Las entidades financieras y la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), popularmente conocida como ‘banco malo’, figuran entre los principales agentes del mercado inmobiliario, con una oferta de decenas de miles de viviendas. Pero antes de dar cualquier paso, conviene asegurarse y hacerse varias preguntas. Comprar el piso de un banco, ¿es una buena idea? Y, si lo es, ¿qué precauciones hay que tomar?
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) es una normativa legal fundamental en el ámbito de la justicia en España. Esta ley regula diversos aspectos del proceso judicial, incluyendo el procedimiento de subastas judiciales. En el contexto de la compra de bienes de un banco, la LEC establece los procedimientos legales que deben seguirse durante la subasta y proporciona pautas sobre cómo se lleva a cabo la venta de propiedades embargadas.
En un momento en el que el sector se reactiva y en el que la inversión en vivienda gana en atractivo por el incremento de valor y las facilidades de financiación con tipos en mínimos, es probable que muchos interesados en adquirir una propiedad dirijan su atención a la oferta de la banca.
Comprar casa a la banca o a la Sareb
Aunque los expertos prevén que la banca tarde todavía años en liberarse de la cartera inmobiliaria que acumuló fruto de la crisis económica, lo cierto es que desde el sector se está metiendo una marcha más para impulsar las ventas.
La propia situación del mercado inmobiliario, con buenos indicadores, y el papel del Banco de España, que está por que la banca acelere la venta de sus activos inmobiliarios, son algunos de los elementos tras el interés de los bancos en desprenderse de las propiedades que acumulan.
Y esto, ¿qué supone? Pues que, más allá de que sea buena o mala, la idea de comprar el piso de un banco debe ser analizada por todo aquel que esté interesado en adquirir una propiedad. La prisa y la necesidad no suelen ser factores que jueguen a favor, por lo que la posibilidad de que esto derive en bajadas de precios de venta de pisos está ahí. Ahora, esto no es ni una regla general ni algo que se cumpla en cada oferta de vivienda de la banca.
Comprar el piso de un banco, ¿bueno, malo o según?
Optar por adquirir una de las viviendas que ofrece la banca al final no será tan distinto que decantarse por otra vía. Si te puedes aprovechar de alguna de las ofertas que realizan los bancos y si es previsible que la vivienda que te ofrecen pueda revalorizarse, entonces será una buena compra.
Dificultará que se cumplan estas premias el hecho de que los activos inmobiliarios de las entidades cada vez son más escasos en zonas bien ubicadas y de mayor valor, como las grandes ciudades. De hecho, tal y como apuntan distintos estudios, la mayor parte de la oferta de la banca en vivienda se ubica en localidades de tamaño medio o pequeño.
Respecto al precio, que no tiene por qué ser necesariamente más ajustado porque una oferta provenga de la banca, un dato positivo es que en este punto te será posible renegociar a la baja. La necesidad de vender, como se comentaba, jugará a tu favor en este punto.
Si necesitas financiación al 100%, entonces sí es probable que comprar el piso de un banco sea adecuado para tus necesidades. Esto es así porque, en la línea de incentivar la venta de sus activos, las entidades han activado hipotecas que van más allá del 80% del valor de tasación. Ahora, por lo general solo están disponibles para compras directas a la banca. Si optas por estas líneas, no olvides revisar al detalle la letra pequeña y calcular bien los costes del préstamo.
Esto es importante porque los pagos no acabarán ahí y tendrás que poder hacerles frente. Entre ellos figuran los impuestos que, en el caso de la compra a bancos, se centran en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tratarse de viviendas de segunda mano. En este sentido, quien decida comprar una propiedad a la Sareb estará exento del pago del ITP, siempre que pida una hipoteca para afrontar la operación.
Recomendaciones antes de comprar una casa al banco
Como en toda compraventa de vivienda, lo más sensato y lo que, seguro, te reportará mejores resultados será analizarlo todo con lupa. Comparar las condiciones del mercado para esa zona y esa tipología de vivienda serán pasos esenciales que no debes descuidar.
Otro, clave, es que no olvides visitar la propiedad antes de tomar una decisión puesto que no se debe descartar que esta no se encuentre en el mejor estado posible. Las mismas cautelas debes seguir a la hora de asegurarte de que la vivienda está absolutamente libre de cargas.
La importancia de la documentación
En la misma línea, y replicando las pautas que se siguen con cualquier otra compraventa, es fundamental no descuidarse con la documentación que debes recibir cuando materializas la compra, aunque la otra parte sea la banca.
¿Son necesarias la licencia de segunda ocupación o cédula de habitabilidad para comprar el piso de un banco; y la licencia de primera ocupación? Sí, es más que recomendable que no adquieras una vivienda que carezca de estos permisos. Tanto es así que, desde la propia Justicia, ya hay casos en los que se ha resuelto un contrato de compraventa ante la inexistencia de licencia de primera ocupación. Si quieres saber más sobre estas licencias, puedes leer esta información sobre las licencias de segunda ocupación.
Asimismo, aquí encontrarás una relación de los trámites y documentos necesarios para una compraventa de vivienda, ya sea la otra parte un banco o un particular.
El banco, obligado a entregar el certificado energético
Mientras que la inspección técnica de la vivienda (ITE) solo será obligatoria en función de la antigüedad de la propiedad, la certificación energética si es un requisito para comprar el piso de un banco, como en cualquier otra operación de compraventa.
Nada exime a una entidad financiera que opera como vendedora de una vivienda de aportar al comprador el certificado energético. Este certificado es obligatorio desde el 1 de junio de 2013, fecha a partir de la que hay que ponerlo a disposición de los compradores de los inmuebles, salvo en casos muy concretos.
En cualquier caso, la compra de una vivienda es, por lo general, la inversión más importante que un particular realiza a lo largo de su vida. Por ello, como se ha comentado, estudia bien todas las opciones de las que dispones y analiza punto por punto cada oferta antes de decantarte por una. Si quieres más tranquilidad, no descartes pedir asesoramiento a agentes inmobiliarios especializados que te respalden durante el proceso y te garanticen que se realiza de acuerdo a tus intereses.