Seguramente en alguna ocasión nos hemos encontrado que en alguna reunión de vecinos de nuestra comunidad haya salido el tema de arreglar la fachada del edificio.
También si hemos adquirido recientemente una vivienda unifamiliar de segunda mano nos veremos en la situación de evaluar si hemos de acometer una reforma de la fachada de nuestro chalet.
A continuación se describen algunos de los criterios a tener en cuenta para llevar a cabo una rehabilitación de fachada.
Cuando es necesario rehabilitar la fachada de un edificio
Debemos tener claro que los responsables del estado de conservación de un edificio son los propietarios del mismo: comunidad de propietarios (en caso de divisiones horizontales) o particulares (en caso de propiedad vertical).
Si existen elementos del edificio en mal estado susceptibles de causar daño a las personas es obligación de los propietarios subsanar dicha irregularidad. Si se producen daños a personas como consecuencia de desprendimientos de material por un mal estado de la fachada, los responsables directos son los propietarios de la finca.
En determinados municipios, los elementos arquitectónicos de soporte (paramentos, ornamentos, enmarcamientos, cornisas, balcones, terrazas, barandillas, etc. se han de mantener limpios y constructivamente sanos, sin pintadas, grafitis, carteles, adhesivos o elementos similares y sin instalaciones obsoletas.
Dicho esto, el siguiente paso sería averiguar en qué estado se encuentra la fachada del edificio a tratar, y para ello, debemos contar con los servicios de un técnico especializado (Arquitecto o Arquitecto técnico).
Este técnico realizará una inspección visual y en algunos casos organoléptica para determinar si existen elementos susceptibles de provocar un desprendimiento.
Además, en función de la antiguedad de nuestro edificio, es posible que se encuentre en la obligación de realizar la Inspección Técnica del Edificio, dato que nos indicará el profesional al que hayamos realizado el encargo.
Precio de rehabilitación de una fachada
El precio por m2 de rehabilitación de fachada dependerá de muchos factores como la tipologia de fachada de nuestro edificio, medios auxiliares a emplear, zona o emplazamiento, incluso varía si la intervención es en fachada principal o en fachada posterior. También deberemos tener en cuenta si vamos a acometer una mejora energética conjuntamente con la rehabilitación.
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Tipologías de fachadas
Existen muchas variedades de fachadas en formas, colores y materiales tantos como la diversidad de edificios existentes. Podemos encontrar fachadas antiguas de edificios con mas de un siglo de antiguedad con predominio de materiales nobles (piedra, hierro, madera). Suelen tener espesores muy grandes en las plantas bajas y rara vez disponen de cámara de aire o aislamiento térmico.
Tambien podemos encontrar fachadas con paredes de una hoja, fachadas de obra vista y fachadas ventiladas que ofrecen grandes ventajas en ahorro energético.
Algunos edificios en grandes capitales están catalogados con un grado de protección especial por su interés histórico y arquitectónico. En este tipo de fachadas la administración será la que marque las pautas a seguir en la rehabilitación, que deberá estar condicionada al orden arquitectónico original de la finca.
En este último caso es recomendable acudir a empresas especializadas para realizar una valoración, puesto que las técnicas y materiales a emplear son muy específicos. El precio por m2 de rehabilitar una fachada de estas características es ostensiblemente superior al precio de rehabilitar una fachada «normal».
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Medios auxiliares a emplear
Llamamos medios auxiliares a equipos o instalaciones que se utilizan para rehabilitar una fachada. Puede tratarse de instalaciones fijas (andamios fijos apoyados en el suelo), andamios colgantes, andamios motorizados e incluso técnicas de trabajos verticales con uso de arneses y cuerdas anclados a un punto seguro.
