El Libro del Edificio Existente para la Rehabilitación es un instrumento de reciente creación cuya finalidad es fomentar la rehabilitación energética de nuestro parque edificatorio. No es lo mismo que el Libro del Edificio, instrumento más antiguo, creado con la Ley de Ordenación de la Edificación del año 1999, para los edificios de nueva construcción.
El Libro del Edificio Existente para la Rehabilitación (en adelante LEE) está regulado por el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Su finalidad principal, a día de hoy, es la solicitud de subvenciones de eficiencia energética. En concreto, según este decreto, es obligatoria la realización del LEE para la solicitud de dos subvenciones:
– Las subvenciones vinculadas al Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio, entre las que se encuentra la subvención VI406H de la Xunta de Galicia.
– Las subvenciones vinculadas al Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio, entre las que se encuentra la subvención VI406F de la Xunta de Galicia.
¿En qué consiste el Libro del Edificio Existente?
El LEE consta de cuatro partes divididas en dos grandes bloques. El bloque I no tiene nada que ver con la eficiencia energética, sino que se centra en el estado del edifico y en buenas prácticas para su mantenimiento. El bloque II se centra en las posibles mejoras que podrían realizarse y en la recomendación de un plan de actuaciones para el futuro, centrándose especialmente en la eficiencia energética. Las partes de las que consta el LEE son las siguientes:
0. Datos Generales
A. Identificación del edificio
B. Datos urbanísticos
C. Propietario/representante legal de la propiedad
D. Técnico redactor del libro
Bloque I
I.1. Documentación del edificio y su estado de conservación
a) ITE, IEE o instrumento análogo
b) Certificado de Eficiencia Energética
c) Documentación complementaria
I.2. Manual de uso y mantenimiento
a) Instrucciones de uso y funcionamiento del edificio
b) Plan de conservación y mantenimiento
c) Registro de incidencias y operaciones de mantenimiento
d) Contratos de Mantenimiento, si los hubiera
e) Registro de actuaciones en el edificio
f) Recomendaciones de utilización y buenas prácticas
Bloque II
II.1 Potencial de mejora de las prestaciones del edificio
A. Seguridad de utilización y accesibilidad
B. Seguridad contra incendios
C. Salubridad
D. Eficiencia energética
E. Protección contra el ruido
F. Otros
II.2 Plan de Actuaciones para la Renovación del Edificio
Intervenciones propuestas
Optimización por simultaneidad de las medidas
Programación y priorización de las intervenciones
Resumen del libro para los propietarios
Parte I.1
De manera resumida, la parte I.1 del libro consiste en el Informe de Evaluación del Edificio. Recordemos que el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es un documento que deben realizar todos los edificios cuya antigüedad sea superior a 50 años y con una periodicidad de 10 años. El IEE debe ser realizado por un técnico competente e indica el estado de conservación del edificio, además de un análisis de la accesibilidad del mismo y del certificado de eficiencia energética. El IEE puede ser favorable o desfavorable. Si es desfavorable, habrá que subsanar las deficiencias y volverlo a realizar. Si ya tenemos un IEE en vigor, podremos aportarlo al LEE.
Parte I.2
Las parte I.2 del LEE es el Manual de Uso y Mantenimiento. Este documento es el único que coincide con el Libro del Edificio convencional, para obra nueva. Se trata de una guía de buenas prácticas para el buen uso y el mantenimiento del edificio. También se deben recoger en él todas las actuaciones que se hayan hecho en el edificio o las incidencias que se hayan producido.
Parte II.1
Consiste en un análisis de todas aquellas actuaciones que se podrían realizar para adaptar el edificio al Código Técnico de la Edificación o a otras normativas vigentes, con una valoración estimada. Hay que dejar claro que dichas actuaciones no son en absoluto obligatorias, pero son muy útiles para que los usuarios tomen conciencia de qué elementos del edificio se pueden mejorar y si es asumible su modificación.
