¿Cuándo necesito un plano georreferenciado?

Si ya sabes qué es un plano georreferenciado, y cómo se realiza, hoy tratamos en el post cuándo necesitas un plano georreferenciado. Básicamente se necesita un plano georreferenciado en operaciones de compraventa en las que el notario pida información extra, aparte del certificado energético y la cédula de habitabilidad. La segunda causa más habitual para la petición del plano georreferenciado es la actualización de los datos catastrales por parte del mismo propietario.

Operaciones de compraventa de viviendas

En mi experiencia profesional, se necesita un plano georreferenciado fundamentalmente en operaciones de compraventa en las que el notario pida información extra aparte del certificado energético y cédula de habitabilidad.

Suelen ser operaciones más complicadas de lo habitual y van acompañadas también de un informe de Inspección Técnica de Edificio (ITE). De todas maneras, aunque la petición del plano georreferenciado suele ir de la mano de agentes inmobiliarios y partes interesadas con ganas de dejar todo bien atado, es de esperar que en un futuro cercano también sea obligatorio por ley.

Un plano de georreferenciación soluciona imprevistos poco agradables de solucionar en medio de una firma: la no coincidencia de datos catastrales como superficie construidas, definición de aristas principales de los edificios e incluso ramales viarios incorrectamente situados.

Un plano georreferenciado añade credibilidad y solvencia a una operación inmobiliaria. Es como un seguro más a añadir en caso de discrepancia.

Actualización de datos catastrales

La otra causa habitual de la petición del plano georreferenciado es la actualización de los datos catastrales por parte del mismo propietario. El objetivo es fundamentalmente ahorrarse el pago de una suma de dinero considerable correspondiente al Impuesto de Bienes Inmuebles o simplemente rectificar la calificación de algunos cuerpos que el mismo Catastro etiquete erróneamente.

Por ejemplo: cobertizos que son considerados como partes de la vivienda por la administración, lindes incorrectos que aumentan el valor catastral de una parcela y, por tanto, el IBI de la misma…

La base cartográfica de la Sede Electrónica del Catastro, que suele ser la fuente de gran parte de los datos numéricos que figuran en escrituras de viviendas de décadas de recorrido, no es la panacea en precisión. De hecho, a veces ni siquiera es fiable en el grafismo de las edificaciones y los distintos tipos de volúmenes. Por tanto, necesita una actualización constante.

Los planos del catastro son dibujados en base a ortofotos y, en ocasiones, las edificaciones auxiliares son confundidas con las principales o ¡incluso con alguna alteración cromática del terreno! Las ortofotos en entornos rurales o semirrurales aún no están disponibles a alta resolución en un buen porcentaje de casos.

En resumen, es la ciudadanía y, en concreto, los expertos en georreferenciación lo que se encargan de actualizar dicha base. ¡Un sistema perfecto para ahorrar trabajo a la administración!

Tipos de planos georreferenciados

Como se ha esbozado en los apartados anteriores, se dividen en planos georreferenciados para viviendas y planos georreferenciados para fincas, aunque en la práctica profesional lo habitual (y deseable) es que el resultado final sea una combinación de ambos.

De hecho, es lo más habitual porque una vivienda, sobre todo si es unifamiliar, no está levitando en el espacio de coordenadas y depende siempre de las lindes del terreno, sobre todo si hay desniveles.

¿Quién puede hacer un plano georreferenciado?

Cualquier profesional con titulación de Arquitectura, Arquitectura Técnica o Ingeniería está perfectamente capacitado para llevar a cabo este trabajo. En caso de parcelas y orografías complicadas, el profesional recurrirá también al servicio de un topógrafo para fijar coordenadas complicadas.

¿Cuál es el proceso?

Es imprescindible visitar el solar que contenga la edificación y realizar mediciones que sitúen cada punto en su lugar correcto. Se pueden emplear métodos de medición estándar por distanciómetro láser o más sofisticados incluidos en los trabajos de topógrafos especializados, si el terreno tiene una orografía muy complicada.

Al final del proceso de toma de datos in situ, el profesional debe disponer de un conjunto de coordenadas cartesianas y un croquis de la edificación que sitúen la misma en el plano topográfico de la Sede Electrónica del Catastro, con total precisión y sin lugar a dudas.

Una vez realizadas las mediciones sobre el terreno, es hora de realizar un plano con todas las coordenadas. Este plano se realiza con programas de dibujo automatizado como el AutoCad, MicroStation o Revit. Una vez dibujado, se insertará la imagen a una resolución lo más límpida posible del mencionado solar, extraída de la Sede Electrónica del Catastro. Y utilizando un punto base, calcularemos cuáles son las divergencias existentes.

El punto base normalmente se trate de la coordenada que se puede situar con más precisión en el antiguo plano, la más obvia, como una de las esquinas de una casa más cercanas a la carretera. Es decir, la que se puede situar de varias formas posibles. Descartadas coordenadas interiores de parcela, de edificación o puntos difusos de muros, por ejemplo.

Una vez situado el punto base en el plano de AutoCad o MicroStation, ya configurado con la parrilla de coordenadas, calcularemos las posiciones UTM de los puntos utilizando los sistemas de medición automatizada y con precisión milimétrica de los programas de dibujo.

Diferencias entre un plano convencional y uno de georreferenciación

La Sede Electrónica del Catastro tiene un sistema automatizado que reestructura las coordenadas en un formato que denominado GML a partir de nuestros propias coordenadas calculadas. Hoy en día, las notarías confían directamente a los profesionales la conversión del certificado de georreferenciación a coordenadas .gml. Así aligeran el tener que hacerlo ellos, aunque el proceso habitual es que a partir del UTM brindado por el técnico, ellos mismos realicen la conversión.

Es un proceso aún algo confuso para los profesionales de la Generación X, que basculamos entre las entregas con planos dibujados a mano, y la automatización de AutoCad o Revit, pero es de esperar que los procesos acaben siendo totalmente intuitivos. De hecho, yo mismo suelo asegurarme al principio de estos encargos de la necesidad de aportar el archivo .gml y, si es así, subcontratar la última parte de conversión. La era de las colaboraciones horizontales ha llegado para quedarse.

Por tanto, la conversión a coordenadas .gml es la principal diferencia entre un plano convencional y uno de georreferenciación, así como la presentación de un informe de algunas páginas que describa el trabajo realizado haciendo hincapié en los datos de la finca y en las tablas de coordenadas.

¿Cuál es el resultado final?

Sin embargo, el documento físico que se queda la gestoría es la tabla de coordenadas junto con un texto estándar en el cual se explica la naturaleza de la edificación y sus datos: dirección, superficie, número de plantas, referencia catastral.

Muy importante para los clientes que precisen de una georreferenciación: este es un trabajo que no necesita visado alguno por parte del Colegio de Arquitectos y basta con una legitimización de firma ante Notario del profesional para validarla.

Muchas veces se pide por inercia o desconocimiento que este trabajo vaya visado, lo que encarece innecesariamente la minuta de honorarios. Todas esas veces yo, como arquitecto, me veo obligado a velar por la economía del cliente y pedirle que se cerciore de la auténtica necesidad del visado: Cuando un coste de 80 euros extra, más las gestiones del profesional, se ven reducidos a 11 euros, más las gestiones del profesional, siempre se les ilumina la cara.