Documentos para vender una vivienda en Cataluña

En el proceso de venta de una vivienda conviene tener presente que vamos a tener que disponer de unos documentos que hay que guardar como oro en paño, y tenerlos siempre a disposición para cualquier eventualidad. No es una práctica habitual tener todos en regla en el momento que una compraventa sea inminente, pero hacer las cosas con antelación y evitando prisas de última hora siempre será mejor que dejar las cosas para última hora.

Desgraciadamente, una gran parte de las operaciones de compraventa de inmuebles en las que he contribuido con asesoramiento técnico o certificados energéticos y cédulas de habitabilidad, han ido a contrarreloj precisamente por esa costumbre tan arraigada en nuestro país de prorrogar al máximo el momento de la verdad. Cierto es que esta prórroga va originada casi siempre por motivos económicos, porque los trámites relacionados con la compraventa de pisos suelen costar dinero.

La escritura del inmueble

Para empezar, un repaso a la escritura del inmueble (que evidentemente es el primer documento obligatorio) no está de más. Es muy raro que las escrituras presenten algún defecto grave que ponga en jaque la venta, pero no deja de ser posible, y así lo he comprobado veces. Superficies útiles de viviendas que no coinciden ni de lejos con el valor real medido por mí, y que cuando se tramitan cédulas de habitabilidad y certificados energéticos quedan al descubierto, son problemas que pueden dar al traste con alguna operación si no se está sobre aviso.

En resumidas cuentas, un comprador no puede creer que su futura vivienda mide 100 metros cuadrados porque “la escritura lo dice”, y tras una medición, nos salen 80. También se ha de comprobar que la dirección del inmueble sea la correcta, y que si hay un cambio de numeración o de nombre de calle, éste conste en el acta. Y si se hace alusión directa a la referencia catastral, que también coincida con la oficial. Si hay financiación hipotecaria de por medio, ésta debe estar perfectamente detallada y sin jugar a interpretaciones varias ni omisiones que originen problemas. En este caso, es el comprador quien debe exigir la máxima exactitud a todas las partes en la redacción de cada cláusula de cada contrato.

IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles

Los recibos del IBI deben estar al día, así como documentos demostrativos de si el inmueble tiene alguna carga pendiente o pesa sobre él alguna deuda comunitaria, o de servicios. Lamentablemente la mala praxis de algunos profesionales puede obviar este paso, o si no hay mala praxis, el pudor por poner al descubierto las cartas del vendedor que ansía que se lleve la operación a cabo, pero nuestra obligación es la máxima transparencia posible.

Certificado energético y Cédula de habitabilidad

Por último, y adaptándome a la Ley en Cataluña, la cédula de habitabilidad y el certificado energético debe estar aprobados y en vigor desde el mismo momento en que un inmueble se pone a la venta y se anuncia por cualquier canal.

Esperar a que se produzca un interés o la venta propiamente dicha no solamente es síntomas de dejadez y de mala praxis si es la inmobiliaria quien gestiona el piso, sino que priva al comprador de un baremo fundamental a la hora de decidirse por la adquisición: cómo es su eficiencia energética y cuánto puede contribuir una diferencia de por ejemplo 20 kg/m2 al año entre un ático y un tercero del mismo edificio. Quizás, convenientemente asesorado por un profesional, descubriría que las bellas vistas al Macizo del Montseny le costarían 1000 euros más al año que el inmueble de dos pisos más abajo, pero es más eficiente energéticamente.

Puedes leer otros de nuestros post en los que contamos cuánto tarda la Agència de L’Habitatge de Catalunya en tramitar la cédula de habitabilidad, o en el que te explicamos cómo puedes saber si tu vivienda ya tiene una cédula de habitabilidad en vigor actualmente.

A pesar de que no es obligatoria en una operación de compraventa, si dispones de una Inspección Técnica de Edificios es una información muy útil que puedes mostrar a los interesados en la compra ya que certifica el buen estado del edificio en el que se encuentra la vivienda.

En resumen: ¿Decidimos vender el piso? Pongámonos en marcha al instante para tenerlo todo en regla, y no enfrentarnos a imponderables cuando el notario nos ha puesto fecha de firma. Entre todos deberíamos contribuir más para que el proceso fuese más orgánico y racional, y no una carrera en la cual padecemos – sin quererlo – un sprint final, a veces lleno de obstáculos.