La ruina urbanística es un acto administrativo donde se declara una edificación en estado ruinoso. Este supuesto de ruina definido por el generalizado deterioro, desgaste, daño grave o agotamiento estructural y arquitectónico puede dar lugar a medidas como una orden de demolición o la obligación de rehabilitación de la edificación.
Declaración de ruina de un inmueble
La declaración de ruina de un inmueble, también llamada ruina actual u ordinaria, ocurre cuando en una edificación en estado ruinoso el costo de las reparaciones y las obras necesarias para que la edificación esté en condiciones óptimas de habitabilidad supera el 50% del coste de una obra nueva de las mismas características. También puede ocurrir una ruina ordinaria cuando exista un desgaste generalizado de los elementos estructurales de la edificación o daños graves no reparables. En estos dos casos se ordenará la demolición del edificio.
Si el costo de las reparaciones y obras necesarias para el acondicionamiento de habitabilidad, no supera el 50 por 100 del precio de una obra nueva con las mismas características (sin tomar en consideración el valor del suelo), en este caso se ordenará lo reparación de la edificación.
Declaración de ruina técnica de un edificio
La declaración de ruina técnica de un edificio, también llamada ruina inminente, ocurre cuando una edificación en estado ruinoso amenaza con derrumbarse o derruir de forma inminente, existiendo un peligro para las personas y el patrimonio urbanístico. Por el cual se ordenará el desalojo inmediato del edificio para su posterior demolición.
Requisitos para declarar el estado ruinoso
Para declarar el estado ruinoso de una edificación, el mismo debe tener características demostrables de: falta de mantenimiento y conservación, hundimiento de suelo, grietas, desprendimientos de cascotes y desgaste de los elementos estructurales.
El acto de declaración de estado ruinoso se puede iniciar a través del ayuntamiento respectivo por dos vías: la primera es por denuncia o solicitud del propietario o vecinos de la edificación, aportando un certificado realizado por un perito; y la segunda por oficio, a través de un expediente realizado por un técnico de urbanismo del ayuntamiento.
Los gastos relacionados con las reparaciones, rehabilitaciones y eventual demolición de los edificios, corren por cuenta de los propietarios. Son ellos quienes decidirán si rehabilitar o demoler la edificación. Actualmente existen ayudas autonómicas y municipales para rehabilitaciones de edificios declarados en ruinas.
En cualquiera de los dos casos, rehabilitación o demolición, el ayuntamiento exigirá el desalojo del inmueble.