Existen varios tipos de documentos técnicos que puede realizar un profesional. Es conveniente, incluso a nivel usuario, que sepamos diferenciar qué significa cada tipo de documento.
Proyectos
Los proyectos son documentos que realiza un técnico para presentar ante una administración, generalmente un ayuntamiento. Los proyectos sirven para obtener una licencia de construcción y/o para implantar una actividad. Los proyectos llevan aparejada una dirección de obra, es decir, el seguimiento de la obra por parte del técnico que ha realizado el proyecto o por otro técnico diferente.
También existen documentos de menor entidad que, sin llegar a ser un proyecto, sirven para el mismo cometido: conseguir una licencia de obras o la implantación de una actividad. Estos documentos se pueden llamar memorias técnicas, proyectos de actividad o cualquier otro nombre parecido. Estas memorias, a diferencia de los proyectos, no conllevan una dirección de obra.
Una variante de los proyectos son los expedientes de legalización, llamados a veces también proyectos de legalización. Este tipo de documento equivale a un proyecto pero hecho a posteriori, es decir, después de hacer las obras. Si la obra es 100% legalizable, no existirán obras y por tanto no existirá dirección de obras. Si existen obras, para ajustar el proyecto a la legalidad, sí que tendrá que haber dirección de obras
Estudios
Un estudio es un documento privado que realiza un técnico para dar cierta información a un particular o a una empresa. Por ejemplo, pueden hacerse estudios económicos, estudios urbanísticos, estudios técnicos, etc. La finalidad de un estudio no es su presentación ante ningún organismo, sino el análisis y estudio de cierta información requerida por un cliente.
Un estudio puede ser, en muchos casos, la fase previa de un proyecto. Una fase en la que el cliente analiza qué tipo de proyecto quiere o puede hacer, cómo va a ser, lo que le va a costar, etc.
Informes, certificados y dictámenes
En esta categoría se engloban todos aquellos documentos firmados por un técnico competente. La diferencia entre informe, certificado o dictamen no siempre está clara en la práctica, y a veces es una mezcla de dos o tres de ellas.
Un informe es un documento realizado y firmado por un técnico en el que simplemente se informa de unos hechos. Sirve para dar una cierta información a un cliente o a terceros. Por ejemplo, se puede hacer un informe de patologías para una comunidad de propietarios, un informe de valoración inmobiliaria para saber el precio de un inmueble, etc. En un informe, no es necesario llegar a una conclusión.
Un dictamen es un documento técnico en el que, además de informar de unos hechos, se llega a una conclusión. El caso más típico es el de un dictamen pericial o peritación. Las peritaciones se suelen realizar para los juzgados, ya sea como perito de una de las partes o como perito tercero. Como este tipo de documentos se realiza para que un tercero, en este caso el juez, entienda fácilmente la información que se analiza, es importante que haya unas conclusiones concisas y contundentes.
Los certificados son documentos técnicos en los que se certifican, es decir, se garantizan o se declaran unos hechos. Un certificado suele venir precedido de un informe que justifique lo que estás certificando, aunque el certificado en sí pueda constar de apenas un folio. Los certificados suelen ser documentos válidos para todo tipo de organismos, pero uno de los más habituales son las notarías.
¿Qué tipo de certificados técnicos existen?
Los certificados más habituales que puede hacer un técnico (arquitecto, arquitecto, técnico, ingeniero…) son el certificado de eficiencia energética, el certificado de superficie, el certificado de antigüedad y el certificado de solidez. Del primero de ellos ya se ha hablado en innumerables casos, sirve para vender o alquilar un inmueble. El certificado de solidez o certificado de seguridad y solidez sirve como documento independiente o complementario a un proyecto para garantizar la estabilidad estructural o de las instalaciones de una edificación, a la hora de hacer obras o de implantar una actividad. Por tanto, el destinatario final de este documento es el ayuntamiento en el que se sitúa la edificación y donde estamos pidiendo la autorización correspondiente.
