El auge de los pisos turísticos se ha expandido cada vez más por toda la geografía española. Ya no es solo una cuestión de las grandes ciudades, cualquier pueblo, parroquia o lugar es susceptible de tener un piso o vivienda de uso turístico. Por tanto, los usuarios y las administraciones exigen una regulación cada vez más extensa. Uno de los requisitos más razonables que se exigen desde hace tiempo es saber si un piso tiene licencia turística o no, o lo que es lo mismo, saber si un piso turístico es legal o no. Y aunque parezca paradójico, no siempre es fácil saberlo. En este artículo te explicaremos cómo puedes saberlo.
¿Cuándo un piso turístico es legal o no?
Los llamados pisos turísticos se tienen que acoger a algunas de las categorías turísticas que regulan las leyes autonómicas. Normalmente, estos se acogen a la categoría de “vivienda de uso turístico”, que permite que pisos o viviendas de cualquier tipo se pasen a la categoría turística cumpliendo unos mínimos requisitos. Para ello, el propietario del piso debe enviar toda la documentación pertinente para que el organismo turístico de su Comunidad Autónoma registre dicho piso oficialmente como vivienda de uso turístico.
Es decir, si un piso turístico es legal, debe tener al menos un número de registro del órgano autonómico competente, que debe ser público y mostrarse en todas las plataformas de anuncios (airbnb, booking, etc.). Por ejemplo, en Galicia es obligatorio que dicho número de registro se publique en cualquier anuncio desde principios de 2020 y el no hacerlo puede acarrear multas.
Ahora bien, ¿el que un anuncio de una plataforma online no especifique el número de registro implica que dicho piso turístico no lo tenga? No. El problema es que muchas de las plataformas de anuncios de apartamentos turísticos no tienen un apartado específico para indicar el número de registro de cada establecimiento. Y muchos establecimientos desconocen o no consideran oportuno publicar dicho número en su anuncio.
Las plataformas digitales no garantizan en ningún momento que los apartamentos que anuncian sean legales. De hecho, sería muy complicado que lo pudiesen hacer, pues la legalidad de un apartamento turístico depende de normativas autonómicas y municipales que cambian según donde nos encontremos.
La cosa se complica aún más si tenemos en cuenta que hay viviendas que sí que tienen licencia turística, es decir, están registradas correctamente en el organismo turístico de la Comunidad Autónoma, pero son ilegales según el Ayuntamiento correspondiente. Esto es así debido, en parte, a un cruce de competencias, y debido también a que existen ayuntamientos con graves problemas debidos a la masificación del turismo, que tienen que regular por todos los medios el número de pisos turísticos dentro de su casco urbano.
Un claro ejemplo es la prohibición o regulación muy estricta que han hecho algunas ciudades (Madrid, Barcelona, Santiago de Compostela, etc.) para abrir viviendas de uso turístico en sus cascos históricos, sus centros o incluso en todo el casco urbano.
La pregunta que te harás es: ¿cómo la Comunidad Autónoma ha autorizado el registro del piso turístico si el ayuntamiento lo prohíbe? Hay dos motivos posibles: o bien que la Comunidad Autónoma no cruce datos, es decir, que no sepa que ese piso se encuentra en una zona donde se prohíben las viviendas de uso turístico, o que dicha regulación se realizara posteriormente a la obtención de la autorización autonómica.
Por tanto, si queremos hacer un piso turístico en un municipio muy turístico, debemos comprobar si existe una normativa municipal propia que lo regule.
¿Qué me aporta como cliente que un piso tenga licencia turística?
Como cliente, que un piso turístico sea legal te garantiza que cumple una serie de requisitos, entre los que se encuentran los siguientes:
- La vivienda está amueblada
- La vivienda tiene calefacción
- Tiene un teléfono 24 horas para atender las incidencias que puedan surgir
- Existen hojas de reclamación
- El propietario tiene contratado un Seguro de Responsabilidad Civil que cubre los riesgos de las personas usuarias del establecimiento por daños corporales, daños materiales y los perjuicios económicos causados que se deriven del desarrollo de su actividad.
Este último apartado es sin duda uno de los más importantes. Al fin y al cabo el resto de cosas las podemos ver en las plataformas digitales o al llegar al piso. Pero la tranquilidad de saber que estamos en un establecimiento legal y cubiertos por un seguro no se puede ver a simple vista.
¿Cómo puedo saber si un piso tiene licencia turística?
