Aproximadamente un 55% de los edificios existentes en España han sido construidos antes de 1980, y el 21% de estos inmuebles ya han alcanzado los 50 años de antigüedad. Esta circunstancia implica un envejecimiento del parque edificatorio español que puede requerir de algún tipo de intervención.
El informe de inspección técnica de edificios ITE es una herramienta muy útil para que los propietarios conozcan el estado de su edificio. En base a la información recogida en el mismo, podrán planificar qué obras de rehabilitación y de mantenimiento llevar a cabo.
Plazos máximos para realizar la Inspección Técnica de Edificio (ITE)
A continuación detallaremos un resumen de los plazos máximos para realizar la inspección técnica en función del edificio:
Edificios plurifamiliares (bloques de viviendas):
- Los construidos anteriormente al año 1972 ya deberían haber pasado la inspección técnica.
- A partir de 1973, el año en que cumplan los 45 años de antigüedad
Edificios unifamiliares (casas aisladas o pareadas)
- Las construidas antes de 1900 ya deberían haber pasado la inspección.
- Entre los años 1901-1930; hasta el 31 de diciembre de 2017
- Entre los años 1931-1950: hasta el 31 de diciembre de 2018
- Entre los años 1951-1960: hasta el 31 de diciembre de 2019
- Entre los años 1961-1975: hasta el 31 de diciembre de 2020
- A partir de 1975 el año que cumpla 45 años de antigüedad.
Ten en cuenta que el requerimiento por parte del ayuntamiento, y los plazos puedes variar dependiendo de la comunidad autónoma. Además en algunas comunidades ya se ha implantado el Informe de evaluación de edificios, un trámite que además de incluir la ITE adjunta un certificado de eficiencia energética y un certificado de accesibilidad.
Por otra parte, en la compraventa de una vivienda en que el edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, la parte vendedora está obligada a entregar al comprador el certificado de aptitud otorgado por la administración así como una copia del informe ITE.
La obligación de los propietarios es encargar la ITE a un profesional acreditado y asumir el coste. En el caso de los edificios plurifamiliares o bloques de viviendas será la comunidad la obligada (en régimen de propiedad horizontal). Si se solicitan ayudas el coste de la ITE suele estar subvencionado en su totalidad.
La ITE debe presentarse a la administración competente en el plazo indicado (45 años de antigüedad) para poder obtener el Certificado de Aptitud del Edificio.
Para entendernos, el Certificado de aptitud sería como el adhesivo de la ITV en el caso de los vehículos a motor.
Vigencia de la Inspección Técnica de Edificios
Se trata de un documento emitido por la administración sobre la base del contenido del informe técnico que acredita el cumplimiento del deber de inspección y según el caso, del deber de conservación. Los Certificados de Aptitud tienen un periodo de caducidad al igual que en la ITV de los vehículos:
- Vigencia de 10 años, si el edificio no presenta deficiencias o estés deficiencias son leves.
- Vigencia de 6 años, con carácter provisional, si el edificio presenta deficiencias importantes. Será necesaria una revisión a los 2 y a los 4 años para comprobar que no se han empeorado las condiciones o acreditar que ya se han llevado a cabo las obras de reparación de las deficiencias.
Contenido de un informe ITE
Tanto el contenido del informe como el procedimiento debe de estar regulado a través de su normativa de desarrollo autonómica o municipal. El técnico deberá de consultar dicha legislación por si existieran diferencias entre CCAA o municipios.
El total de apartados de los que se compone una ITE son once. Se enumeran a continuación. Las páginas iniciales del informe corresponden a datos administrativos y de identificación.
1. Datos del Informe ITE
Un apartado compuesto de datos generales del edificio, datos indentificativos característicos, datos de la ubicación, etc. En esta sección se recogen todos los datos que podrían servir para indentificar este edificio en cualquier Registro.
2. Identificación del Edificio
Primer apartado de los datos del Informe ITE, donde se identifica el edifcio por sus características particulares, por ejemplo el uso, el tipo de edificio o sus datos catastrales.
