Una de las preguntas que más nos hacen a los técnicos es ¿una casa prefabricada necesita algún permiso?, o ¿puedo hacer una casa prefabricada en suelo rústico? En este artículo vamos a analizar las diferencias que hay entre una casa prefabricada y una casa convencional, para desterrar falsos mitos y comparar los pros y los contras entre ambas opciones.
¿Qué es una vivienda prefabricada?
Antes de nada es importante señalar que no existen viviendas prefabricadas al 100%, al igual que no existen casas construidas 100% in situ. Por ejemplo, las ventanas de las viviendas están siempre hechas en taller, al igual que otros elementos como puertas y en general toda la carpintería. También existe una cantidad importante de elementos que ya vienen estandarizados de fábrica, como pueden ser las calderas, los paneles solares, los muebles de cocina y baño, etc.
Por otro lado, existen elementos que sí o sí se tienen que realizar in situ, y el grado de prefabricación es mínimo. Este es el caso de la cimentación, todos los conductos de instalaciones, incluyendo electricidad, fontanería, saneamiento, telecomunicaciones, acabados, gran parte de los aislamientos e impermeabilizaciones, etc.
En estas condiciones, entendemos por casa prefabricada aquella en el que su nivel de prefabricación es bastante elevado. Los elementos prefabricados más comunes en este caso son la estructura, parte o toda la fachada, parte o toda la cubierta y a veces incluso la tabiquería.
¿Qué permisos necesita una casa prefabricada?
Una vivienda prefabricada necesita exactamente los mismos permisos que una vivienda convencional. No existe ninguna normativa que distinga entre casas prefabricadas y casas convencionales. Ambas deben cumplir el Código Técnico de la Edificación en su integridad. Por tanto, los permisos o trámites que necesita una casa prefabricada, al igual que una casa convencional, son los siguientes:
– Proyecto Básico y de Ejecución, realizado por un arquitecto
– Estudio Geotécnico, realizado por una empresa especializada
– Solicitud de licencia en el ayuntamiento y pago de las tasas correspondientes
– Dirección de Obra, realizada por un arquitecto
– Dirección de Ejecución de la Obra, realizada por un arquitecto técnico
– Coordinación de Seguridad y Salud, realizada generalmente por un arquitecto técnico
– Solicitud de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento
– Realización de las escrituras de propiedad ante notario de la nueva vivienda y presentación en el Registro de la Propiedad
– Alta de suministros de agua, luz, etc. en las compañías correspondientes
Proyecto de una casa prefabricada
Vale, los permisos que necesito para construir una casa prefabricada son los mismos pero ¿qué hay de los honorarios técnicos? ¿Necesito un proyecto completo para una casa prefabricada? ¿No me vale un proyecto genérico, dado que todas las casas prefabricadas son iguales?
Pues lo cierto es que, como ya hemos dicho, el grado de prefabricación no afecta a toda la casa, siempre existen elementos que varían con el entorno o con las necesidades del propietario. Por ejemplo, la cimentación de un mismo modelo de casa puede ser diferente en distintas parcelas, porque depende principalmente del tipo de terreno de la parcela, de la profundidad del terreno resistente, de la resistencia de este, del nivel freático, etc. También depende mucho la pendiente del terreno, puesto que los modelos de casas prefabricadas estándar suelen estar concebidos para parcelas planas y aisladas. A veces es necesario realizar muros de contención, desniveles, desmontes, etc.
La situación de la parcela puede afectar mucho también al proyecto. Un mismo modelo de casa puede cumplir la normativa de una Comunidad Autónoma pero no de otra, debido a las Normas de Habitabilidad autonómicas. También dependen del planeamiento municipal y de las ordenanzas específicas de cada zona. Por ejemplo, en muchas zonas pueden estar prohibidos o aconsejados ciertos materiales, ciertas proporciones, cierto número de plantas, etc.
La orientación y forma de la parcela también es muy importante. No todos los modelos de casa tienen sentido en cualquier parcela. Es muy recomendable orientar las zonas vivideras hacia las mejores vistas y si puede ser hacia el sur o el suroeste, mientras que las zonas de servicio se orientarán hacia las peores vistas. A veces querremos vincular ciertas zonas hacia el jardín, que no siempre estará en la misma ubicación de la parcela.
Las instalaciones también cambiarán en función de la ubicación. Por ejemplo, no tendrá el mismo aislamiento una casa en la costa que en la montaña, o una casa en Canarias que una casa en los Pirineos. Los suministros de la zona pueden condicionar también mucho el proyecto. Por ejemplo, a veces nos puede interesar colocar calderas de gas, debido a que tengamos un depósito de propano cercano o conexión de gas natural, lo que tendremos que complementar con paneles solares u otro tipo de energía renovable para el agua caliente, mientras que otras veces nos interesará colocar una caldera de biomasa, porque tengamos acceso cercano a este tipo de combustible. El tipo de caldera nos puede condicionar, a su vez, a la colocación de suelo radiante o radiadores, de aire acondicionado, de renovación de aire, etc.
