Cómo se mide el estado de conservación de un inmueble

¿Cuál es la vida útil de un edificio?

Pese a lo que mucha gente cree, los edificios no duran toda la vida. Hay algunos que duran milenios, como las pirámides de Egipto, otros duran siglos, como las catedrales medievales, y otros son efímeros y están hechos para durar menos de un año, como los edificios de las Exposiciones Universales, que se desmontan cuando finaliza la exposición.

Los edificios que se construyen en la actualidad están hechos para durar entre 50 y 100 años, pero con un buen mantenimiento esta vida útil se puede alargar mucho más tiempo y, lo más importante, en buenas condiciones para sus ocupantes.

Valoración inmobiliaria: la importancia de la antigüedad y el estado de conservación

Valorar el estado de conservación de un edificio o de una vivienda es un hecho muy habitual, por ejemplo en tasaciones inmobiliarias. El tasador tendrá en cuenta dos parámetros muy importantes: la antigüedad del edificio y su estado de conservación.

Por un lado, valorará la antigüedad del edificio, es decir, si calcula que la vida útil del edificio es de 50 años y tiene 25 años de antigüedad la construcción valdrá en torno al 50%. En realidad, valdrá algo menos, pues el edificio no envejece de manera lineal sino de manera logarítmica, de tal manera que los primeros años el edificio envejece muy lentamente y en los últimos años envejece muy rápidamente.

Por otro lado, calculará el estado de conservación del edificio, independientemente de su antigüedad, calificándolo como bueno, normal, regular, malo o ruinoso. Este dato es algo subjetivo, pero necesario para medir la depreciación real de una construcción. Por consiguiente, hemos de dejar una cosa clara, los edificios se deprecian siempre, porque están continuamente envejeciendo.

Otra cosa es el valor del suelo, que puede subir o bajar en función del mercado, pero ese es otro tema. Por tanto, lo único que podemos hacer es intentar que nuestro edificio envejezca lo más lentamente posible, y esto se consigue con un buen mantenimiento.

Mantenimiento de un edificio

Mantener y conservar un edificio no solo es una buena costumbre, sino una obligación según la Ley de Ordenación de la Edificación, además de una exigencia por parte de los seguros si queremos que nos cubran los posibles siniestros.

Todos los edificios deben tener un documento que se llama Plan de Mantenimiento o Manual de Uso y Mantenimiento. Este documento debe ser custodiado, junto con el resto de documentos del Libro del Edificio, por el propietario, presidente de la Comunidad o administrador, según corresponda.

El Manual de Uso y Mantenimiento del Edificio consta de dos partes: por un lado está el manual de uso o instrucciones de uso, que son las instrucciones de uso del edificio y por el otro lado está el Plan de Mantenimiento del Edificio propiamente dicho. En este Plan se indican todas las inspecciones periódicas que necesita el edificio para su correcto mantenimiento y quién debe realizarlas, ya sea el propio usuario, un técnico especializado, unas empresa homologada, etc.

Algunos seguros también tienen Planes de Mantenimiento propios que hay que cumplir si queremos que nos cubran los posibles siniestros. En todo caso, las medidas que se toman en este tipo de planes son estándar y nos servirán para todo tipo de edificios. Por ejemplo, suelen consistir en que un profesional revise cada instalación en un determinado período de tiempo y en que se mantengan limpias las instalaciones generales del edificio.

Los planes de mantenimiento diferencian dos tipos de medidas de mantenimiento: las correctivas, que consisten en arreglar algo una vez que se ha estropeado, y las preventivas, que consisten en un mantenimiento preventivo de las instalaciones.

Los planes de mantenimiento se centran en las medidas preventivas, pues de las correctivas ya se encargará el usuario, por la cuenta que le trae. A veces no tomamos medidas ni correctivas ni preventivas, a pesar de que, como ya hemos dicho, tenemos el deber de conservar nuestros edificios.

Informe de Evaluación del Edificio: ITE, accesibilidad y eficiencia energética

Merece una mención aparte en este tema introducir la cuestión del Informe de Evaluación del Edificio (IEE) o la anterior Inspección Técnica del Edificio (ITE). En muchos ayuntamientos de España, sobre todo en las ciudades y en los municipios grandes, es obligatoria la realización del Informe de Evaluación del Edificio. Este consiste en la inspección de un técnico competente (a saber, arquitecto o arquitecto técnico) del edificio (la Inspección Técnica del Edificio), además de un análisis de la accesibilidad de este y de su correspondiente certificado de eficiencia energética.

La ITE solo tiene dos posibles resultados: favorable o desfavorable. Si es desfavorable hay que tomar una serie de medidas en el edificio, generalmente por motivos de seguridad. Si es favorable, podremos seguir así hasta la siguiente inspección, generalmente 10 años después.

Pues bien, que un edificio tenga pasada la ITE no significa que esté en óptimas condiciones, como podremos comprender, pues la casuística entre que el edificio esté en un estado óptimo y que esté ruinoso es amplísima. Simplemente significa que no corre peligro para sus ocupantes, para los edificios vecinos o para la gente que pase por la calle.

Muchos usuarios de edificios quieren hacer solo las mínimas obras posibles y realizar el mínimo mantenimiento posible. Por tanto, la ITE es una inspección de mínimos, pero tenerla no implica que los usuarios realicen un mantenimiento óptimo del edificio, para lo cual deberemos seguir el Plan de Mantenimiento del Edificio.