La georreferenciación evita discrepancias catastrales y permite tener al día los documentos de la Sede Electrónica. Es un proceso que soluciona imprevistos posteriores por la no coincidencia de datos catastrales como superficie construidas, puntos de definición de las aristas principales de los edificios e incluso alguna deficiente situación del viario.
¿Qué es la georreferenciación?
La georreferenciación es un trabajo cada vez más solicitado en operaciones de compraventa de bienes inmobiliarios. Tanto para el registro, como para la actualización del catastro y por exigencias de la Nueva Ley Hipotecaria.
Un caso de los más típicos, aparte de la mencionada compraventa de viviendas, es la de una actualización del Impuesto de Bienes Inmuebles a la baja. El propietario paga una cantidad correspondiente a una superficie mucho mayor de la que realmente hay construida.
Recordemos que los planos del catastro son dibujados en base a ortofotos. En ocasiones las edificaciones auxiliares son confundidas con las principales porque el factor humano que conduce al error interviene. Ocurre sobretodo en urbanizaciones apartadas de los núcleos principales urbanos, en las cuales las ortofotos no estan disponibles en alta resolución.
Para ejecutar con corrección una georreferenciación, es imprescindible (aunque en muchas ocasiones no se pida) realizar una visita al solar que contenga la edificación. Habrá que realizar mediciones que sitúen cada punto en su lugar correcto. Para ello, se escoge un punto base y en torno a él se realizarán las mediciones relativas.
Yo recomiendo hacer esto con dos puntos porque así, en caso de error, hay otro sistema auxiliar al que recurrir. La idea es definir de manera externa a la georreferenciación los puntos principales que definen los límites del solar y el cuerpo edificatorio.
Una vez realizado este trabajo, es hora de dirigirse al despacho y realizar un plano con todas las mediciones.
Georreferenciar un plano en AUTOCAD
Una vez dibujado el plano, se insertará la imagen a una resolución muy nítida del mencionado solar, sacada de la Sede Electrónica del Catastro. Utilizando el punto base al que aludíamos en el párrafo anterior, calcularemos cuáles son las divergencias existentes, porque las tendremos que reportar.
A la vez, calcularemos las coordenadas UTM de los puntos cogiendo la coordenada base del punto base en la misma sede electrónica del catastro, nos crearemos nuestra propia rejilla UTM en el dibujo realizado en Autocad, y calcularemos el resto con el sistema de medición automático del programa de dibujo.
En el caso de que las coordenadas que hayamos medido in situ coincidan con las de la sede electrónica del catastro, se puede utilizar directamente el programa de la misma Sede Electrónica que calcula las coordenadas en un formato que se llama GML.
En los últimos tiempos, las notarías confían directamente a los arquitectos la conversión del certificado de georreferenciación a las susodichas coordenadas .gml y así aligeran el tener que hacerlo ellos, aunque el proceso habitual es que a partir del UTM brindado por el técnico, ellos mismos realicen la conversión. Es un proceso todavía algo lioso, pero con el tiempo se convertirá en algo institucionalizado y automatizado.
Esta tabla de coordenadas, junto con un texto estándar en el cual se explica la naturaleza de la edificación y sus datos (dirección, superficie, número de plantas, referencia catastral) será el documento que pasará a la gestoría.
Lo normal es que precise de una firma legitimizada en notaría, por tanto, el profesional tiene que tener presente que debe incluir este gasto extra en la factura de honorarios.