Antes de hablar sobre la Licencia de segregación y de explicar cómo separar dos parcelas es necesario conocer las definiciones de finca, solar y parcela.
Una finca es una unidad de territorio (suelo o edificación), delimitado por el dominio de una o varias personas. Un solar es una finca urbanizable.
Por otra parte, una parcela es una unidad de suelo que tiene atribuido aprovechamiento urbanístico (edificabilidad) o uso urbanístico independiente, es decir, puede ser rural o urbana.
Un terreno, finca o parcela puede dividirse o separarse en varias fincas independientes. Una parcela puede aumentar o disminuir su tamaño si se le añade o se le quita superficie. Estas modificaciones en la parcela original o matriz se realizan principalmente por:
- Segregación: cuando se separa una porción de la finca originaria para que constituya una finca nueva e independiente.
- Agregación: es el resultado de la unión de una finca con otra finca o con una porción segregada de otra finca.
- División: se modifica una finca en varias partes.
- Agrupación: es la unión de dos o más fincas para formar una finca nueva.
¿Qué es una Licencia de Segregación?
La Licencia de Segregación o parcelación es una licencia que se debe solicitar cuando se pretenda separar una porción de terreno, ya sea urbana o rústica, para constituir de ella una finca nueva e independiente de la finca matriz.
Esta segregación dará lugar a una operación registral en la cual, debe inscribirse la nueva finca con un número diferente a la finca originaria, que en todo caso luego de la segregación sería la finca resto.
La Licencia de Parcelación
Las modificaciones de cualquier parcela requieren de una licencia urbanística, que sólo podrá obtenerse si los lotes resultantes cumplen con las normativas de la legislación urbanística y las características exigidas en la planificación territorial.
El coste de realizar una parcelación depende del técnico y de las tareas necesarias, pero también varía según las tasas de solicitar la licencia de parcelación que dependen de cada Ordenanza municipal.
La Licencia de Parcelación Urbanística
Para realizar la parcelación es necesario una Licencia de Parcelación Urbanística o un certificado de innecesariedad de la licencia, autorizando la división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando los mismos tengan por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo.
Se deberá comprobar que la parcelación se adecua a la normativa vigente. Para ello tenemos que presentar la siguiente documentación, que puede variar dependiendo del ayuntamiento:
- Solicitud de licencia de parcelación en la que se indica el trámite que se quiere realizar y la finalidad de la misma.
- Planos del emplazamiento. Incluyen la situación actual y el lugar exacto dónde se realizará la parcelación que se solicita.
- Referencia catastral.
- La escritura de propiedad de la o las parcelas. O en su defecto un documento público o privado que acredite su titularidad y superficie total.
- Un plano topográfico o taquimétrico de la finca matriz.
- Si en la parcela tenemos inmuebles construidos será necesario un certificado visado de las edificaciones.
- Un plano visado con las indicaciones de las parcelas resultantes de la segregación.
Diferencia entre Parcelación Urbanística y Reparcelación
La parcelación urbanística es una operación de división o segregación de terrenos urbanos o urbanizables en dos o más lotes. Es decir, la parcelación es una actuación urbanística en una misma parcela.
La reparcelación es una transformación jurídica en la que una parcela rústica se convierte en una parcela urbanizable. Suele suceder cuando se realiza una nueva Ordenación del Territorio o Actividad Urbanística, ya que deben realizarse modificaciones en las fincas siguiendo el nuevo planeamiento urbanístico.
Representación de la Parcelación Catastral
Según la Ley Hipotecaria 13/2015, todo acto e inscripción registral debe contener la representación gráfica catastral de una finca junto con la referencia catastral.
Esto quiere decir que si el acto inscribible consiste en una parcelación, reparcelación, segregación, división, agrupación, agregación o deslinde, que determinen una reordenación o modificación de los terrenos, es obligatorio aportar una representación gráfica georreferenciada.
Si tienes cualquier duda puedes consultar con nuestros profesionales expertos. O revisar nuestro blog en el que encontrarás información sobre división de terrenos y otros trámites relacionados.