Como ya hemos comentado, que un piso se anuncie en una plataforma online no garantiza que tenga licencia turística, por muy buenas valoraciones que tenga. Para saber si la tiene debemos acudir a los organismos oficiales competentes. Algunos de ellos han habilitado directorios o plataformas en las que podemos comprobar si un establecimiento está registrado o no oficialmente. A continuación veremos algunos de ellos:
- Galicia: en el Directorio de empresas y Establecimientos Turísticos de la Xunta de Galicia podremos descargarnos un archivo con todos los establecimientos de Galicia autorizados por la Xunta. Su dirección es la siguiente: https://www.turismo.gal/espazo-profesional/directorio-de-empresas-e-establecementos-turisticos?langId=es_ES
- Barcelona: el ayuntamiento de Barcelona ha habilitado una plataforma web en varios idiomas para buscar todas las viviendas de uso turístico legales de la ciudad. Su dirección es la siguiente: https://meet.barcelona.cat/habitatgesturistics/es
- Andalucía: La Junta de Andalucía tiene un buscador de Establecimientos y Servicios Turísticos en el que se pueden buscar, entre otros establecimientos, viviendas con fines turísticos. Su dirección es la siguiente: https://www.juntadeandalucia.es/organismos/turismoregeneracionjusticiayadministracionlocal/servicios/app/buscador-establecimientos-servicios-turisticos.html
- Aragón: el Gobierno de Aragón dispone de un listado en pdf de las viviendas de uso turístico de su Comunidad. Se puede descargar desde la siguiente dirección: https://www.aragon.es/-/viviendas-de-uso-turistico
Muchas otras Comunidades Autónomas, como por ejemplo Madrid, todavía no han habilitado un directorio público de viviendas de uso turístico. Pero a la larga esta tendencia aumentará, porque es una garantía tanto para los clientes como para los vecinos saber si un piso es legal o no.
¿Por qué motivo puede no registrarse un apartamento turístico?
Registrar un apartamento turístico como vivienda de uso turístico es un trámite sencillo. Lo puede hacer cualquier propietario directamente o a través de una empresa comercializadora, a cambio de una comisión. Las tasas que hay que pagar son anecdóticas, pudiendo ser incluso gratuitas. Entonces, ¿qué sentido tiene no registrarlo? Veamos a continuación algunos de los principales motivos:
- El ayuntamiento no permita los pisos turísticos en esa zona. Aunque las autorizaciones turísticas son competencia autonómica, los ayuntamientos regulan los usos urbanísticos en cada zona de la ciudad. Algunos ayuntamientos consideran a las viviendas de uso turístico como un uso residencial público y los prohíben en alguna zona determinada de la ciudad. Esto es habitual en barrios gentrificados o en cascos históricos de ciudades turísticas.
- La vivienda sea ilegal o que no sea una vivienda. Las viviendas de uso turístico tienen que ser previamente viviendas convencionales. Para demostrarlo, el organismo competente precisa que lo justifiquemos de alguna manera. Por ejemplo, mediante la aportación de la cédula de habitabilidad, de la licencia de primera ocupación, del certificado final de obra, etc. Si el inmueble en el que pretendemos abrir nuestro apartamento turístico es un trastero, una oficina, un local comercial, una edificación ilegal, etc., no podremos abrir una vivienda de uso turístico.
- Se pretende comercializar la vivienda de manera contraria a lo establece el decreto correspondiente. Por ejemplo, la mayoría de Comunidades prohíbe ofertar las viviendas de uso turístico por camas o por habitaciones, teniendo que ofertarse la vivienda completa.
- Porque incumpla algún apartado obligatorio del decreto correspondiente. Por ejemplo, que no disponga de seguro de responsabilidad civil. En algunos casos la vivienda no cumple los requerimientos de protección contra incendios o accesibilidad.
- Por desidia del propietario. Existen casos en que el propietario no registra el apartamento turístico simplemente porque cree que es más sencillo no hacerlo o porque alguien le ha dicho que no hace falta.
Resumen
Los pisos turísticos necesitan una “licencia de alquiler turístico”, es decir, una autorización del organismo de turismo competente de la Comunidad Autónoma. Existen varias categorías, si se trata de un piso suelto la categoría habitual es la de vivienda de uso turístico (o vivienda con fines turísticos en algunas Comunidades).
Las viviendas de uso turístico se ofertan en su conjunto. La categoría turística para ofertar camas sueltas sería la de albergue. Para ofertar habitaciones sueltas sería la de hotel o pensión. Aunque por supuesto siempre hay excepciones, interpretaciones y jurisprudencia contraria al respecto.
Algunos de los organismos que regulan las viviendas de uso turístico han habilitado un directorio para dar a conocer los establecimientos turísticos legales en su territorio. Es el caso de Galicia, Andalucía, Aragón y Barcelona. Si en tu Comunidad no existe un directorio público parecido, debes preguntar en el servicio autonómico de turismo.