Parte II.2
Consiste en la sugerencia de un plan de actuaciones para el edificio, realista, y enfocado en la optimización económica de las actuaciones, tanto para no duplicar recursos como para obtener el máximo rendimiento económico de las subvenciones de eficiencia energética. Hay que tener en cuenta que las subvenciones priorizan las actuaciones conjuntas. Por tanto, es más rentable realizar una gran actuación un año y obtener una subvención que dividirla en varias actuaciones en diferentes momentos y no obtener ninguna subvención o que la suma de estas sea inferior. También es importante que el técnico indique qué actuaciones son completamente independientes y qué actuaciones es recomendable que se realicen en conjunto, por ejemplo, para no duplicar la solicitud de licencias, para no duplicar la colocación de andamios, para no desmontar varias veces la cubierta (por ejemplo una para desamiantar y otra para aislar), etc.
Por último, se redacta un resumen para que cualquier usuario del edificio lo pueda entender con vocabulario coloquial y sin usar tecnicismos.
¿Quién debe realizar el Libro del Edificio Existente?
A día de hoy, el LEE solo es obligatorio para pedir dos tipos de subvenciones, las de eficiencia energética a nivel de edificio y las de eficiencia energética a nivel de barrio. Por tanto, aunque podría realizarlo cualquier edificio de manera voluntaria, lo normal es que lo realicen aquellos edificios que pretendan pedir cualquiera de estas subvenciones.
De hecho, en estas dos subvenciones, existe una alternativa a la realización del LEE, que es la realización de un estudio sobre el Potencial de Mejora del edificio en relación con los requisitos básicos definidos en la Ley de la ordenación de la edificación y un Plan de Actuaciones en el que se identifique la actuación propuesta. Es decir, lo que se corresponde con el Bloque 2 del LEE. El único inconveniente es que esta alternativa no entraría en la subvención propia del LEE, de la que hablaremos más adelante. Ahora bien, puede ser una alternativa interesante para aquellos edificios que no necesiten el Informe de Evaluación del Edificio, tanto porque tengan menos de 50 años como porque se trate de viviendas unifamiliares.
Por ello, es importante tener los conceptos claros y saber lo que nos están pidiendo en cada momento. El Libro del Edificio Existente para la Rehabilitación sirve para solicitar ciertas subvenciones y contiene el Informe de Evaluación del Edificio, que es obligatorio para edificios de más de 50 años y se compone de la antigua Inspección Técnica del Edificio y del Certificado de Eficiencia Energética.
¿Quién lo realiza?
El Libro del Edificio Existente lo pueden realizar tanto arquitectos como arquitectos técnicos. Aunque algunos de sus documentos, como el certificado de eficiencia energética, puedan estar redactados por otros profesionales.
¿Cuándo hay que presentar el Libro?
El LEE se presenta conjuntamente con el resto de la documentación para las subvenciones de eficiencia energética a nivel de edificio y a nivel de barrio.
Subvenciones para realizar el Libro del Edificio Existente para Rehabilitación
Existen subvenciones para financiar el LEE, es decir no las actuaciones que en él se proponen sino los honorarios técnicos de la redacción del propio LEE. Están recogidas en el propio Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y se regulan en el Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación. En Galicia, se corresponden con la subvención VI406G.
Estas subvenciones financian el 100% de los honorarios técnicos del LEE (así como de los proyectos de rehabilitación energética), hasta un máximo recogido en las bases, que es el siguiente:
a) En el caso de viviendas unifamiliares y edificios plurifamiliares de hasta 20 viviendas: 700 euros, más una cantidad de 60 euros por vivienda.
b) En el caso de edificios plurifamiliares de más de 20 viviendas: 1.100 euros, más una cantidad de 40 euros por vivienda, con una cuantía máxima de subvención de 3.500 euros.
Si no se dispone del informe de evaluación del edificio o documento análogo, la ayuda podrá incrementarse hasta en un 50 %.
Conclusión
El Libro del Edificio Existente para Rehabilitación es un instrumento que sirve para solicitar subvenciones de eficiencia energética para edificios. Consta de 4 partes: el IEE, un manual de uso y mantenimiento del edificio, un análisis del potencial de mejora del edificio y un plan de actuaciones para la renovación del edificio. Existen subvenciones para realizar dicho LEE, aunque se puede sustituir por un Análisis del Potencial de Mejora y Plan de Actuaciones, que es más sencillo y puede resultar útil en algunos casos.