Cambio de uso de local a vivienda: requisitos

En anteriores artículos hemos hablado sobre la posibilidad de cambio de uso de local a vivienda. En líneas generales podemos decir que los pasos necesarios para convertir un local en vivienda son los siguientes:

1. Informarse de que el cambio de uso se puede realizar
2. Realizar un proyecto de cambio de uso de local a vivienda, firmado por un técnico competente, y presentarlo en el ayuntamiento para que nos otorguen la correspondiente licencia
3. Realizar las obras correspondientes
4. Registrar la nueva vivienda mediante un notario

Todos los agentes que intervendrán en el proceso (arquitecto, ayuntamiento, constructor, notario, registrador) van a cobrar su parte correspondiente, que será proporcional al tamaño del inmueble y al alcance de la obra, pero el elemento principal que nos condicionará si podemos o no podemos hacer el cambio de uso es el proyecto de cambio de uso.

Información previa

Determinación de los candidatos

Para averiguar si tu local podría ser un buen candidato a convertirse en vivienda, como paso previo puedes hacerte las siguientes preguntas:

• El local se encuentra en un edificio de viviendas
• El local no está justo a pie de calle
• Al local se accede de manera accesible (ascensor o rampa) o desde la calle
• El local tiene:
  • o puede tener varias ventanas a la calle
  • una altura interior suficiente (en general, 2,50 metros)
  •  o puede tener extracción de humos a cubierta
  •  o puede tener extracción de aire viciado a cubierta

Si todas las respuestas anteriores son positivas, ¡enhorabuena! porque sin duda tu local es un excelente candidato para convertirse en vivienda. Si alguna de ellas es negativa, no desesperes porque tal vez tenga solución. Si todas o casi todas son negativas, es mejor que pienses en otras alternativas para tu local.

Estudio de viabilidad

Nosotros siempre aconsejamos, si crees que tu local puede ser un buen candidato para ser una vivienda, que te informes con tu técnico de confianza para hacerte una idea previa. De un solo vistazo te puedes hacer una idea de si el cambio es viable o no, sobre todo en el caso de que sea completamente descartable.

A veces puede pasar que haya ciertos aspectos dudosos, o que el cliente tenga unas expectativas difíciles de alcanzar a simple vista, por lo que lo más recomendable en estos casos es realizar un estudio de viabilidad en el que el técnico, mediante un análisis más detallado del planeamiento y del local en cuestión, realice una propuesta en forma de croquis y analice su viabilidad técnica y económica.

Estos estudios de viabilidad normalmente el técnico los entenderá como una primera fase del proyecto, por lo que no te supondrán un gasto extra, sino todo lo contrario, un ahorro en caso de que finalmente no realices el proyecto completo.

El coste de dicho estudio dependerá del alcance del mismo, pactado con las necesidades del cliente, ya que no es lo mismo un simple croquis de la futura vivienda a un presupuesto detallado de las obras

Comunidad de propietarios

Una vez que estás seguro de que tu local puede ser convertido en vivienda, has de resolver el asunto de la comunidad de propietarios.

Para cambiar el uso de un local a vivienda es necesario tener permiso de la comunidad de propietarios del edificio. Existe la posibilidad, rara, de que los estatutos de la comunidad permitan explícitamente el cambio de uso de los locales del edificio. De no ser así, el cambio de uso del edificio ha de ser aprobado en junta. Dicha votación tiene que venir en el orden del día de la junta correspondiente para que los vecinos estén informados de qué se va a votar y puedan informarse antes, por lo que hay que comunicárselo al administrador o al presidente de la comunidad con tiempo antes de que se realice la siguiente junta de propietarios.

El proyecto de cambio de uso de local a vivienda

Vale, ya sé que se puede hacer el cambio de uso, me he informado y tengo el permiso de la comunidad. Ahora tengo que encargar el proyecto de cambio de uso de local a vivienda, pero ¿qué es y a quién se lo encargo?

El proyecto de cambio de uso de local a vivienda es un proyecto técnico que se rige, a todos los efectos, bajo la Ley de Ordenación de la Edificación del año 1999. Por tanto, tiene que ser realizado por un técnico competente, estar visado por el colegio profesional correspondiente. Si conlleva algún tipo de obra, como siempre es el caso, estas deben estar dirigidas por el técnico correspondiente. Normalmente será el mismo que ha hecho el proyecto.