Es decir, no existe un proyecto estándar de casa prefabricada. Ahora bien, puede ser que ciertas empresa colaboren con arquitectos que hayan realizado el mismo modelo de casa más veces y puedan ajustar un poco más el precio, o que te ofrezcan un «pack llave en mano» en el que se incluya el precio del proyecto.
Tipos de casas prefabricadas
Existen varios conceptos de ofertas de casas prefabricadas en función del nivel de prefabricación, el modelo de empresa, etc. Veamos las principales:
1. Casas móviles
También llamadas mobil homes. Existe la creencia de que si una casa en móvil no es una casa y por tanto la puedo situar en cualquier terreno, incluido el suelo rústico. Las casas móviles se comercializan legalmente, puesto que pueden ser útiles en ciertos casos, como por ejemplo para situar en un camping. Pero lo que está prohibido es utilizar una mobil home como casa permanente, ya sea como primera o como segunda residencia, si no cumple con todos los requisitos de una vivienda.
Además, por muchas ruedas que tenga una casa, siempre será necesario conectar los suministros de agua, saneamiento, electricidad, etc., que hacen que la casa no sea tan móvil como parece. En Galicia, por ejemplo existe la Agencia de la Protección de la Legalidad Urbanística (APLU), que cada año se encarga de obligar a demoler decenas de mobil homes, bungalows y otras casas de mayor tamaño por no respetar las condiciones urbanísticas de la parcela, en muchos de los casos por encontrarse en suelo rústico.
2. Bungalows o cabañitas
Existen ciertas empresas que comercializan este tipo de edificaciones, y ciertamente su grado de prefabricación es muy alto, pudiendo llegar a montarlas uno mismo. Existen muchos tipos de cabañas prefabricadas en el mercado, y la mayoría están fabricadas en el extranjero, aunque distribuidas directamente por empresas locales. Esto quiere decir que difícilmente van a cumplir la normativa española.
Algunas se comercializan como viviendas y otras simplemente como cabañas sin un uso específico. Evidentemente, una cabaña prefabricada do it yourself, sin ningún tipo de instalación o con las instalaciones mínimas, sin aislamiento y con una superficie mínima no puede cumplir con las condiciones exigidas para una vivienda.
¿Entonces son ilegales las cabañas prefabricadas? No tiene por qué. Una cabaña prefabricada puede ser útil como anexo a una vivienda, por ejemplo como cuarto de juegos, almacén de aperos, vestuarios de una piscina, etc. Pero siempre en un terreno en el que se pueda construir y con el necesario permiso del ayuntamiento.
3. Viviendas prefabricadas con modelos predefinidos
Existen ciertas empresas que comercializan diferentes modelos de casas prefabricadas, de características estándar que puedan acogerse a una amplia variedad de parcelas y de necesidades, que varían en función de su superficie. Son conocidas también como casas modulares.
Existen empresas de este estilo muy serias e interesantes y otras que no lo son tanto. Pero al contrario de lo que pueda parecer, estas empresas no tienen el modelo de casa guardado en el taller a la espera de que te lo lleves a tu parcela. Estas casas hay que encargarlas, firmar un contrato y, eso sí, en cuanto las tengan listas la construcción se realiza más rápido que una casa convencional.
¿Merece la pena elegir un modelo estándar para construir la casa de tu vida? En algunos casos puede que sí, si la prioridad es la rapidez en la construcción. Por lo demás, vas a vivir en una casa exactamente igual a la de mucha otra gente.
¿Es más barato elegir un modelo estándar sobre plano que realizar tu propia casa? No. Como hemos comentado antes, te va a hacer falta un proyecto igualmente. Y sí, puede que el arquitecto de la empresa te haga un descuento por hacer una casa igual a otras muchas, pero ese ahorro va a ser mínimo y te condicionará a no poder adaptar la casa a tus necesidades.
4. Viviendas prefabricadas sobre un proyecto personalizado
Esta es la clave. La prefabricación no es mala. Todo lo contrario, puede ayudarte a reducir considerablemente los plazos de construcción de una casa, puesto que en el taller se fabrican más rápido y con más precisión muchos elementos de la construcción.
De esta manera, el grado de prefabricación lo eliges tú, en función de tus necesidades. Por ejemplo, se considera que las casas de estructura metálica o de madera son mucho más prefabricadas que las de hormigón. También los tabiques de cartón-yeso tienen un mayor componente de prefabricación que los de ladrillo. En general, la construcción en seco (sin hormigones ni morteros, preferentemente atornillada en vez de soldada) se considera prefabricada o al menos con mayor grado de prefabricación que la construcción convencional.
Existen estudios de arquitectura que diseñan viviendas con un grado de prefabricación muy alto, mayor aún que el de las empresas de casas prefabricadas, y con un control de costes muy ajustado. Con la ventaja de poder adaptar el proyecto a las necesidades del usuario.
¿Cuánto cuesta una vivienda prefabricada?
