¿Qué es el amojonamiento?
El amojonamiento es el acto de señalar los linderos de un término jurisdiccional o propiedad, y es un derecho que tienes como propietario o titular de un terreno, pero también como poseedor de un derecho real de uso de esa parcela aunque no sea de tu propiedad. El amojonamiento es la plasmación física y visible de los límites de nuestras fincas o parcelas. Se suele hacer con hitos o mojones de piedra, pero también pueden usarse setos, zanjas, paredes o cualquier otro elemento similar.
Como la finalidad del amojonamiento es visibilizar y conservar un terreno, los elementos que se usen para amojonar deben ser fijos, o al menos todo lo que se pueda. Lógicamente, hasta las piedras más grandes pueden acabar moviéndose por un terremoto, una inundación o un deslizamiento de tierras, pero la idea es que el amojonamiento sea eficaz en circunstancias normales.
Para amojonar el terreno primero hay que saber cuáles son sus límites. El acto de amojontamiento de fincas es consecuencia obligatoria del acto de deslinde, el primero no puede existir sin el segundo. De esto deducirás que no puedes amojonar sin conocer con exactitud los límites de la finca, ya que te expones a estar invadiendo terrenos de otras personas. Si consideramos que el amojonamiento se suele hacer precisamente para delimitar fincas contiguas, comprenderás que un mal acto de señalización podría meterte en problemas.
El deslinde es el acto formal para distinguir los límites de una propiedad, terreno, finca o parcela. Fíjate que decimos distinguir, que no marcar. El deslinde nos dice dónde están esos límites. El amojonamiento los marca de manera visible con señales físicas. Deslindar no es un procedimiento de derecho de posesión de tierras o derecho de propiedad. En realidad, es un proceso administrativo, por el cual conocemos los límites y colindantes de cada terreno, así como su forma y sus dimensiones. Se describe de manera específica, con la expresión de los linderos que haya en la finca por la izquierda, entrando, por la derecha y al fondo, así como cualquier otro detalle descriptivo que pueda servir para distinguir un predio de los contiguos.
Existen dos tipos de deslindes. El deslinde particular es el que involucra a varios propietarios particulares. Pero la Administración también posee terrenos, y es posible que alguno de ellos sea contiguo a tu finca. En ese caso, el acto o trámite de distinguir los límites del terreno se llama deslinde oficial.
Sea particular u oficial, y como el deslinde es un procedimiento administrativo que suele afectar a las propiedades, no es rara la controversia. Cuando no es posible llegar a un deslinde por acuerdo amistoso, los afectados pueden acudir a los tribunales para resolver sus discrepancias. Por las buenas o por las no tan buenas, el deslinde determinará los límites del terreno y, después, ya podremos llevar a cabo el amojonamiento.
Normativa y requisitos del amojonamiento
No existe una legislación que regule específicamente el amojonamiento. Amojonar es un acto que es consecuencia del deslinde, así que lo que queramos saber sobre uno va a venir irremediablemente unido a lo otro.
El Real Decreto de 24 de julio de 1889, del Código Civil, es uno de los pilares de nuestro ordenamiento jurídico, y se dedica a regular los aspectos básicos de la convivencia y las materias jurídicas civiles de carácter común. El Título II se dedica los aspectos relativos a la propiedad. En los artículos 384-387 del Capítulo III encontrarás lo que dispone la ley respecto al deslinde y el amojonamiento. Por ejemplo, que como propietario tienes derecho a deslindar tu propiedad (citando a los propietarios de las fincas colindantes). También se señala que el deslinde se hará conforme a los títulos de cada propietario.
Como hemos comentado, no hay regulación específica sobre el amojonamiento, aunque sí se ha regulado el procedimiento para deslindar un terreno. Estas son dos de las leyes más importantes al respecto:
–Ley 15/2005, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria. Esta ley regula los expedientes de jurisdicción voluntaria (aquellos en los que deba intervenir un órgano jurisdiccional en materia de Derecho civil y mercantil), y en los artículos 104-107 del Capítulo II encontrarás la regulación de los expedientes de deslinde de fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad.