Por tanto, este trámite está sometido a licencia municipal de obras de edificación, o de obras mayores, como se decía antes. De esta manera, un cambio de uso debe cumplir con todos los requisitos de una vivienda nueva: ha de cumplir el Código Técnico de la Edificación, la Normativa de Habitabilidad de la Comunidad Autónoma, El Plan General del municipio, etc.

Vamos a analizar la problemática específica que puede suponer cada distinta normativa.

El Plan General de Ordenación Municipal

Cada municipio de España tiene su planeamiento propio adaptado a sus diferentes condiciones. Básicamente, lo único que debemos saber es si el tipo de suelo en el que se encuentra el local es compatible con el uso de vivienda. Como regla general, si el local se encuentra en un edificio de viviendas es probable que esté permitido hacer otra vivienda más. Si el local se encuentra en un edificio de oficinas, en un centro comercial u otro tipo de edificios no residenciales es probable que no nos dejen hacer una vivienda.

El Código Técnico de la Edificación

El CTE se compone de varios apartados, los cuales hay que cumplirlos todos, salvo excepciones. Vamos a analizar los principales problemas de cada uno:

• SE Seguridad estructural: Normalmente los cambios de uso no conllevan una modificación de la estructura del edificio, por lo que este apartado no suele ser un problema.
• SI Seguridad en caso de incendio: Este apartado no afecta al interior de las viviendas. Por lo que si no actuamos en las zonas comunes del edificio tampoco tendremos problemas.
• SUA Seguridad de Utilización y Accesibilidad: Aquí llega uno de los grandes escollos a la hora de realizar cualquier vivienda nueva, y es la accesibilidad. Toda vivienda ha de comunicarse con la calle mediante un itinerario accesible. Si se accede a la vivienda desde el exterior no tendremos ningún problema más que resolver la accesibilidad hasta la puerta de entrada. Pero si al local se accede mediante las zonas comunes de un edificio viejo, al que no llega el ascensor o con peldaños en el portal, no podremos realizar el cambio de uso.
• HE Ahorro de energía: Este apartado implica que la vivienda debe estar bien aislada térmicamente, por lo que con casi total seguridad deberemos mejorar el aislamiento de las fachadas, cubiertas y suelos del local. Aunque no suele ser un escollo insalvable, este apartado suele encarecer la obra, aunque sin duda mejorará las prestaciones de la vivienda.
• HR Protección frente al ruido: Al igual que el apartado anterior, el HR implica aislar acústicamente la vivienda. Las soluciones serán complementarias a las del apartado anterior. Podremos optar por un sistema de aislamiento que resuelva los dos apartados de manera simultánea.
• HS Salubridad: Este es el apartado más controvertido en las obras de cambio de uso de local a vivienda, pues en toda vivienda nueva debemos tener un sistema de extracción mecánica de aire en los cuartos húmedos (cocinas, baños, aseos, lavaderos) que lleve este aire a la cubierta. También tenemos que tener un sistema de extracción del humo de la cocina que lo lleve a la cubierta. Una opción sería conectarnos con el sistema de extracción del resto de viviendas, lo que es complicado técnicamente. La otra opción es llevar un tubo de extracción propio por el patio de luces directamente hasta la cubierta. Algunas de las solucioNes que tomemos pueden ser polémicas, bien con la comunidad, bien con el ayuntamiento. Por tanto hemos de resolverlas con especial cuidado.

Las Normas de Habitabilidad

Las normas de habitabilidad de viviendas son normas de carácter autonómico que rigen como deben ser las viviendas en cada CCAA. Aunque son parecidas en toda España, pueden tener algunas diferencias, por lo que aquí vamos a referirnos específicamente a las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia de 2023, extrapolándolas al resto de casos.

