¿Cuándo solicitar una agrupación de fincas rústicas?
Hay dos formas de unir fincas: agregación y agrupación. Elegir una u otra es una decisión técnica que dependerá, por un lado, de la superficie de las fincas implicadas. Para agrupar, el área de la finca más pequeña debe ser mayor que la quinta parte de la superficie de la finca resultante. Si fuera menos, entonces tendrás que recurrir a la agregación de las fincas rústicas.
Por otro lado, la decisión de agrupar o agregar también dependerá de si te interesa sustituir las referencias catastrales de las fincas originales por una nueva y única. Tener una finca agrupada puede ser interesante para las transacciones de compraventa, y también por motivos de administración y fiscalidad.
Para agrupar las fincas rústicas, estas pueden:
a) Ser colindantes. Es decir, compartir linderos. Donde acaba una empieza la otra.
b) No ser colindantes. En este caso, las dos fincas deben tener un vínculo en su explotación, una finalidad común. En este caso, es obligatorio explicar detalladamente el motivo que justifica que dos (o más) fincas no colindantes deban agruparse.
Hay que tener motivos para querer embarcarse en cualquier trámite administrativo, y de eso no se salva la agrupación de fincas. El motivo patrimonial suele ser el primero y más destacado, ya que puede parecer obvio agrupar una finca que obtengas que colinde con otra que sea de tu propiedad. Ojo, no siempre es así, pero es una decisión bastante sensata si tenemos en cuenta la fiscalidad, por ejemplo. No es lo mismo gestionar y pagar los impuestos por dos fincas que por una sola.
La acumulación patrimonial puede llegar por varias vías. La compraventa de terrenos, por ejemplo. Adquirir las fincas vecinas puede ser una buena excusa para agruparlas. Lo mismo para la agrupación de fincas rústicas que te hayan llegado por herencia. Si tienes varias fincas no colindantes pero que tengan una finalidad de explotación común, quizá sea buena idea agruparlas para unificar su gestión y su fiscalidad, así como para simplificar papeleos y futuros trámites con la administración.
No podemos dejar de destacar un motivo bastante suculento: las bonificaciones. La unión de fincas rústicas está especialmente favorecida por la Administración, que apuesta por la integración de fincas en un único linde. Es decir, que se prefieren las fincas grandes a las pequeñas. Existen varias fórmulas de bonificación, y se puede llegar incluso a la rebaja del 100 % de los impuestos de transmisiones o de sucesiones y donaciones.
La agrupación de fincas rústicas se hace por medio de gestiones administrativas que requieren su tiempo, como suele ser habitual. Además, implica algunas actuaciones no estrictamente administrativas que también debes considerar. Levantar los planos de la agrupación de fincas es un trabajo que debe hacer un técnico especialista. Este tendrá que ir a la finca, hacer su estudio y elaborar los planos, un trabajo que podría tardar una semana en una finca de tamaño medio sin muchas dificultades técnicas.
El notario tardará unos pocos días en levantar la escritura de la nueva finca, y después de hacerlo dispondrá de cinco días para presentarla en la Dirección General del Catastro. Allí se inscribirán los datos de la nueva finca.
¿Cómo realizar una agrupación de fincas rústicas?
Los dueños de las fincas rústicas, en el caso de que haya más de uno, presentarán sus títulos de propiedad para dar su aprobación expresa del acto de agrupación. Un técnico competente se responsabilizará del levantamiento del terreno, actuación necesaria para conseguir los planos actualizados de la finca formada tras la agrupación. Este técnico será un arquitecto técnico o un ingeniero técnico. Un notario será el responsable de levantar la escritura de la finca resultante. Y, finalmente, la Dirección General del Catastro aparecerá para inscribir la nueva finca en sus registros.
Como ves, estos trámites requieren la participación experta de profesionales independientes que manejan materias complejas, por lo que no puedes hacerte cargo tú personalmente de la agrupación. No se trata de que vayas con los datos a la Administración. Un notario debe dar fe en un acto jurídico juramentado.
Lo primero es contactar y concertar una cita con un técnico competente, sea un profesional independiente o de una empresa especializada. Este técnico acudirá a las fincas, donde hará sus mediciones y toma de datos.