Los certificados de superficie y de antigüedad están estrechamente ligados. Podríamos decir que existen certificados solo de superficie, pero no existen (en general) certificados solo de antigüedad. En ambos casos es importante certificar la superficie exacta del inmueble. Por tanto, podemos decir que existen certificados de superficie y certificados de superficie y antigüedad.
Es muy importante conocer la finalidad exacta de un certificado de superficie y/o antigüedad, porque en función de ello, podemos argumentar mejor el documento. Para ello, es importante que demos la mayor cantidad de información posible al técnico que lo realiza.
Certificado de superficie y certificado de antigüedad
El objetivo de un certificado de superficie es declarar (certificar) la superficie exacta de un inmueble. Para ello, el técnico tendrá que hacer un levantamiento gráfico de la edificación y dibujar un plano de las superficies, tanto útiles como construidas, del inmueble. Esto es útil para declarar la superficie real de un inmueble ante distintos organismos (Registro de la Propiedad, Catastro). El certificado de superficie se puede hacer de una edificación o de una parcela, y la finalidad de cada una de ellas es distinta. El certificado de superficie de una edificación se hace para establecer su superficie construida real y el de una parcela sirve para lo mismo, con la salvedad de que esta última puede implicar también a las parcelas limítrofes. El sistema de medición es diferente en cada una de ellas, por lo que el técnico que la realiza suele ser diferente, siendo en la primera habitual que lo hagan los arquitectos o arquitectos técnicos y en la segunda los topógrafos.
El objetivo del certificado de antigüedad es certificar la antigüedad de una edificación. Esto es necesario habitualmente para que el notario pueda establecer la antigüedad de una edificación y, por tanto, si se ha construido fuera de la legalidad o no. Esto es así porque una gran parte de las edificaciones antiguas no cumplen con la legalidad vigente, bien porque cuando se construyeron no había ninguna ley urbanística o bien porque, aún habiéndola, la infracción que cometieron ha prescrito. El certificado de antigüedad implica casi siempre un certificado de superficie, o, al menos, una medición real del inmueble. Esto es así porque es habitual que las edificaciones existentes se hayan construido y ampliado en diferentes períodos y, por tanto, que la edificación original tenga una antigüedad no implica que el 100% de la construcción tenga esa misma antigüedad. Por tanto, hay que comprobar la superficie en la actualidad y compararla con la superficie original.
Casos en los que es necesario un certificado de superficie
He aquí los casos más habituales en los que es necesaria la realización de un certificado de superficie o de superficie y antigüedad:
1. Fuera de ordenación
Como ya hemos habado en otros artículos, existe una figura urbanística que consiste en la edificación fuera de ordenación. Se trata de una edificación que incumple alguno de los parámetros existentes en el planeamiento o en cualquier otra normativa urbanística. Para que una edificación esté fuera de ordenación hace falta que la infracción que haya cometido en su día haya prescrito, porque si no estaríamos hablando de una edificación ilegal.
La edificaciones fuera de ordenación se pueden producir bien porque cuando se construyeron no había ningún tipo de planeamiento o este fuese más laxo, o porque, siendo construidas ilegalmente en su día, la infracción que cometieron ya ha prescrito. En cualquiera de los casos hay que demostrar que la infracción urbanística ya ha prescrito, para lo cual hay que acreditar la antigüedad de la edificación o de las obras de ampliación.
Para acreditar dicha prescripción las leyes establecen varios criterios, pero en la práctica el único válido en cualquier caso es la realización de un certificado de superficie y antigüedad por parte de un técnico competente. Otros métodos podrían ser la realización, por parte del ayuntamiento, de un certificado de prescripción de la restauración de la legalidad urbanística, muy difícil de conseguir y para el que probablemente necesitemos también un certificado de antigüedad de un técnico competente, o una certificación catastral en la que se declare la superficie existente en la realidad, siempre que la información catastral concuerde con la realidad.