3. Identificación de la propiedad
Datos sobre el propietario o propietarios, los moradores del inmueble y quién ha facilitado la Inspección Técnica del Edificio. Se recogen DNI, teléfono, correo electrónico… tanto información identificativa como de contacto.
4. Identificación del Técnico Redactor
A partir de aquí los siguientes apartados del informe pasan a detallar las características del edificio objeto del informe y su evaluación. El redactor debe estar capacitado para realizar el trámite, así que tal vez quieras enterarte antes de quién puede realizar una ITE. La Inspección Técnica de Edificios debe realizarla un arquitecto o aparejadorcualificado.
5. Datos Generales del Edificio
En este apartado se enumeran las características generales de la finca y se anotan parámetros como las superficies de parcelas, altura sobre rasante, numero de plantas, entre otros datos. Esto nos ayuda a entender como es nuestro edificio.
6. Descripción del edificio
En este apartado se especifica el tipo de edificación, las partes de que se compone, tipología edificatoria y se grafía un croquis general. En este plano aparecen ubicadas las zonas del edificio que serán objeto de inspección: fachadas, medianeras, patios interiores, cubiertas y lucernarios. Se describirán todos estos elementos uno por uno incluyendo fotografías para su correcta identificación.
7. Descripción normalizada de los sistemas constructivos del edificio a efectos estadísticos
En este apartado se detalla los siguientes sistemas del edificio:
- Cimentación. Descripción de la cimentación, sistemas de contención, cimentación superficial y profunda.
- Estructura. Descripción de la estructura vertical, estructura horizontal, Estructura de cubierta y descripción de la estructura de la escalera de comunicación del edificio.
- Cerramientos verticales y Cubiertas. En este apartado se describen las fachadas del edificio (principal y posterior), patios interiores y medianeras. Se detalla el tipo de carpintería y vidrio existente. Se anota el tipo de cubierta existente: si es un terrado o cubierta plana o por el contrario se trata de una cubierta inclinada.
- Instalaciones del edificio. Identificación de todas las instalaciones del edificio: Sistema de saneamiento, suministro de agua, instalación eléctrica, calefacción, Agua caliente sanitaria (ACS), gas, refrigeración, Ventilación y renovación de aire, Sistemas de protección contraincendios, Protección contra el rayo, Instalaciones de Comunicaciones ICT y por último se indica si el edificio dispone o no de ascensor.
8. Relación y calificación de las deficiencias detectadas
Este apartado es de suma importancia porque encontraremos las lesiones o defectos del edificio clasificadas en cuatro grandes grupos:
- Muy graves MG
- Graves G
- Importantes I
- Leves L
Dependiendo de si existen deficiencias graves o muy graves los propietarios se verán obligados a preparar un plan de actuación para subsanar estas deficiencias.
9. Evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad
Se trata de evaluar las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar mejoras y ajustes razonables para satisfacerlas.
10. Recomendaciones técnicas para la mejora de la sostenibilidad del edificio
En este apartado se enumeran una serie de consejos o recomendaciones técnicas, desglosadas por mejoras, para la mejora de la sostenibilidad y la eco eficiencia del edificio. Muy importante para los usuarios que habitan el inmueble. También se informa de si existe o no el Certificado de eficiencia energética del edificio.
11. Resumen del Estado de Conservación
Es el ultimo apartado del informe. Aquí se detalla un cuadro muy importante con el resumen de las deficiencias localizadas durante la inspección y su calificación. También se indica la periodicidad del informe de verificación de las deficiencias detectadas en el caso de que están sean graves o muy graves. Incluye además una serie de recomendaciones necesarias para un correcto mantenimiento y conservación del edificio.
En el ultimo apartado 11.4 se indica la valoración final del estado de conservación del edificio. Esta valoración puede ser favorable si no se han detectado deficiencias o estas son leves. La valoración será desfavorable en el resto de casos.
Si quieres más información puedes leer otro post de nuestro blog que habla sobre cómo hacer una ITE.