Estas normas son las que nos van a configurar, sin duda, la forma interior de la vivienda, el número de habitaciones, la dimensión del salón, de los baños, etc. Los principales problemas que podemos tener en los cambios de uso serán los siguientes:

• Altura libre: La superficie mínima exigible a la pieza deberá tener una altura igual o superior a 2,50 m en estancias y cocinas y a 2,20 m en aseos y baños. Existen multitud de locales en edificaciones existentes, sobre todo oficinas en entreplantas y primeros pisos, que no cumplen este requisito, que es totalmente excluyente. De hecho, gran cantidad de viviendas de nuestro alrededor no cumplen este requisito, porque las normativas son cada vez más restrictivas.
• Ventilación e iluminación directas: Todas las estancias vivideras han de tener ventilación e iluminación directas a través de puertas o ventanas. En ningún caso se computará la iluminación y ventilación natural a través del lavadero ni del tendedero. Por tanto, las habitaciones italianas estás completamente prohibidas.
• Cada estancia ha de tener una superficie mínima: No solo eso, en cada estancia ha de poderse inscribir un cuadrado de unas dimensiones determinadas y tener un ancho mínimo entre los paramentos. A modo de ejemplo, el baño principal de la vivienda, situado en algún espacio de comunicación, ha de tener, al menos, 5m². De nuevo, si comprobamos la superficie de muchos de los baños de nuestras casas veremos que no llegan a esta superficie.
• El lavadero y el tendedero: En toda vivienda nueva debe existir un recinto dedicado a lavadero y otro a tendedero que deben estar cubiertos. Así pues, no se acepta el hecho de tender directamente por la ventana, aunque sea a un patio de manzana.

Las obras de convertir local en vivienda

Una vez que hemos realizado el tedioso proyecto deberemos presentarlo en nuestro ayuntamiento y pagar las tasas correspondientes para obtener la licencia municipal y poder comenzar las obras. No nos extenderemos mucho en este apartado. Solo recalcaremos que dichas obras se consideran obras de edificación. Son obras mayores, con lo que ello implica: contratación de una empresa cualificada que dé de alta la obra, que gestione los residuos de manera adecuada, que realice un plan de seguridad y salud, etc.

Registro de la vivienda

Una vez acabada la obra, deberemos presentar el certificado final de obra (realizado por el director de obra) en el ayuntamiento para que nos otorgue la licencia de primera ocupación.

También debemos regularizar nuestra nueva vivienda en el registro y en el catastro, para lo cual deberemos ir a un notario para que realice unas escrituras de la nueva vivienda. De igual manera deberemos inscribir la nueva vivienda en el registro de la propiedad y en el catastro.

¿Cuánto cuesta un cambio de uso?

Lo más caro del proceso, sin duda, son las obras. Como todas las obras de rehabilitación, el importe puede ir desde cero hasta cientos de miles de euros. Pero dejando al lado el tema de las obras, ¿cuánto me pueden costar los trámites?

• El proyecto de cambio de uso costará como un proyecto de rehabilitación con dirección de obra. Los honorarios de los técnicos son libres, pero seguramente dependerán del alcance de las obras, de la superficie del local, etc.
• Tasas municipales: Existirá una tasa fija y el llamado ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) que consistirá en un porcentaje del presupuesto de las obras.
• Honorarios del notario.
• Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

En total, como ya hemos dicho, el precio de todos estos trámites irá en función de la superficie del local y sobre todo del presupuesto de la obra. También variará dependiendo de cada ayuntamiento y de cada Comunidad. Pero por aventurar a un valor, podemos decir que los trámites del cambio de uso pueden llegar a alcanzar casi los 10.000€.

El presupuesto de las obras, que es el que realmente marca la diferencia, variará mucho más. De manera realista, asumiendo que nos encontramos con un local diáfano y que tenemos que cumplir con todos los requisitos en materia de aislamiento térmico y acústico, es muy difícil que el presupuesto de un cambio de uso, aunque sea tipo loft, baje de 15.000€. Podríamos estimar que las obras de una vivienda estándar, de 3 o 4 dormitorios y dos baños podría rondar de media los 50.000€.

Requisitos en algunas ciudades

Madrid

• Superficie mínima: El local debe tener una superficie mínima de 38 metros cuadrados útiles para ser considerado habitable.
• Cumplimiento de normativa técnica: El local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad, seguridad, salubridad y accesibilidad establecidos en el Código Técnico de la Edificación.
• Ventilación: La vivienda debe disponer de al menos una ventana que permita la entrada de aire fresco. La ventana debe tener una superficie mínima de 1/8 de la superficie habitable de la vivienda.
• Aislamiento acústico: Para garantizar el confort de los futuros residentes: El aislamiento acústico de transmisión entre viviendas debe ser igual o superior a 50 dB y el aislamiento acústico de transmisión entre viviendas y locales debe ser igual o superior a 40 dB.
• Instalación de agua: El suministro de agua potable debe ser continuo y suficiente para satisfacer las necesidades de los habitantes y las aguas residuales deben ser tratadas para su eliminación de forma segura.