Para acreditar que una edificación está fuera de ordenación es importante que el certificado aclare los usos exactos de cada estancia. Puede ser que una edificación esté fuera de ordenación por el simple hecho de que su uso sea ilegal. Por ejemplo, es el caso de las oficinas o locales que se convierten ilegalmente en viviendas. Aunque la superficie y la antigüedad del inmueble sean los mismos, no lo es la antigüedad de su uso, en este caso de vivienda. Si este uso se prolonga durante X años (por ejemplo 6 años en Galicia) y prescribe la infracción urbanística, entonces dicho uso también se podrá escriturar ante notario como vivienda fuera de ordenación, mediante la presentación del correspondiente certificado de antigüedad.
2. División horizontal
La división horizontal es un acto documentado que se realiza ante notario y que consiste en la división de un inmueble en varias fincas registrales. Existen dos maneras de realizar la división horizontal: mediante un proyecto o mediante un certificado de superficie.
En los edificios nuevos, la división horizontal se realiza una vez construido el edificio, presentando el propio proyecto y la licencia de primera ocupación. En este caso, como es obvio, cada vivienda tiene que cumplir con toda la legalidad vigente en ese momento.
Si queremos dividir un piso en dos deberíamos seguir el mismo procedimiento: realizar un proyecto, ejecutar las obras y, una vez obtenida la licencia de primera ocupación, dividirlo en dos fincas registrales ante notario.
Pero lo que habitualmente entiende la gente como “hacer una división horizontal” consiste en dividir una casa antigua, consistente en una única finca registral, en varias, generalmente una por piso. Este tipo de edificios tienen que haber funcionado de facto como viviendas independientes durante varios años. Lógicamente, estas viviendas no van a cumplir nunca con la normativa actual, porque no cumplirán las normas de accesibilidad, de habitabilidad, de protección contra incendios, etc. ¿Significa esto que no se puedan dividir registralmente? No. Estas viviendas se pueden dividir ante notario demostrando que llevan funcionando como tal una serie de años (depende de la Comunidad Autónoma) y por tanto, si hubo una infracción urbanística, ya prescribió. Esto se demuestra mediante la presentación de un certificado de superficie y/o antigüedad. Para entendernos, es como legalizar la división de cada una de las viviendas por la vía del fuera de ordenación. Para ello es importante que se reflejen correctamente las superficies exactas de cada una de las viviendas, así como de los anexos (trasteros, garajes, etc.) y de los elementos comunes.
3. Discrepancias catastrales
En el caso de que la superficie del Catastro no se corresponda con la real, podemos realizar un certificado de superficie. En este caso, en los últimos tiempos, además del plano en sí, deberemos georreferenciar dicho plano, es decir, marcar las coordenadas exactas de la edificación respecto a la parcela y respecto, en general, al conjunto del territorio. Para esto puede ser necesaria también la presentación de un archivo GML, que es un archivo con coordenadas de la parcela.
4. Discrepancias registrales
Si la superficie real de nuestra parcela no coincide con la superficie de las escrituras que constan en el Registro de la Propiedad, podemos volver a hacerlas ante notario acreditando un certificado de superficie. Este caso se puede dar cuando existen pequeñas discrepancias como altillos que no constaban originalmente, trasteros, etc. Este caso no es muy habitual, porque es probable que se acabe convirtiendo en un ejemplo del caso 1, es decir, en una ampliación fuera de ordenación, y que por tanto haya que acreditar también la antigüedad de toda la edificación.
Conclusión
En definitiva, los certificados de superficie sirven en muchos casos, principalmente relacionados con “trámites con el notario”, pero también con el Catastro. Son muy comunes en los trámites de herencia porque: ¿quién se muere teniendo todos los papeles en regla? Antiguamente las escrituras eran mucho más sencillas (o más complicadas, según se mire) y no había tantas leyes. Hoy en día las administraciones necesitan conocer nuestras propiedades al milímetro. Por ello, para bien o para mal, para eso existe el certificado de superficie.