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El uso de un medio u otro puede incidir en el precio final de la rehabilitación
Por ejemplo, si tenemos que realizar una intervención puntual en un balcón que presenta peligro de desprendimiento en alguna zona, el uso de andamios fijos puede encarecer el presupuesto. Este tipo de intervenciones si se realizan con técnicas de trabajo vertical son mucho mas baratas. También hay empresas que utilizan plataformas móviles elevadoras, sistema que ahorra mucho tiempo en la intervención, y como consecuencia, ahorro en el precio final. El precio del m2 de instalación de andamio fijo puede oscilar entre los 12,00 y 18,00 €/m2 incluyendo las protecciones necesarias.
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Materiales a emplear
El material a emplear o el acabado final que deseemos también influirá determinantemente en el precio de reforma de la fachada. Si nuestra fachada dispone de un acabado de revoco de mortero de cemento, la rehabilitación se antoja sencilla, pues solamente se intervendrá en las zonas de la fachada donde el revoco presente desprendimiento del soporte. Normalmente estas zonas no suelen representar mas del 30% de la superficie total.
Sin embargo, si decidimos aplicar un acabado con mortero monocapa, debemos tener en cuenta que para la correcta ejecución de este acabado es necesario picar el revoco antiguo existente en su totalidad hasta dejar el soporte a la vista. Para hacernos una idea el precio por m2 de picar el revoco de mortero puede oscilar entre 20,00 y 25,00 €/m2 a los que hay que añadir otros 25,00 €/m2 de aplicación del nuevo mortero monocapa, en total estaríamos entre los 45,00-50,00 €/m2. Si multiplicamos por los m2 de superficie de fachada podríamos tener una idea aproximada del importe total.
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Zona o emplazamiento
La zona o emplazamiento de la edificación tiene una repercusión directa sobre el precio de la rehabilitación de la misma. Esto es debido a los diferentes valores de tasación de viviendas que podemos encontrar según estemos en uno u otro distrito de una gran capital. No cuesta lo mismo rehabilitar la fachada de un edificio de viviendas situado en zona Bonanova o Pedralbes (Barcelona) que rehabilitar una fachada en el distrito de Pueblo Nuevo (Barcelona). Esta variación no debería existir, pero es una cuestión de mercado inmobiliario.
Gastos asociados a la rehabilitación de fachadas
Reformar la fachada no solo es cuestión de solicitar algunos presupuestos a las empresas de la zona. Debemos tener presente que la ley obliga a los promotores de las obras a contratar los servicios de un técnico que realice el proyecto y la dirección de las mismas. Estos gastos pueden suponer entre un 6% y un 9% del presupuesto de ejecución material.
La ventaja que supone contratar primero los servicios de un técnico radica en que ya se dispone de un proyecto técnico con unas mediciones. De esta manera, las empresas postulantes realizan una valoración sobre partidas idénticas, es decir, que todos estan presupuestando el mismo trabajo.
Si la Comunidad de Propietarios decide primero escoger al industrial que va a realizar las obras, se corre el riesgo de que cada empresa valore trabajos diferentes cada uno a su manera y no se pueda realizar un comparativo de presupuestos con garantías.
A todo esto, no debemos olvidar que la tramitación de la licencia de obras genera unos impuestos municipales (Tasas e Impuestos sobre construcciones) que deben tenerse en cuenta en el sumatorio de gastos.
Estos impuestos municipales dependerán del ayuntamiento del municipio donde vaya a realizarse la rehabilitación. En Barcelona el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras es del 3,35% del presupuesto de ejecución material. En muchos municipios de Barcelona estos impuestos están subvencionados para colaborar a la rehabilitación del parque edificatorio.
Consejos para empezar la rehabilitación de fachada
No es posible establecer un precio medio por m2 generalizado para una rehabilitación de fachada por todos los motivos expuestos anteriormente.
Obligatorio asesorarse por un técnico profesional cualificado que realice un proyecto previo.
En un comparativo de presupuestos, es recomendable eliminar el mas caro (por abusivo) y el mas barato (por arriesgado).
Asesorarse sobre el plan de ayudas y subvenciones existentes en nuestro municipio o comunidad autónoma que puede resultar beneficioso dependiendo de la cantidad que tengamos que invertir en la rehabilitación de nuestra fachada.