El acta final de obra es el documento técnico que certifica que se han ejecutado y acabado las obras y construcciones de acuerdo con el proyecto y las licencias previamente otorgadas. La persona encargada de su elaboración, redacción y visado es la dirección facultativa, es decir, el arquitecto redactor del proyecto de ejecución de las obras.
Requisitos acta final de obra
El marco legal y legislativo sobre el que se apoya el acta final de obra es la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana ya que se trata de una declaración de obra nueva terminada. En el artículo 28 de la citada ley se establecen los requisitos necesarios para el otorgamiento del acta final de obra, que son los siguientes:
- El acta final de obra ha de ser redactada por un técnico competente en la materia (depende del tipo de obra), esto es, un arquitecto o ingeniero colegiado que certifique que las obras se han realizado de acuerdo al proyecto de ejecución previamente aprobado. Generalmente lo realiza la propia dirección facultativa que redacta el proyecto de construcción.
- El cumplimiento de las garantías propias de la edificación realizada entre los que se encuentran la responsabilidad decenal del promotor y la dirección facultativa, las instalaciones de servicios eléctricos, abastecimiento de agua y otros servicios.
- El certificado de eficiencia energética de la obra terminada. En virtud de la Resolución de 2 de abril de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, la certificación de eficiencia energética será de obligatoria para toda obra de nueva construcción terminada, tanto si es de promotor ajeno como autopromoción individual.
- El libro del edificio en el que se recogen las características generales de la construcción, los aspectos a tener en cuenta para el mantenimiento y uso del edificio y los principales actores que han intervenido en su ejecución y sus garantías.
- La representación gráfica georreferenciada de las coordenadas de los vértices del edificio terminado, Según lo establece la reforma de la Ley Hipotecaria y en virtud de los datos de la Dirección General del Catastro.
El acta de recepción de obra
El acta de recepción de la obra terminada es la que se lleva a cabo con la redacción del acta final de obra y pone de manifiesto la transmisión de la responsabilidad de la construcción terminada desde el constructor hacia el cliente.
Es decir, con la firma del acta de recepción el cliente manifiesta su conformidad con el estado y ejecución de la obra acabada, si no se ponen reparos a la misma se considera que es un acta de recepción definitiva. Una vez firmada la misma comienza el periodo de garantía y se puede realizar la escritura del edificio.
La legislación que regula la escritura de obra nueva terminada es el Real Decreto 1093/1997 que establece las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza Urbanística.
Este es un proceso notarial a través del cual se produce el registro de la propiedad de la obra de edificación a nombre del propietario en caso de tratarse de una autopromoción individual, o de los propietarios en el caso de tratarse de una declaración de obra nueva con división horizontal para varios propietarios sobre una misma parcela.
La diferencia entre el acta de recepción de una obra privada y el acta de recepción de una obra pública radica simplemente en la naturaleza del cliente de la misma. En el primer caso, se trata de un cliente particular por lo que en el acta quedará reflejada como una o varias personas físicas. En el segundo caso, el acta de recepción de una obra pública requiere que el cliente que ha de recepcionar dicha obra será una persona jurídica, ya que se trata de una obra destinada a un ente público.
Precio de la declaración de obra nueva
El coste de la declaración de obra nueva y sus impuestos varían en función de la comunidad autónoma donde se realice, pero básicamente los gastos asociados a la misma son los siguientes:
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que asciende aproximadamente, según la comunidad, a un 1,5 % del valor declarado de la obra realizada.
- Los honorarios propios del notario que estarán en función del número de folios que se deba firmar y el tiempo empleado por este.
- Gastos del registro de la propiedad que estarán en función del valor de la obra.
En base a todos ellos podemos estimar el precio de la declaración de obra nueva y conocer el coste de la realización de la misma a partir de su valor declarado o el presupuesto con el que se registró.