Conviene que tengas preparada la documentación que seguramente vaya a solicitarte y que necesitará para hacer el informe: los títulos que acrediten la propiedad de las fincas, y los datos registrales y catastrales de las fincas agrupadas. Si las fincas no están bien incorporadas en el catastro, la Dirección General del Catastro requerirá una representación gráfica georreferenciada. Esto es un plano de gran precisión, elaborado con herramientas de geolocalización, que se presenta en un fichero informático en formato GML.
El objetivo del trabajo del técnico es la elaboración de un plano actualizado de la finca resultante del acto de agrupación. A diferencia de lo que ocurre con otros actos de modificación de fincas (como, por ejemplo, la segregación, o con la agrupación de fincas urbanas en casco histórico), la agrupación de fincas rústicas no requiere de una licencia específica del ayuntamiento. Por ese motivo, el técnico que levante el plano de la finca no tiene que redactar un proyecto de solicitud de agrupamiento. Simplemente debe centrarse en la elaboración de los planos.
Una vez tengas los planos de agrupación, acudirás al notario para que levante la escritura de la nueva finca. También necesitará las escrituras de propiedad originales de las fincas agrupadas y la certificación de gravámenes y cargas. La escritura de la nueva finca será presentada en la Dirección General del Catastro y se inscribirá con una nueva referencia catastral, cancelándose para ello las referencias previas.
La agrupación es un trámite que implica a terceros y a la Administración, así que debes asumir que te costará dinero. Las tasas administrativas dependerán del municipio y la comunidad autónoma. Además, deberás pagar los honorarios de los profesionales implicados: el arquitecto o ingeniero que ha levantado los planos, y el notario que ha redactado y levantado la escritura de la nueva finca.
Normativa y requisitos de la agrupación de fincas rústicas
El suelo, sus usos y su gestión, el urbanismo, el mercado inmobiliario, los trámites que los regulan, y los derechos y obligaciones que tenemos sobre todo ello es algo que concierne a todas las Administraciones, desde la estatal hasta la municipal. Todos intervienen de alguna manera con legislación, sea de amplio espectro y generalista o normativa sorprendente que atiende a detalles inesperados.
Esto lleva a un corpus legislativo inmenso y complejo que es imposible de abarcar salvo para los juristas. No merece la pena ni intentar mencionarte todo lo que puedes consultar. Solo te vamos a mostrar la legislación más relevante que puede tener interés para tus planes de agrupación de fincas rústicas.
– Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y de la Ley de Catastro Inmobiliario. Con esta ley la Dirección General del Catastro y el Registro de la Propiedad consiguen unificar sus criterios y métodos, y también pueden compartir la información de sus registros de manera inmediata. Esto permite ganar agilidad en los trámites, tanto para los notarios como para los propios ciudadanos. Esta ley establece cuándo es obligatorio registrar los cambios debidos a la agrupación de las fincas, de qué manera y con qué información asociada.
– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Este real decreto legisla los usos de suelo de España, para determinar y regular los derechos y deberes que todos tenemos al respecto. Los terrenos rústicos no se libran, por supuesto.
– Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias. Las explotaciones agrarias deben tener un tamaño mínimo que asegure su viabilidad. Solo así pueden garantizar el sustento de la familia que explota la finca. Esta ley pretende mejorar la vida del campo, y con sus disposiciones favorece el crecimiento de las fincas rústicas. Y eso significa unirlas. Esta ley otorga importantes bonificaciones a aquellas fincas que unan linderos, de manera que si estás pensando en agrupar tus terrenos más vale que te repases concienzudamente este texto. Encontrarás rebajas fiscales y ayudas realmente interesantes.
– Legislación autonómica y municipal. Los gobiernos autonómicos y municipales emiten leyes y normas de todo tipo sobre los usos del suelo y el urbanismo. Las comunidades autónomas desarrollan sus propias leyes de suelo, que deberás atender tanto como la Ley de Suelo estatal. Los ayuntamientos gestionan los planes de ordenación municipal y son los encargados de otorgar licencias de todo tipo que pueden afectar al uso que hagas o que puedas hacer en las fincas rústicas. No dejes de prestar atención a la normativa de ámbito local a la hora de hacer una agrupación de fincas, por si hay algún detalle que te interese saber. También es de interés por motivos meramente técnicos, porque regulan los trámites administrativos.
¿Qué es la agrupación de fincas rústicas?
