Impuestos en una compraventa de una vivienda
Debemos diferenciar entre los impuestos que debe pagar el vendedor y los impuestos que debe pagar el comprador.
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Impuestos que afectan al vendedor:
Está obligado a pagar la plusvalía municipal, o lo que se viene a denominar más jurídicamente el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Este impuesto se paga ante el Ayuntamiento en el que esté radicado el bien inmueble, por ser un impuesto municipal, y tenemos que tener en cuenta que hay Ayuntamientos que realizan ellos mismos la liquidación y en otros estamos obligados a presentar la oportuna liquidación.
Pero, en ambos casos, debe solicitarse en el plazo de un mes desde que se produce la operación de compra-venta. Debemos recordar que hace unos años, la plusvalía municipal estuvo muy en boga porque existieron numerosas reclamaciones judiciales para su recuperación, puesto que las empresas promotoras obligaban al comprador a su abono, y este extremo se reflejaba en la escritura notarial.
Pero, tras numerosas sentencias judiciales existe jurisprudencia asentada en la que es nula la obligación impuesta al comprador por el abono de la plusvalía, y condenando a las promotoras a su devolución.
Para su reclamación nos encontramos ante un plazo de prescripción de quince años; por lo que, si en el momento de la compra de un inmueble se vio obligado al pago de la plusvalía, puede reclamarlo aunque en la escritura de compra-venta el Notario haya dado fe de ello.
Vamos a desglosarlos uno a uno:
1. En función de si la vivienda se compra directamente al promotor o es usada, abonaremos IVA o ITPAJD, y debemos tener en cuenta para ello:
IVA:
- Si es una Vivienda de Protección Pública (VPP) o una Vivienda Libre: abonaremos el 10% del importe escriturado.
- Si es una VPO, tanto de Régimen Especial como de Promoción Pública: abonaremos el 4% del importe escriturado.
En caso, de que compremos la plaza de garaje de forma independiente a la vivienda esta estará sujeta al 21% de IVA.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados:
Por un lado, sobre el importe de la vivienda debemos fijarnos para aplicarlo, si es una VPO o una vivienda libre.
Por otro lado:
- Si compramos una VPO o Vivienda de Promoción Pública (VPP) que reúna las características de una VPO, estaremos exentos.
- Si es una VPP con dimensiones iguales o inferiores a 90m2 útiles, no exenta, deberemos abonar el 0,2% del importe escriturado.
- Si es una VPP igual o superior a 90m2 útiles, o una vivienda libre con importe escriturado igual o inferior a 120.000 €, nos corresponde pagar el 0,4% del importe escriturado.
- Si el importe escriturado está entre los 120.000 € y los 180.000 €, abonaremos el 0,5% del importe escriturado.
- Y si el importe escriturado es superior a 180.000 € abonaremos el 0,75% del importe escriturado.
Y, en caso de que adquirir una vivienda pagando la misma mediante un préstamo hipotecario, que es lo normal, se abonará el 1% del importe de ese préstamo; excepto que el comprador se subrogue en el préstamo del promotor que estará exento puesto que ya lo pagó en su momento el promotor.
Además, debemos tener presente si la vivienda que adquirimos tiene anexos o no, es decir, si tiene plaza de garaje y/o trastero como anejo inseparable, porque en su caso tributan conjuntamente con la vivienda. Recordar, que este caso, podremos adquirir como máximo dos plazas de garaje.
2. Otros gastos:
- Gastos de tasación: necesitaremos una tasación para fijar el valor de inmueble. En caso de solicitar una hipoteca tendrá que ser una tasación hipotecaria valida para el banco.
- Notario y Registro de la Propiedad: se abonarán los aranceles del Notario y los gastos correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad, que serán aplicados en función del importe de la compraventa. Recordar que el Notario lo elige el comprador, puesto que normalmente nos lo impone la entidad financiera.
- Gastos de gestoría: estos los podemos evitar si realizamos nosotros mismos los trámites, aunque puede ser que la entidad financiera no nos autorice.
Transacción inmobiliaria a efectos de IRPF
Por otro lado, debemos hacer un breve apunte para explicar cómo afecta a ambas partes, una transacción inmobiliaria a efectos de IRPF o Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
- Al vendedor:
Es considerado como una ganancia patrimonial que se determina por la diferencia entre el valor de adquisición y el de la transmisión, si hay pérdida el resultado de la tributación es 0 €, no se paga; pero si existe obligación de declararlo. Pero si una vez, descontados todos los gastos de la venta el resultado es positivo, habrá que abonar el correspondiente importe como una ganancia patrimonial.
Hay que advertir, que en el caso de vivienda habitual, en el plazo de dos años, el vendedor puede declarar la misma como reinversión en vivienda habitual, bien porque ha comprado una nueva o porque ha rehabilitado la existente y puede destinar ese importe como minoración en la declaración. Ese plazo de dos años, puede ser contado con anterioridad a la fecha de la venta o con posterioridad.
- Al comprador:
Hasta la venta del inmueble no le afecta. Esta ha sido una explicación muy resumida, que he intentado exponer de forma sencilla, puesto que en función de las características de nuestras características patrimoniales y personales podríamos hablar mucho más y muy detalladamente sobre IRPF.