¿Quieres deslindar una finca que no está inscrita? Entonces deberás presentar una solicitud de inicio de expediente en el juzgado, que será tratado por el Secretario Judicial. El procedimiento llevará a conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que implica conocer con precisión los linderos del terreno y, por lo tanto, poder amojonar en consecuencia.
–Ley 13/2015 de reforma de la Ley Hipotecaria. Al contrario que con las fincas señaladas justo arriba, hay otras que sí están inscritas en el Registro de la Propiedad, y que quizá no estén bien deslindadas. En ese caso, se recurre a la Ley Hipotecaria, que en los artículos 200 y 201 regula el procedimiento y los requisitos para abrir y resolver los expedientes de deslinde en caso de fincas inscritas. Es un trámite que se inicia acudiendo a un notario, que actuará en consecuencia para llegar a la delimitación de los linderos.
También te puede interesar el art. 203, que trata sobre la rectificación de linderos, de superficie o de la descripción de un terreno. ¿Crees que tus linderos están mal definidos en el Registro de la Propiedad? Quizá quieras rectificarlos.
¿Cuándo solicitar un amojonamiento?
Parece obvio que si tienes un terreno en propiedad quieras saber su superficie, forma y límites. Lo que no es tan obvio es que los propietarios tengan realmente claros los límites de sus fincas, algo que en principio parece elemental. Lo cierto es que la orografía está llena de obstáculos y el campo es muy grande. Y sobre todo, está abierto mientras no se limite con mojones, muros y vallas. Pongamos un ejemplo. Si tienes una finca rústica de gran tamaño y no está deslindada, piensa: los 600 metros de lado que sabes que tiene, ¿acaban donde está aquella encina o 10 metros más allá? Quizá tu vecino tampoco lo tenga muy claro y decida poner un mojón ocupando parte de tu parcela. Mal asunto.
Querrás practicar el amojonamiento de un terreno:
–Si quieres hacer valer tu derecho de propiedad y definir los «linderos perdidos», es decir, los que no están definidos o señalizados sobre el terreno, o hay dudas sobre la situación de algunos o todos sus límites.
–Si quieres resolver la duda, o la sospecha, de que los linderos señalados en la escritura de propiedad de la finca no coinciden con la topografía real del terreno.
–Si quieres resolver una situación de confusión de linderos, es decir, cuando los linderos existentes están “liados” de tal manera que no hay manera de conocer con exactitud la línea perimetral de cada propiedad. Hay linderos, sí, los tuyos y los de tu vecino. Pero alguno de los dos (o ambos) los tiene mal definidos.
–Si quieres evitar ocupaciones indebidas por terceros y sus posteriores consecuencias civiles. Es más complejo y costoso un pleito por una ocupación del terreno que prevenir con el amojonamiento de fincas. Se puede decir lo mismo en caso de adquisición de fincas por herencias. Si se va a hacer un reparto de tierras entre los herederos, va a ser imprescindible delimitar bien los linderos y marcarlos. Así se obtiene seguridad jurídica y documental, lo que evita controversias, problemas y pleitos.
–Si quieres ir sobre seguro y evitar problemas futuros si tienes intención de construir o edificar algo en la finca. El amojonamiento previo marca y señala con precisión los límites del terreno y dónde puedes edificar. Imagina que edificas sin deslindar ni amojonar y acabas construyendo una caseta, una nave o un pozo en el terreno que no es tuyo.
Si conoces los linderos y ya están estipulados los puntos de amojonamiento, el acto de amojonar no es especialmente lento. Dependiendo de las circunstancias tendréis (tú, el topógrafo y los encargados de construir o erigir los hitos) más o menos problemas de acceso a los puntos. Pero lógicamente esto no es como construir un edificio. Es plantar un bloque de hormigón o amontonar unas buenas piedras.
Si hay que deslindar, la ley articula un procedimiento rápido que ni siquiera necesita de procurador o abogado (aunque no sobren), por el cual se cita a los propietarios implicados en el deslinde para que presenten los títulos de propiedad y se pongan de acuerdo. Este es un procedimiento amistoso que puede acabar tan rápido como se quiera. Si no hay acuerdo amistoso, se puede presentar una demanda de deslinde, que implicará juicio y peritaje. Esto puede llevar meses.
¿Cómo conseguir un amojonamiento?
