Segregación de un piso de su cochera

Es muy habitual que un cliente solicite el servicio de segregación, es decir, que una entidad edificatoria o parcelaria quede dividida completamente en dos o más entidades independientes. En este caso hablaremos de la segregación de un piso de su cochera.

En este artículo veremos qué tipos de segregaciones existen y cómo un Arquitecto debe realizarla junto con la documentación necesaria.

Tipos de segregaciones

Existen dos tipos de segregaciones: las que mantienen el uso inicial y las que no lo hacen, bien por transformación de una de las entidades resultantes – la más habitual en este caso –, de varias, o todas. Se mantiene el uso inicial cuando tenemos una vivienda y queremos hacer dos, totalmente independientes. No se mantiene el uso inicial cuando tenemos una vivienda y queremos hacer dos locales comerciales de las mismas, totalmente independientes. Y se mantiene parcialmente el uso inicial cuando de una vivienda inicial, hacemos una vivienda más pequeña y un local con el resto de la superficie “sobrante”.

Éste es el caso de la segregación de un piso de su cochera. En muchísimas ocasiones se da el caso, sobre todo en viviendas unifamiliares y/o adosadas, de que el garaje forma parte propia de la parte residencial, con lo que el propietario tiene un problema recurrente de tener que abonar más impuestos, entre ellos el IBI, cuya cuantía se regula por la superficie. Es lógico que se abonará menos IBI por un parking que por una vivienda en igualdad de localización, por tanto, a la larga será muy rentable proceder a esa segregación de un piso que amortizaría el eterno pago del IBI a lo largo de las décadas.

¿Qué documentos técnicos hacen falta para una segregación de un piso?

Es una pregunta demasiado generalista y podría responderse que depende del tipo de segregación. En líneas generales, si tenéis en mente realizar una operación de este tipo, seguro que tendréis que encargar a un arquitecto los siguientes trabajos:

• Plano del estado existente de la edificación: Tiene que estar acotado y totalmente superficiado, con leyendas descriptivas en las que se pueda leer cuáles son las habitaciones de la vivienda. Como acompañamiento, suele también redactarse un plano de emplazamiento, y algún certificado de obra antigua.

• Plano del proyecto de segregación de un piso: No se trata solamente de dibujar el plano resultante del estado actual con las variaciones y los nuevos usos, sino de justificar de forma normativa que estos usos resultantes son correctos y viables, siempre bajo la normativa actual, no la imperante durante la fecha de construcción del inmueble. Por poner el ejemplo más claro, si en una urbanización no se permite que la cochera esté dentro de la vivienda y sí dentro de la parcela, pero en el exterior, da igual que dibujemos de la mejor forma posible el proyecto, porque el Ayuntamiento no va a conceder la licencia. Para justificar la normativa se tienen que acompañar los planos con las consiguientes fichas justificativas, que dependerán de la población en la cual se haga la segregación y también de documentos generalistas como el Código Técnico de la Edificación. Por tanto, hay una norma general a nivel nacional y otra local que se tienen que solapar.

• Memoria técnica / descriptiva: Como si fuese un proyecto de obra nuevo, se tiene que explicar la pertinencia de la segregación y acompañarla por las mediciones y presupuesto, en el caso de que la cochera no exista y se tenga que proyectar dentro del antiguo espacio de la vivienda. Si la cochera existe ya, se trataría de una legalización y entonces hay que comprobar que la realidad existente cumple con la mencionada normativa. Por poner un ejemplo, es posible que la cochera sea accesible por una rampa que hoy en día, de nueva edificación, no cumpla con la pendiente máxima permitida. Entonces habría que hacer una obra de corrección si realmente se quiere segregar.

• Estudio básico de seguridad y salud: Siempre necesario en el caso de que la segregación también sea física, creando una entidad nueva, no una legalización. Si el P.E.M. (Presupuesto de Ejecución Material) supera los 450.759 €, algo muy poco probable en casi todos los casos de segregación de piso de su cochera, entonces habría que redactar un Estudio de Seguridad y Salud. Este estudio lo realiza un Arquitecto Técnico.

• Finalmente, con el final de obra, como la vivienda resultante es nueva y de menores dimensiones que la original, se debe (en el caso de que sea obligatoria) modificar la cédula de habitabilidad. Y con motivo de modificar la información catastral, actualizar el plano de georreferenciación.

¿Por qué no podemos ahorrarnos todos los planos de proyecto y estudios de seguridad y salud, cuando de lo que se trata es de legalizar una realidad existente?

Es una pregunta muy recurrente. Esto es bastante difícil de acotar porque en una legalización casi siempre hay que variar la edificación original, y por muy pequeña que sea esta variación, hay que justificarla en la preceptiva documentación. Lo mismo ocurre cuando abrimos una ventana nueva en una fachada existente. Para que el Ayuntamiento permita la obra, hay que presentar un proyecto entero que aquí también contempla la seguridad estructural. Otro ejemplo más extremo lo encontramos en alguna comunidad autónoma de España, en la cual por pintar fachadas, también se pide un proyecto técnico.

A modo de resumen: 

• Si queremos hacer la segregación de un piso o una entidad, tendremos que abarcar la operación como un proyecto de obra nueva si hay cambios en la configuración del espacio; y tendremos que abarcarla como una legalización en el caso de que la realidad existente coincida con la proyectada.

• Los documentos, en cualquier caso, no se limitan a plano de la realidad existente y futura. Son proyectos completos, quizás no de la entidad de una realidad física nueva de cero, pero bastante equiparables en tiempo de redacción y honorarios a un 60-70%.

• Antes de embarcarse en un proyecto de segregación, se tiene que saber con exactitud los motivos de la misma y si a la larga saldrá rentable y los honorarios de la operación se amortizarán. Ya hemos mencionado el caso del IBI excesivo, pero también podría ser que se utilizase la cochera como eventual local comercial con lo cual, el rendimiento económico estaría fuera de toda duda.