Cada año se ponen de moda nuevos tipos de negocios que, igual que se extienden como churros por la geografía española, desaparecen al cabo de pocos años. Estos últimos años hemos podido ver como proliferaban tiendas de compro-oro, heladerías de yogur helado, lavanderías autoservicio, tiendas de pizza al corte para llevar, etc.
Muchos de estos negocios, además de su fugacidad, tienen una cosa en común: necesitan poca superficie. Por tanto, en muchos casos, nos interesa dividir un local comercial en dos diferentes para hacer dos negocios distintos. ¿Cómo lo puedo hacer?
¿Qué es una segregación de un local?
Antes de abrir nuestro negocio debemos aclarar los diferentes términos que se utilizan para modificar el tamaño de parcelas o de locales. A grandes rasgos, son los siguientes:
- Segregación: Se extrae una porción pequeña de la parte original.
- Agregación: Se suma a una parte original otra más pequeña.
- División: Se fracciona un todo en dos o más partes.
- Agrupación: Se suman dos o más partes para formar un todo nuevo.
- Reparcelación (solo para el caso de parcelas): Se redistribuyen los límites de varias partes, manteniendo el número total.
Hacemos hincapié en esto porque muchas veces usamos la palabra segregación por parecernos más técnica, cuando lo que queremos decir es división. Por ejemplo, si queremos dividir un local en dos, la figura habitual es la de división. Por el contrario, si queremos separar un local comercial del resto del edificio porque no existe división horizontal, lo estamos segregando.
Matices lingüísticos aparte, no se tramitan igualmente la segregación o división de fincas que la división de locales.
La segregación de fincas necesita un proyecto de segregación en el cual cada finca resultante debe cumplir una serie de parámetros urbanísticos. La segregación de un local en dos depende de la Ley de Propiedad Horizontal y necesitará el acuerdo de los vecinos, pero puede no exigir un proyecto técnico.
¿Necesito un proyecto para dividir un local en dos?
La respuesta a esta pregunta no es tan sencilla como parece. En un primer término, el hecho de dividir un local en dos depende del Registro de la Propiedad. Para registrar un local original como dos locales nuevos, necesitarás realizar una división horizontal ante notario.
El notario te pedirá cierta documentación técnica. Lo más habitual es que la haga un técnico competente, pero no es un proyecto sino un informe. En dicho informe se deberá representar el estado del local original y el de los locales resultantes, con sus respectivas cotas, superficies, linderos, porcentajes de participación con respecto al resto de la finca, etc.
Otro requisito imprescindible para poder escriturar un local original como dos diferentes es cumplir la Ley de Propiedad Horizontal. Para ello, dicha división debe ser aprobada en junta por 3/5 partes de los propietarios del edificio, salvo que esté expresamente permitida en los estatutos de la comunidad.
Otro requisito que establece dicha ley es que se requerirá la correspondiente autorización administrativa, es decir, licencia municipal o, en su defecto, comunicación previa. Aquí es donde viene el dilema.
Actualmente, los notarios suelen interpretar que, así como para la división de una vivienda en dos sí que es necesaria la licencia municipal, para la división de un local en dos no lo es. Esto es así por un motivo: el control del cumplimiento de la normativa de una vivienda se produce directamente mediante la licencia municipal, sin embargo, el control de la normativa de un establecimiento comercial se produce mediante la autorización de la actividad.
Por tanto, para dividir un local comercial en dos a efectos registrales no necesito pasar por el ayuntamiento (como sí lo necesitaría en el caso de una vivienda), sino directamente por un notario.
Ahora bien, para dividir físicamente un local comercial en dos necesito hacer obras. Estas obras sí que están reguladas por el ayuntamiento. Si dichas obras necesitan proyecto o no dependerá de su alcance.
Necesitan proyecto aquellas obras que afecten a la estructura, la fachada o a algún elemento protegido del edificio, o que supongan un cambio del uso característico de este. Si queremos colocar un tabique divisorio entre un local y otro, nos bastará con una comunicación previa. Si queremos abrir una puerta nueva en la fachada, necesitaremos solicitar una licencia municipal, lo que requerirá de un proyecto.