Existen todo tipo de viviendas prefabricadas. Por nuestra experiencia, el coste de una vivienda prefabricada 100% legal es similar al de una vivienda in situ, lo que suele rondar los 1.000 €/m² de superficie construida. Es verdad que existen viviendas prefabricadas con precios muy ajustados, digamos a unos 900 €/m², pero es que también se pueden realizar viviendas por este precio de las mismas calidades con constructores de la zona. Todo depende de lo optimizado que esté del proyecto y de las calidades que se elijan.
Si ves ofertas de empresas por debajo de este precio, ¡ojo! puede que no incluyan una parte de la vivienda. Las partes que pueden no estar incluidas suelen ser las siguientes:
– La cimentación. Por depender del estudio geotécnico y ser muy variable, a veces no va incluida.
– La calefacción. EL tipo de caldera, e incluso la ventilación y el aire acondicionado, son muy variables en función de la zona climática y de la normativa cambiante, por tanto es habitual que no vaya incluida.
– Las acometidas. Es muy habitual también que las acometidas o enganches no vayan incluidos en la oferta, pues dependen de las características de la parcela.
– Las instalaciones. Esto es menos habitual, pero a veces algunas ofertas de viviendas prefabricadas no incluyen todas las instalaciones necesarias o estas no cumplen la normativa. Puede ser el caso de los paneles solares, en caso de ser necesarios, o de ciertas instalaciones como las telecomunicaciones, la ventilación, etc.
Los pack llave en mano
Aunque muchas veces se asocia pack llave en mano con vivienda prefabricada, estos conceptos son bien distintos. Se entiende por una vivienda pack llave en mano aquella oferta que incluye tanto la construcción integral de la vivienda como los honorarios de los técnicos, tanto arquitecto, arquitecto técnico y estudio geotécnico. Se pueden hacer packs llave en mano con viviendas convencionales y a la inversa, se puede realizar una vivienda prefabricada contratando a los técnicos por separado.
Las ventajas de un pack llave en mano es que conoces de antemano el precio final que vas a pagar por la construcción de la vivienda. La desventaja es que este precio no es siempre el más ajustado.
Los packs llave en mano los suelen realizar algunas empresas constructoras, subcontratando a los técnicos que ellos tengan de confianza. Estos técnicos realizarán el proyecto y la dirección de obra. Como es lógico suponer, dichos técnicos siempre van a tender a darle la razón a la constructora, que es quien les paga o en todo caso quien les facilita el contacto, y procurarán que dicha empresa sea la que tenga los mayores beneficios, tanto a la hora de realizar el proyecto como de dirigir su construcción.
¿Es más barato un pack llave en mano que el sistema convencional? A priori no. En el pack llave en mano, la constructora tiene que contar con cierto margen de beneficio porque está presupuestando una vivienda antes de que esté el proyecto realizado. En un sistema convencional, tú realizas el proyecto con un arquitecto, contratado por ti, adaptándose a tu presupuesto, y una vez realizado puede ser presupuestado por una o varias empresas, adaptándose exclusivamente a las partidas de tu proyecto. Por tanto, la empresa constructora no tiene que asumir un margen de beneficio, pagas exclusivamente lo que construyes.
En una casa prefabricada pasa lo mismo, pero el riesgo es menor, porque se supone que ese modelo de casa ya lo han realizado más veces y el margen de beneficio puede ser inferior.
Conclusión
Las casas prefabricadas son una alternativa más. A veces pueden ser un poco más baratas, pero la diferencia es mínima en comparación con la libertad que te da una casa personalizada.
Si te ofertan viviendas prefabricadas a menos de 900 €/m² desconfía, probablemente les falte algún elemento. Asesórate por parte de un técnico independiente o en el ayuntamiento si ese tipo de casa es legal.
Intenta que los técnicos que realicen el proyecto y la dirección de obra sean independientes a la empresa que te vende la vivienda prefabricada. Algunas empresas te ofrecen dentro de su pack llave en mano un técnico independiente, designado por ti, que revise las obras. Esta es una señal de transparencia muy buena.
La prefabricación es una alternativa muy positiva, por supuesto, pero una prefabricación basada en un buen diseño, un diseño personalizado que tenga en cuenta la parcela, a las necesidades del cliente, a la orientación, a las vistas, al soleamiento, a los vecinos, al clima, al las pendientes del terreno, etc. Las casas pasivas suelen tener un alto grado de prefabricación, dado que utilizan materiales basados en la madera como el CLT, las vigas de madera laminada, los forjados compuestos y los tabiques ligeros.
La ventaja más importante de la prefabricación son los plazos de construcción. La estructura y la envolvente de una casa prefabricada pueden estar realizadas en 3 meses, frente a los 6 de una vivienda convencional. Si intentamos prefabricar y concatenar correctamente todos los gremios, podríamos entrar a vivir en 6 meses. En una vivienda convencional es difícil que podamos lograrlo antes de un año. Aunque todo depende de la seriedad y urgencia de la empresa constructora.
Eso sí, tanto si realizas una vivienda prefabricada como una vivienda convencional, es importante que estés bien asesorado por un técnico de confianza, para que luego no te lleves sorpresas.