Qué mirar al comprar un piso

La compra de un piso es una decisión muy importante para cualquier persona. En la mayoría de los casos, va a ser un gasto muy importante durante parte de nuestra vida y será el sitio donde residamos durante muchos años. Entre las cosas a tener en cuenta, existen cuestiones personales, económicas o técnicas que decantarán la balanza a uno u otro lado. Vamos a dar una pequeña guía con consejos antes de comprar una casa.

Cuestiones económicas

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• Antes de nada, debemos saber cuanto dinero nos podemos gastar. Si vamos a pedir una hipoteca, los expertos recomiendan no pagar más del 40% de nuestro sueldo al mes.
• Debemos disponer de una cantidad mínima para la entrada, entre un 10% y un 20%. Si no es así, también es posible pedir un crédito o que nos lo preste alguien, pero esto puede generar más gastos por existir intereses.
• El precio de la oferta de venta no es el precio final. Hay que pagar los impuestos correspondientes (10% de IVA si es obra nueva o 10% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano). Estos impuestos pueden variar según la Comunidad Autónoma y bajo ciertas condiciones, como por ejemplo la primera vivienda de menores de 36 años. También se estima otro 10% de gastos complementarios, como notario, registro, gestoría, etc.

Cuestiones personales

¿Saber lo que queremos? ¿Y lo qué necesitamos?

• Primero debemos saber para qué queremos el piso. Esto, que parece un tema evidente, a veces se nos escapa. Mucha gente compra pisos simplemente porque cree que son “una ganga” y los tiene durante años muertos de risa no produciendo más que gastos. Además, el piso se ha devaluado y venderlo significa admitir que hemos hecho una malísima inversión. También es muy común el caso de la persona que compra un piso “para los hijos”. Hijos que ya tienen sus planes de futuro y que, por supuesto, no pasan por vivir en ese piso.
• Si tenemos claro que el piso es para vivir nosotros, tenemos que valorar nuestras necesidades: cuantas habitaciones necesitamos, si necesitamos garaje, si necesitamos trastero, si valoramos las vistas, la zona en la que queremos vivir, etc.

Cuestiones técnicas

Preguntas que hay que hacer antes de comprar un piso.

• No nos dejemos engañar por la superficie ofertada en el anuncio. Normalmente se anuncia la superficie construida (aquella que cuenta los elementos constructivos como muros, tabiques, pilares, etc.), pero a nosotros lo que nos interesa suele ser la superficie útil. A veces también se oferta como superficie construida la de las terrazas, incluso aunque sean comunitarias, o zonas de áticos en las que no podemos ni ponernos de pie.
• Debemos asegurarnos de que el garaje y el trastero, si los hay, se incluyan en el precio. También es importante saber qué plaza y qué trastero corresponden a nuestro piso, pues es muy común entre los agentes inmobiliarios la expresión “la plaza es “como esa” o “no tengo las llaves del trastero pero es igual que este”, y cuando vemos nuestro verdadero trastero se nos cae el alma a los pies.
• Debemos conocer cuál es el gasto de comunidad que nos corresponde. También debemos asegurarnos de que el piso esté libre de cargas de todo tipo: derramas o mensualidades no pagadas a la comunidad, si tiene una hipoteca anterior, si está al corriente de los recibos de agua, luz, etc.
• Tenemos que conocer qué instalaciones tiene, especialmente las de calefacción. Si es central o individual y qué tipo de sistema usa. Los sistemas eléctricos son cómodos pero muy caros, el gas butano es barato pero incómodo. En el medio, toda una gama de sistemas más o menos prácticos como el gas natural, el propano, el gasóleo, etc. Si el edificio es antiguo es importante saber si las instalaciones de electricidad, fontanería y saneamiento son las originales o estás reformadas, puesto que si no lo están sería recomendable hacerlo nosotros antes de entrar a vivir. Hoy en día también es útil conocer otros tipos de instalaciones, como las de telecomunicaciones: debemos saber si dispone de pares de cobre, de fibra óptica, de antena parabólica, etc.
• Es muy importante saber cual es la situación urbanística del piso que vamos a comprar. En concreto debemos saber lo siguiente.

Situación urbanística del piso

1. Si el edificio está catalogado y qué nivel de protección tiene: Si intuimos que el piso que compramos está en un edificio con cierto valor o en una zona muy céntrica, es probable que el edificio esté catalogado y por tanto las intervenciones que hagamos en él estén muy limitadas. Cuál es la sorpresa de mucha gente que compra un piso “para reformar” y se da cuenta de que no puede reformar nada.
2. Si el edificio es completamente legal, está fuera de ordenación o está en situación de infracción urbanística. En los dos primeros casos no hay problema, pero si nos venden un inmueble en situación de infracción urbanística, hemos de ser conscientes de que la responsabilidad pasará a ser nuestra y nos pueden obligar a reponer la legalidad y pagar los gastos a nosotros. Ejemplos de está infracción pueden ser: cerrar terrazas que no se pueden cerrar, usar trasteros como viviendas, usar locales comerciales u oficinas convertidos ilegalmente en viviendas, construir viviendas en suelo rústico, ampliar viviendas sin licencia, etc. En general, cualquier ilegalidad urbanística es una infracción y la responsabilidad recaerá sobre su dueño. El hecho de que el notario permita que alguien nos venda una propiedad no implica que su situación legal sea correcta.
3. Si el edificio es antiguo, debemos comprobar que está en buen estado, para lo cual es útil comprobar si ha pasado una Inspección Técnica del Edificio (ITE) o un Informe de Evaluación del Edificio (IEE). Si lo ha pasado de manera favorable, tenemos ciertas garantías de que está en un estado correcto. Si el edificio tiene más de 50 años y no lo ha pasado, debemos preguntarnos por qué. De todas maneras, hemos de ser conscientes de que un edificio antiguo nos dará muchos más gastos que uno nuevo, tanto a nivel comunitario como dentro del propio piso.

En definitiva, ninguno va a ser el piso perfecto. Debemos valorar las opciones disponibles en el mercado según nuestras necesidades y analizar los pros y los contras. Muchas de las taras aquí expuestas se pueden arreglar más adelante o convivir con ellas. Lo importante es que sepamos que existen cuando tomemos una decisión.