La división de un local en dos, que depende del notario, es independiente de las actividades que se desarrollen en él, que dependerán del ayuntamiento. Las actividades que pretenda desarrollar en los nuevos locales deberán ser tramitadas en el ayuntamiento, generalmente mediante la presentación de las comunicaciones previas y adjuntando los proyectos de actividad.
¿Necesito segregar un local para tener dos comercios diferentes?
Si el motivo de la segregación del local en dos es porque quieres montar dos comercios diferentes donde antes había uno, la respuesta es que no hace falta. Se pueden hacer dos proyectos de actividad diferentes en un mismo local, siempre que estas sean compatibles. Si el propietario es el mismo, se puede hacer un proyecto de actividad conjunto para ambas actividades.
Como el desarrollo de las actividades comerciales está controlado por los ayuntamientos, siempre dependerá del planeamiento urbanístico municipal y de la interpretación de cada caso por cada técnico.
Con la variabilidad de negocios que hay hoy en día no sería pertinente segregar y agrupar locales comerciales cada vez que implantemos actividades de distinto tamaño en un mismo local.
Los ayuntamientos no suelen poner trabas a este tipo de actuaciones, siempre y cuando cada actividad cumpla las normas en materia de accesibilidad, protección contra incendios, seguridad y salud en el trabajo, protección contra el ruido, etc.
¿Cuánto cuesta segregar un local?
Si lo único que queremos es segregar un local para, por ejemplo, vender una parte, los costes aproximados pueden ser los siguientes:
- Honorarios del notario: unos 300€
- Honorarios de registro: unos 150€
- Documentación técnica: Dependerá del documento específico que nos requiera el notario. Para un pequeño informe con certificado de superficie, realizado por un técnico competente, el precio puede rondar entre los 200€ y los 500€. Pero puede ser incluso que nos valga con un plano realizado por el propietario o cualquier otra persona, por lo que esté trámite podría salirnos incluso gratis.
Es decir, por un coste aproximado de entre 500€ y 1.000€ podemos segregar un local en dos en el Registro de la Propiedad.
Otra cosa serán los gastos de compra-venta, si los hubiera, en los que tendremos que volver a sumar gastos de notario y registro, añadiendo además impuestos de Actos Jurídicos Documentados, plusvalías, etc.
Si lo que queremos es segregar un local físicamente, deberemos sumar entonces los gastos de la obra, licencias, proyecto, etc.
¿Merece la pena dividir un local en dos?
Como ya hemos dicho, existen múltiples motivos por los que se necesite dividir un local en dos. Si tienes un negocio en un local grande y necesitas vender una parte por motivos económicos, está claro que necesitas dividir o segregar el local en dos.
Ahora bien, por motivos meramente especulativos, la cuestión no está clara. En los centros de las grandes ciudades parece una tendencia el dividir las viviendas grandes en dos o más apartamentos pequeños, porque el modelo de familia hoy en día ha cambiado. El modelo de establecimiento comercial también ha cambiado, aún más si cabe, pero es origen de un estudio exhaustivo de la zona.
Antiguamente proliferaban los locales de tamaño minúsculo para actividades como kioscos de prensa, chucherías, heladerías, etc.
Este tipo de negocios han ido desapareciendo en parte por el surgimiento de normativas de seguridad y salud, accesibilidad, protección contra incendios, etc. Gran cantidad de bares en los que apenas cabía la barra se las ven y se las desean para encajar el aseo de minusválidos dentro de su local.
Por otro lado, se ven cada vez más las grandes superficies en los centros de las ciudades: los buques insignia de las principales cadenas de ropa, supermercados, etc.
Si bien es verdad que este tipo de grandes superficies existen desde hace tiempo, con las nuevas exigencias normativas necesitan cada vez más espacio para exponer el mismo material que exponían de manera apelmazada hace unos años.
En definitiva, aunque en muchos casos puede ser una buena opción el dividir un local en dos, la tendencia generalizada es hacer los locales un poco más grandes y, por tanto, no es prudente dividir un local por razones meramente especulativas. Como siempre, si tienes dudas lo mejor es asesorarte con tu técnico especializado de confianza.
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