Barcelona

• El local debe contar con una superficie mínima de 36 m2 y mínimo con 40 m2 construidos. 
• Debe existir una separación de 3 m de distancia entre las ventanas de las estancias principales y el edificio situado enfrente.
• La altura entre suelo y techo debe ser una altura mínima de 2,5 m.
• Tanto los baños como la cocina deben disponer de una instalación para una salida de humos.
• El local debe estar a nivel rasante del suelo y no bajo suelo.
• El cambio de uso no puede afectar a la densidad de viviendas permitidas según la calificación urbanística que tenga el suelo. 
• El local no puede encontrarse en una zona limitada por el planeamiento urbanístico de Barcelona.

Valencia

• Superficie Mínima: El local debe tener una superficie mínima que generalmente ronda entre 25 m2 para estudios y 38 m2 para viviendas completas. Esta superficie debe permitir la distribución adecuada de estancias como cocina, baño, y área de estar​.
• Altura Mínima: Es fundamental que el local tenga una altura mínima de 2.5 m para asegurar un ambiente habitable adecuado​.
• Acceso a Luz y Ventilación: Cada habitación principal debe tener acceso a luz natural y ventilación adecuada. Esto implica, generalmente, la presencia de ventanas que cumplan con ciertas proporciones en relación a la superficie de la habitación​​.
• Normativa Urbanística y de Habitabilidad: El local debe estar conforme al Plan General de Ordenación Urbana del municipio y cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE), que regula aspectos como la salubridad, accesibilidad, y protección contra incendios​​.
• Aprobación de la Comunidad de Propietarios: Si el local se encuentra en un edificio con otros residentes, generalmente necesitarás la aprobación de la comunidad de propietarios para realizar cambios significativos, especialmente si afectan a elementos estructurales o comunes del edificio​​.

Bilbao

• Ubicación: La normativa establece que solo se podrán convertir en viviendas aquellos locales comerciales construidos en edificios residenciales situados en las zonas urbanas autorizadas. Para saber cuáles son estas zonas, qué podrían cambiar, deberemos consultarlo en el sitio web del ayuntamiento o contactar con ellos. Existen zonas en todos los distritos de Bilbao, con excepción de Abando.
• Acceso: El acceso a los locales debe poder hacerse desde las zonas comunes del edificio, a menos que existan razones justificadas para que, excepcionalmente, se deba hacer por la fachada.
• Habitabilidad: El local comercial deberá tener una altura mínima de 2,5 m. Además, deberá contar con una ventilación e iluminación adecuadas, medidas antihumedad y sistemas de aislamiento térmico y acústico.
• Privacidad y seguridad: Si tiene más de 3 m de altura y más de 50 m2 de superficie, deberá contar con una cámara de 50 cm sobre la acera. La ventana deberá estar a 2,20 m de la acera.
• Distribución mínima: En viviendas con una habitación: espacio mínimo de 41 m2. Cocina de 7 m2, comedor de 12 m2, dormitorio de 12 m2, baño completo de 3,80 m2, zonas de distribución, pasillos y tendedero. En viviendas con dos habitaciones: espacio mínimo de 49 – 51 m2. Cocina de 7 m2, comedor de 14 m2, un dormitorio de 12 m2 y otro de 7 o 9 m2, baño completo de 3,80 m2, zonas de distribución, pasillos y tendedero.

Conclusión

A tenor de lo expuesto anteriormente podemos concluir diciendo que un cambio de uso puede ser un negocio muy rentable en suelos donde las viviendas tengan un valor medio-alto. Con una inversión de entre unos 30.000€ y 70.000€ podemos multiplicar el precio del local por dos perfectamente. Por tanto es un gran negocio para barrios residenciales de las grandes ciudades. Tal vez no lo sea para ciudades pequeñas o pueblos, donde el suelo vale poco y existen viviendas vacías en el mercado a buen precio.

Si quieres realizar el cambio de uso de un local puedes realizar una solicitud a los expertos de tu zona para que te den presupuesto y te ayuden en todo el proceso.