¿Qué sucede cuando el vendedor incumple el contrato de compraventa?

Hay ocasiones en las que un contrato de compraventa de vivienda no llega a materializarse. Esto puede deberse a muchas razones. Por ejemplo, cuando el vendedor se echa atrás en los momentos previos a la entrega de la casa. También existen casos en los que se compró una vivienda sobre plano y el promotor, sencillamente, nunca ejecutó la obra.

Los pasos a seguir en situaciones como estas dependerán del contenido de lo firmado por las partes. También son importantes las razones por las que se desista seguir adelante con la operación.

¿Qué es un contrato de compraventa?

El contrato de compraventa es un contrato por el cual el vendedor se compromete a entregar el objeto y el comprador a pagar un precio por ello. Se trata de un contrato consensual con él que se transmite la propiedad del objeto, que es el objetivo del comprador.

Tipos de contratos

Antes de formalizar la compraventa de un inmueble ante el notario es recomendable firmar un contrato con validez legal. El contrato de arras y compraventa son las opciones más populares.

Diferencia entre contrato de arras y compraventa

El contrato de arras es un contrato privado, entre comprador y vendedor,  que se firma como paso previo a la compra de una vivienda. Está regulado en el artículo 1454 del Código Civil. Con este documento lo que se acuerda es la obligación de firmar el contrato de compraventa en el futuro.

Además, también, existe la opción de realizar un contrato de compraventa civil. Se trata de un acuerdo de compraventa privado entre particulares. En él una de las partes ejerce como vendedora  y se compromete a entregar a la parte compradora un determinado bien a cambio de dinero.

El vendedor no quiere vender

Si antes de proceder a la entrega de la vivienda, el propietario decide no seguir adelante, hay que consultar cualquier precontrato que se hubiera firmado. Si este era de arras penitenciales o de desistimiento, el vendedor estará en su derecho de no perfeccionar el contrato. Tanto si es un contrato privado de compraventa de vivienda entre particulares, como si es un contrato arras señal inmobiliaria.

Esto es así porque las arras penitenciales son la fórmula precontractual que permite no llevar el contrato a efecto con una única condición: que el vendedor devuelva duplicadas las arras. Las arras son la señal que recibió como anticipo, o que el comprador acepte perder la cantidad adelantada.

Por el contrario, puede darse que el acuerdo no esté configurado como arras de desistimiento. También hay casos en los que el documento no precise que las partes puedan echarse atrás sin más penalizaciones. En estos casos será importante constatar que la negativa del vendedor a continuar con la operación no es imputable a un incumplimiento del comprador, que está obligado a pagar el precio pactado por la vía acordada y en el plazo descrito. Aún así, el retraso en el pago no se suele considerar por los tribunales motivo suficiente para rescindir el contrato.

Si el comprador ha cumplido y media entre las partes un acuerdo distinto a las arras penitenciales, el vendedor debería respetar el acuerdo. Esto es así porque, por lo general, preacuerdos como el contrato de señal o de arras confirmatorias suelen interpretarse, a efectos legales, como una garantía de que el contrato se perfeccionará, con lo que las partes pueden haber quedado obligadas en este paso previo.

Desistimiento de contrato de compraventa

En aquellos casos en los que el vendedor decida no seguir adelante con la operación, la otra parte, en este caso el comprador, tiene básicamente dos opciones siempre que no mediasen arras penitenciales. Puede exigir el cumplimiento del contrato o instar su resolución por no respetar la otra parte lo acordado, con la devolución de las cantidades adelantadas y la posibilidad de solicitar indemnización en daños y perjuicios.

Mientras que el primer caso conduce, prácticamente en todos los supuestos, a los tribunales (salvo cuando la otra parte acepte el arbitraje extrajudicial como posible solución al conflicto), el segundo puede resolverse sin necesidad de interponer una denuncia, siempre que las partes lleguen a una solución amistosa.

Resolución de contrato de compraventa de bien inmueble

De hecho, en estas situaciones, lo recomendable es que todo arranque por esa vía: la resolución del conflicto extrajudicialmente, entre las partes implicadas. De no ser posible el acuerdo amistoso, los expertos apuntan a que el primer paso que tendría que dar el comprador sería instar por escrito al vendedor a cumplir lo pactado en un plazo determinado, generalmente de días.

Resolución de contrato de compraventa de bien mueble

Esta resolución de venta tiene pleno derecho en favor del vendedor cuando se de la situación en la que el comprador se presente para la entrega de la cosa sin ofrecer al mismo tiempo el precio (salvo que para el pago se hablara de mayor dilación) o cuando el mismo, antes de vencer el término fijado para la entrega, no se presente.

Contrato de rescisión de compraventa

Si no se recibiera respuesta alguna de la parte que se ha echado atrás, sería el momento de comunicarle fehacientemente que se quiere resolver el contrato por incumplimiento de lo acordado, petición a la que se incorporaría la reclamación de la cantidad entregada como adelanto sobre el precio de la vivienda.

En este caso, según se recoge en la jurisprudencia sobre la materia, la comunicación vía notarial o judicial serían fórmulas óptimas para cursar esta solicitud. De no ser atendida en este punto, daría paso a la interposición de una **denuncia** ante los tribunales, cuya jurisprudencia es muy dispar en estos asuntos, en los que lo que se haya incorporado a los acuerdos entre las partes será determinante.

Si se opta por emprender la vía judicial, será necesario contratar los servicios de un procurador y de un abogado que asesore en todo lo referente a este tipo de demandas que, por lo general, son aceptadas por la autoridad judicial cuando se refieren a incumplimientos esenciales o graves del contrato de compraventa, aspecto sobre el que existe disparidad de criterios en las distintas sentencias emitidas por los tribunales.

Devolución de la señal de compraventa

Con la señal de la compraventa pueden darse dos situaciones. La primera es que el comprador incumpla el contrato por lo que perderá la cantidad entregada. La segunda es que el vendedor incumpla lo cual provocará que tenga que devolver el doble de la cantidad percibida.

Multas por incumplimiento de contrato de compraventa

Algo que es importante tener en cuenta si el vendedor se echa para atrás es si el precontrato o el contrato incorporaban alguna cláusula abusiva. Esto sucedería, por ejemplo, tal y como se desprende de la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuando el comprador introdujera alguna cláusula no negociada individualmente, algo que se produce con más frecuencia cuando el vendedor no es un particular.

Un ejemplo de abuso de una parte que daría pie a la resolución del contrato sería cuando el vendedor se ha reservado el derecho a quedarse con la cantidad entregada como señal ante cualquier incumplimiento de la otra parte, sin que existiese una penalización equiparable en el caso de que quien no cumpliera fuera el vendedor.

La misma ley traza las líneas a seguir en compraventa de viviendas, por ejemplo, sobre plano. Sobre este asunto, la normativa y las sentencias judiciales apuntan que, cuando la propiedad no se entrega al producirse incumplimientos en asuntos como la fecha de inicio de las obras o la obtención de la licencia de primera ocupación, el comprador puede resolver el contrato y recibir las cantidades aportadas como adelanto, a las que habría que sumarle el interés anual.

Ante cualquier tipo de incumplimiento por parte del vendedor, es recomendable acudir a un profesional especializado que asesore sobre los pasos a seguir, puesto que cada contrato o precontrato es un mundo sobre el que se deberá profundizar para solucionar el conflicto.