Las fincas son unidades de terreno con un propietario único, o varios si hablamos de fincas en proindiviso. Son elementos que pueden crecer, disminuir, fragmentarse y unirse. La fusión de varias fincas produce una finca mayor. ¿En qué consiste?
Básicamente, se trata de que dos fincas unan sus linderos para resultar en una finca mayor. Los linderos son los límites o «fronteras» de cada finca, los puntos que marcan hasta donde llega. Demarcan el espacio y la posición de la finca, y esos datos no se quedan en una estimación, sino que deben conocerse y consignarse con precisión. Más que nada porque el tamaño y la localización de las fincas tienen sus consecuencias sobre los propietarios.
Para conocer con precisión las características de la finca está el registro catastral, que acumula ese tipo de datos dándoles seguridad jurídica. Cada finca tiene un identificador concreto, la llamada referencia catastral, que lleva a un archivo o folio con los datos precisos del terreno. Cuando modificamos la finca, aumentando o disminuyendo su tamaño, ¿qué ocurre con la referencia catastral?
Lo que ocurra con la referencia catastral dependerá del modo de unión de fincas que decidas seguir. Hay dos: agregación y agrupación. Cada uno tiene sus consecuencias y es importante que las tengas en cuenta. En la agregación, tenemos una finca matriz y otras fincas que se van a fusionar con ella. Cada una de estas fincas tiene su propia referencia catastral, su propio identificador. Al hacer la agregación, las fincas menores se incorporan a la finca matriz y pierden sus referencias catastrales. La finca matriz conserva su referencia catastral y aumenta su superficie por la incorporación de las otras fincas.
En cambio, en la agrupación que aquí tratamos la cosa es diferente. Tenemos una finca matriz y otras fincas que se van a unir a ella, y cada una de ellas tiene su propia referencia catastral. Al hacer la agrupación se suman los lindes, aumentando la superficie final por la suma de todas, pero se eliminan todas las referencias catastrales originales. Se abre un nuevo folio en el registro con una nueva referencia catastral. Es como el nacimiento de una nueva entidad administrativa o jurídica. Donde estaban las fincas 1, 2 y 3, ahora está finca 4.
Las fincas rústicas que vayan a agruparse no tienen que ser necesariamente de un único propietario. Las fincas de diferentes propietarios pueden agruparse y formar una finca mayor en proindiviso, pero siempre debe quedar clara la parte que corresponde a cada uno de los propietarios.
Puede darse el caso también de que los propietarios sean un matrimonio. Una finca ganancial puede agruparse con una finca privativa de uno de los cónyuges. El requisito es que debe quedar totalmente claro el porcentaje de finca final que corresponde a cada una de las fincas iniciales.
También podría ocurrir que una o más fincas agrupadas tenga una carga, como por ejemplo una hipoteca. Esa carga no desaparece, pero tampoco afecta al resto de la finca o propietarios. La carga se arrastra a la finca resultante, pero solo afecta a la porción correspondiente.
Cuanto cuesta agrupación de fincas rústicas
La agrupación de fincas rústicas es un proceso jurídico que consiste en unir dos o más parcelas colindantes para formar una única finca con una referencia catastral propia. Este trámite es útil para simplificar la gestión de las propiedades y puede incrementar el valor de mercado de las parcelas al convertirlas en un terreno más grande y, a menudo, más funcional.
El coste de este proceso puede variar en función de diversos factores, como el número de parcelas a agrupar, la ubicación de las fincas, la complejidad de las gestiones y los honorarios profesionales del técnico que realiza el trabajo. Por lo general, el precio de la agrupación puede oscilar entre los 150 y 1.000 euros, sin incluir los impuestos y otros gastos que puedan surgir durante el proceso.
Dentro del precio, es importante considerar la redacción del proyecto de segregación y agrupación, el levantamiento topográfico necesario para determinar los límites precisos de las fincas, así como los trámites notariales y registrales, y la presentación de la documentación requerida ante el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Los propietarios también deben tener en cuenta que el proceso puede demorar varios meses, dada la necesidad de obtener informes y realizar los registros correspondientes para que la agrupación tenga efectos legales. Además, es posible que se necesite el asesoramiento de un experto para asegurarse de que todos los requisitos legales y técnicos se cumplen adecuadamente.
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