Cuando acudo a una vivienda con el fin de comprobar si cumple la normativa de habitabilidad, me encuentro con respuestas similares por parte de los inquilinos.
– Aquí siempre ha vivido gente, la vivienda es habitable.
En este momento tengo que interrumpir mi labor como chequeador de normativas y transformarme en profesor improvisado de Arquitectura Legal.
– Que una vivienda esté habitada no significa que cumpla la normativa de habitabilidad.
¿Por qué necesito la cédula de habitabilidad?
El filtro existente en las normativas respecto a la obligatoriedad de la cédula de habitabilidad es para establecer un criterio fiable de control de las condiciones reales de las viviendas. Lo mismo sucede con el certificado energético.
La expedición de una cédula de habitabilidad certifica que la vivienda cumple con la normativa a fecha de la emisión del informe. Sin embargo, esto no quiere decir que la tenga que cumplir necesariamente pasado el año de dicha emisión, a los dos años, a los cinco o a los quince. Consulta cuándo caduca y qué hay que hacer para renovarla.
¿Me pueden multar por alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad?
Es evidente que se puede vivir en una vivienda que carezca de cédula de habitabilidad. Además, salvo que la ley indique lo contrario, y en el caso de que la vivienda sea para el uso particular del propietario, la cédula es un documento del que se puede prescindir.
Ahora bien, centrándonos en Cataluña, que es la Comunidad Autónoma en la que ejerzo y uno de los polos de actividad inmobiliaria en España, la cédula de habitabilidad es un documento de obligada presentación en cualquier operación inmobiliaria de compraventa y alquiler. Al igual que sucede en la Comunidad de Madrid donde, por cierto, se llama licencia de primera ocupación, este documento no solamente se pide en transacciones con nuevos propietarios o inquilinos, sino también en altas de contrato de servicios como el agua, gas o electricidad o incluso un cambio de titular de los mencionados suministros.
Por lo tanto, aunque no recibas una multa por no disponer de cédula de habitabilidad, no podrás obtener los servicios básicos que se proporcionan a una vivienda, empadronarte y con ello recibir, por ejemplo, asistencia médica.
¿Qué pasa si después de obtener la cédula de habitabilidad realizo modificaciones en casa?
Se puede dar el caso de que una vivienda que tenga la cédula de habitabilidad en vigor, por las razones que sean, en una visita de control haya perdido algunas de las condiciones de habitabilidad indicadas por el Decreto 469/1972 y modificadas en el Decreto 129/1985.
¿Cuántos albañiles han intervenido incorrectamente en un falso techo de un baño tapando la tobera de ventilación? ¿Salas de estar que se han dividido en dos dormitorios, con lo que ya no se cumple la dimensión mínima del estar-comedor de 10 metros cuadrados? ¿Reformas que directamente se hacen a espaldas del Decreto 141/2012 (Cataluña), con lo que el técnico se ve en la tesitura de informar al propietario de que tiene que realizar una “contrarreforma” porque si no, no podrá alquilar el piso? ¿Alguna patología de fachada desatada por unas lluvias torrenciales que haya provocado la poca solidez de la construcción?
Son muchas las casuísticas, así que mi recomendación es siempre tener los ojos bien abiertos y, a pesar de que una cédula esté en vigor, actuar como si no estuviese y la tuviésemos que expedir nosotros. En bastantes visitas a inmuebles he comprobado que para expedir cédulas se han obviado por completo los testimonios directos de los propietarios.
¿Y puedo alquilar mi local como vivienda?
Un local no puede ser alquilado jamás como vivienda, y si en alguna ocasión el filtro no es eficaz por la mala praxis de algún agente implicado, el principal afectado por la sanción será el propietario.
Este tipo de establecimientos deben ser alquilados como tales. Un local debe figurar así en el contrato, y si el inquilino decide montar allí su campamento base, si toda la documentación del propietario está en regla, la responsabilidad será del inquilino. Por supuesto, si el propietario tiene en conocimiento un uso de vivienda fraudulento, debe emprender medidas.
Si de todas formas quieres vivir en un local o alquilarlo con ese fin, habrá que convertir el local en una vivienda. Esta infracción puede conllevar sanciones, por lo que es importante conocer todos los detalles para evitar multas por vivir en un local.
Por ello, si quieres convertir tu local en un loft, tendrás que solicitar una licencia de cambio de uso, ya que la futura vivienda se tendrá que adaptar a las normativas municipales de habitabilidad.
Por tanto, recuerda
Que una vivienda esté habitada no significa que cumpla la normativa de habitabilidad, ni que tenga en vigor la cédula.
Si vas a alquilar o vender tu vivienda, tienes que encargar la tramitación de la cédula de habitabilidad. En el caso de que el técnico te informe de que no es posible realizar este proceso sin unas obras correctoras, debes realizar esas modificaciones.