Si conoces los linderos de tu finca puedes realizar el amojonamiento en cualquier momento, amontonando piedras o plantando un hito de hormigón, personalmente o acudiendo a profesionales de la construcción.
Pero si desconoces cuáles son los linderos del terreno lo primero será deslindar. Esta es una actividad de cierta complejidad que precisa de conocimientos técnicos específicos para ser realizada, y como además tiene valor administrativo, debe ser redactada y firmada por un profesional independiente. El ingeniero topógrafo es el profesional indicado para deslindar una finca, pues el levantamiento topográfico, la cartografía y la realización de planos son su especialidad.
Si vas a amojonar un terreno, deberás hacerlo constar en el catastro. Esto se hace introduciendo la nueva información en el registro de la Dirección General del Catastro, organismo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Esto, además de obligatorio, es de suma utilidad, ya que alimenta al catastro de datos de interés que con el tiempo pueden servir de ayuda en caso de conflicto.
El primer paso es acudir a un topógrafo profesional. Este técnico cualificado visitará el terreno en cuestión y hará en él sus mediciones, utilizando para ellos herramientas, aparatos y métodos específicos. Es de mucha ayuda que le proporciones toda aquella documentación que obre en tu poder que pueda ser de ayuda para la actividad de deslinde. El técnico llevará a cabo un levantamiento topográfico, es decir, la recopilación de datos del terreno que llevan a hacer o «levantar» un plano del mismo. Ese plano permitirá definir la superficie, los límites y la forma de la finca.
Estas mediciones topográficas se comparan y cotejan con la superficie catastral y las superficies que aparecen en los títulos de propiedad (las escrituras y los documentos del Registro de la Propiedad, entre otras cosas). En el caso de que haya discrepancia entre las superficies topográficas, catastral o registral, se acudirá a la cartografía disponible con el objetivo de detectar los posibles errores.
Puede darse el caso de que la finca carezca de linderos. Para determinar lindes que en la realidad no existen, el topógrafo tendrá que trabajar concienzudamente para superponer y encajar el levantamiento topográfico que haya elaborado con la cartografía existente. Georreferenciará los dos planos, y para eso utilizará elementos que aparezcan en la cartografía y que a su vez se hayan medido de forma topográfica. Con los planos superpuestos se transcribirán los linderos de la cartografía al plano topográfico.
Una vez deslindado el terreno, se podrán colocar los hitos correspondientes para amojonar. Este acto debe ser registrado en la Dirección General del Catastro, de manera que la finca queda, por fin, conocida, marcada y notificada administrativamente.
Si ya conoces los linderos de tu finca y quieres amojonar, el coste de esta actividad será el del material y la mano de obra, si se da el caso. Pero si la finca está pendiente de deslindar, el precio estimado de este servicio dependerá del tamaño de la parcela, la información de la que se disponga y las dificultades del terreno.
El coste estará entre los 1.000 y los 2.000 euros, precio que incluiría los honorarios del técnico y la tramitación ante la Dirección General del Catastro.
Cuanto cuesta amojonamiento
El amojonamiento es un procedimiento técnico que se emplea para delimitar físicamente los límites de una propiedad mediante la colocación de mojones o hitos. Este trabajo es llevado a cabo por un profesional en topografía o, en algunos casos, por arquitectos o ingenieros.
Los costes de este servicio pueden variar ampliamente en función de distintos criterios como la dificultad del terreno, la superficie total del mismo, el acceso a puntos geodésicos u otras referencias, así como el número de linderos a marcar. En términos generales, el precio del amojonamiento puede oscilar entre los 200 y los 1.000 euros.
El precio mínimo se asocia comúnmente a terrenos pequeños y de fácil acceso, donde la labor del profesional es relativamente simple. Por otro lado, el precio máximo se reserva para terrenos de mayor extensión o complejos, que requieren un trabajo más detallado y un mayor número de horas de trabajo.
Es importante destacar que el amojonamiento no solo sirve para resolver disputas por límites de propiedad, sino que también es esencial para realizar obras de construcción con la seguridad de respetar los límites legales del terreno. Además, el proceso del amojonamiento puede requerir la tramitación de un acta de deslinde e incluso de una replanteo topográfico si fuese necesario para precisar los lindes de la propiedad.
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