reflejado en el acta fue algo diferente de lo realmente ocurrido en la Junta de propietarios”.

Lo que debemos tener claro es que el régimen de una comunidad de propietarios es mucho más serio que lo que por costumbre se tiene, pudiendo derivar responsabilidades personales para aquellos que ostentan sus cargos de representación, y para la propia comunidad como ente jurídico.