En la construcción de obra nueva es necesario completar una serie de trámites para que cuando ésta finalice se pueda disfrutar. Uno de los trámites más importantes a realizar es la escritura de obra nueva.
El concepto de declaración de obra nueva podría definirse como una manifestación realizada en escritura pública donde el propietario de una finca constata que en ella se ha construido o se está construyendo una edificación.
¿Qué es la obra nueva?
‘Obra nueva’ es un término que se utiliza en el ámbito de la construcción y bienes raíces para referirse a edificaciones recién construidas o proyectos inmobiliarios que están en proceso de construcción. Es decir, son construcciones que se inscriben por primera vez en el Registro de la Propiedad. Pueden ser edificaciones en terrenos donde no han existido otras construcciones o una ampliación mayor a 100 metros cuadrados.
Cuando se habla de «obra nueva», se está haciendo referencia a la construcción de una nueva estructura desde cero, en lugar de la remodelación o renovación de una estructura existente. Es un término que se utiliza para describir propiedades que nunca antes han sido habitadas o utilizadas.
En el ámbito legal, la venta de «obra nueva» a menudo está sujeta a regulaciones específicas, y puede haber beneficios fiscales o incentivos para los compradores de propiedades de este tipo. Además, la compra de una obra nueva a menudo implica trámites adicionales en comparación con la compra de una propiedad existente. Por eso, cuando hablamos de ‘obra nueva’, nos referimos al acto jurídico que manifiesta mediante una escritura pública que existe un inmueble nuevo.
¿Qué es la escritura de declaración de obra nueva?
La declaración de obra nueva es una escritura notarial en la cual se refleja públicamente la construcción de un nuevo edificio o la ampliación de uno ya existente. Con este documento se inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad y se constituye el derecho de superficie, si es necesario.
Una vez se presenta el anteproyecto de obra ya se pueden obtener los permisos de edificación para empezar la construcción. Después se obtienen las licencias y comienza la construcción de la obra nueva que ya se podrá escriturar en el Registro.
Cuando finalizan las obras hay que dar aviso al Ayuntamiento de su ubicación y al Registro de la Propiedad y presentar una escritura de declaración de obra nueva.
Tipos de declaraciones de obra nueva
Existen tres tipos de declaración de obra nueva:
- Declaración de obra nueva terminada (de un edificio que se acaba de construir).
La declaración de obra nueva terminada es obligatoria para realizar trámites posteriores como contratar la luz o el agua. Se trata de una escritura donde el notario ratifica la existencia de la edificación y el cumplimiento de la normativa y licencias del proyecto.
Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva son:
- Escritura de propiedad de la obra
- Escritura de división horizontal
- Licencia de primera ocupación
- Cédula de habitabilidad
- Certificado final de obra o de obra nueva
- Certificado de eficiencia energética
- Libro del edificio
- Seguro decenal
- Coordenadas UTM del inmueble
- Declaración de obra nueva antigua
Esta situación se da cuando el edificio se ha construido hace años pero no está inscrito en el Registro. Cuando se registran este tipo de edificaciones se debe presentar una prueba de que la infracción urbanística ha prescrito, podría ser con el certificado de antigüedad emitido y firmado por un técnico.
La declaración de obra nueva antigua es una escritura que se realiza para aquellas edificaciones que no son nuevas. Por tanto, no le es aplicable la normativa urbanística actual, pero no se puede proceder a su demolición por haber prescrito la ilegalidad urbanística. Esto también incluye viviendas o edificaciones construidas antes de la aprobación de los planes urbanísticos vigentes en el municipio en cuestión.
Los requisitos para inscribir estas edificaciones varían según sea su año de construcción, pero a grandes rasgos, se clasifican en obras terminadas antes del año 1990 y obras terminadas después del año 1990.
- Declaración de obra nueva en construcción (edificación sin terminar).
Esta situación se da normalmente cuando se quiere pedir una hipoteca antes de que el edificio esté terminado. La declaración de obra nueva en construcció constata que un propietario dispone de una edificación que está en proyecto o en vías de construcción, sin terminar o ni siquiera empezada. En este caso el notario requerirá la licencia de obras y el proyecto técnico.
Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva en construcción son:
- Licencia municipal o acta de conformidad.
- Certificación técnica de la dirección facultativa de la obra.
¿Cuánto cuesta la declaración de obra nueva?
El coste de una declaración de obra nueva puede variar según la comunidad autónoma en la que se encuentra la edificación. El precio de la declaración de obra nueva dependerá también de los honorarios de la notaría en la que tramitemos, así que la mejor opción es dirigirnos allí y solicitar presupuesto. Como nota orientativa, se podría considerar que los gastos de notaría y papeles pueden suponer un 3,00% del valor de tasación del inmueble.
Impuestos declaración de obra nueva
Como ya se ha mencionado, el impuesto de actos jurídicos documentados grava la declaración de obra nueva. La cuota depende de cada comunidad autónoma y se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% del presupuesto de la obra.
Esto está regulado en el Real Decreto 828/1995 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Cuotas por comunidades autónomas
- Andalucía: 1,5%
- Aragón: 1,5%
- Asturias: 1,2%
- Baleares: 1%
- Canarias: 1%
- Cantabria: 1,5%
- Castilla-La-Mancha: 1,25%
- Castilla y León: 1,5%
- Cataluña: 2%
- Ceuta: 1,5%
- Extremadura: 1,2%
- Galicia: 1,5%
- La Rioja: 1%
- Madrid: 0,75%
- Melilla: 0,5%
- Murcia: 1%
- Navarra: 0,5%
- País Vasco: 0,5%
- Comunitat Valenciana: 2%
Por ejemplo, si el precio de una vivienda unifamiliar nueva en Murcia es de 100.000€, el precio a pagar por el impuesto serán 1.000€.
Aranceles registrales
Se debe tener en cuenta que para inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad se debe aportar el 0,03% del precio de la edificación. Por ejemplo, en el caso de una vivienda con un coste de 200.000€, el precio sería 60€.
Aranceles notariales
Por último, se deben anotar los honorarios del notario donde se realiza la escritura pública. Esto depende del intervalo donde se encuentre el coste de la obra.
En la mayoría de los casos, si el valor de la obra nueva se sitúa entre 60.101,22€ y 150.253,03€, el precio de la escritura notarial serían 1€ por cada mil euros. Y en obras nuevas entre Entre 150.253,04 y 601.012,10€, el precio serían 0,5€ por cada mil euros.
¿Qué es el certificado de obra nueva o de antigüedad?
El certificado de obra nueva es un documento municipal donde se acredita la existencia de un inmueble y sus características principales (superficie, fecha de construcción y adecuación a la normativa urbanística). Éste se solicita en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra inscrito el edificio.
Este documento también se conoce como Certificado de final de obra.
Para inscribir un edificio en el Registro de la Propiedad es necesario este certificado. También es muy recurrente utilizarlo para subsanar las discrepancias con el catastro.
Una vez tenemos el certificado de obra nueva en el ayuntamiento lo debemos presentar ante Notario. Éste levantará la escritura pública incluyendo la declaración de obra nueva. Después, se deberá presentar en el Registro de la Propiedad.
¿Qué es el acta final de obra?
El acta de final de obra es el documento redactado y firmado por aquél que ha dirigido la construcción. Aquí es dónde se incluye que las obras han finalizado según el proyecto y las licencias municipales.
Este documento se entrega al Ayuntamiento y se obtiene la Licencia de primera ocupación.