La compraventa de una vivienda es uno de los hechos económicos más importantes en la vida de una persona. Dada su relevancia, existen una serie de trámites y documentos previos que deben llevarse a cabo para que la transacción se formalice correctamente. Sin embargo, antes de asumir las partes cualquier tipo de compromiso, es importante aclarar la situación jurídica de la vivienda.
Se debe llevar a cabo una comprobación jurídica de la vivienda antes de contraer cualquier tipo de compromiso y empezar los trámites de compraventa de vivienda.
Trámites compraventa de vivienda
Estos son los aspectos más relevantes a verificar en la compraventa de una vivienda:
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Título de propiedad
El vendedor de la vivienda debe poseer una escritura pública notarial que pruebe su carácter de propietario, así como las limitaciones o facultades de uso y disposición de la misma. El Notario solicitará este certificado antes de firmar la escritura pública de compraventa.
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Registro de la propiedad
Tras comprobar la titularidad de la vivienda, debemos acudir al Registro de la Propiedad para verificar que esté inscrita a nombre del vendedor y que no tenga cargas pendientes. Para ello solicitaremos en el Registro de la Propiedad una nota simple o un certificado registral. Además, el Notario solicitará al Registro una nota simple el día de la firma de la escritura de compraventa, que incluirá en la escritura pública.
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Catastro de Bienes Inmuebles
Toda persona interesada puede solicitar una certificación catastral descriptiva y gráfica de la vivienda. Esta ficha contiene información relevante sobre la vivienda como la ubicación, su superficie, identificación, y titularidad. Sin embargo, ahora, la información catastral de cualquier finca es accesible telemáticamente desde la Notaría, por lo que será el Notario quien la solicite.
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Impuesto de Bienes Inmuebles
El impuesto de bienes inmuebles o I.B.I. se abona anualmente por todo propietario de vivienda y se calcula en base al valor catastral de la finca. Antes de formalizar la compraventa se debe verificar que no existen recibos pendientes de pago de años anteriores.
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Cuota de la Comunidad de Propietarios
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el día de la firma de la escritura el Notario solicitará al vendedor que entregue una certificación del Administrador. Éste deberá demostrar la inexistencia de cuotas impagadas, o en su caso, la deuda pendiente de pago.
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Arrendamientos
Si la vivienda se encuentra arrendada en el momento de formalizar la operación, y ese contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de compraventa, el arrendamiento deberá continuar durante el plazo estipulado en el contrato. De no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador no se verá obligado a contraerlo.
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Cédula de Habitabilidad
La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda dispone de las condiciones mínimas para ser habitada. Es fundamental para dar de alta los servicios de agua, luz y gas, y también debe ser presentada para alquilar o vender una propiedad.
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Certificado de Eficiencia Energética
Desde el 2013, toda vivienda que se quiera vender, tanto de obra nueva como de segunda mano, debe disponer de un certificado de eficiencia energética. Éste debe ser expedido por un técnico acreditado y contener las características energéticas y su calificación. Este certificado será incluido en la escritura pública de compraventa.
Todos estos trámites forman parte del proceso de compraventa de una vivienda.
Existen varios tipos de pre-contratos y formas de contrato para formalizar la transacción de una vivienda.
Formalización del contrato de compraventa de vivienda
Una vez realizadas todas las comprobaciones jurídicas pertinentes, las dos partes pueden formalizar su compromiso de compraventa a través de varios pre-contratos, como la promesa de compraventa o la opción de compra. Sin embargo, el proceso más habitual consiste en la firma de un contrato de arras. Con esto, el comprador se reserva el derecho de adquisición de la vivienda entregando una determinada cantidad de dinero.
Por su parte, el contrato de compraventa de vivienda no requiere forma alguna para su validez, si bien cualquiera de las partes puede exigir su elevación a público, que si será obligatoria para inscribir la transacción en el Registro de la Propiedad.
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Gastos por la venta de una vivienda
Antes de poner tu inmueble a la venta, deberás considerar los posibles gastos que conlleva una operación de este tipo incluidos, por supuesto, los impuestos. Así, te podrás anticipar a los posibles desembolsos de dinero y calcular el precio de tu piso en función de muchos factores para que, entre otras razones, que el resultado sea rentable para ti en primer lugar. Veamos cuáles son los principales gastos que deberás asumir como vendedor, aunque el gasto total dependerá de más factores como, por ejemplo, si solicitas los servicios de una inmobiliaria.
IRPF
Si eres el propietario de la vivienda y resides en España, tendrás que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esto se debe a que la ganancia patrimonial se tiene que reflejar en la declaración de la renta. Si, en cambio, no eres residente, tendrás que pagar el Impuesto sobre la Renta de no residentes.
Recibo del IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es el que grava la titularidad sobre los bienes inmuebles. Es decir, el que concede el derecho a la propiedad o el derecho real de superficie, entre otros. Depende de cada municipio y está basado en el valor catastral de la vivienda fijado por el organismo competente de cada comunidad autónoma.
Impuesto o plusvalía municipal
Su nombre oficial es Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y representa el incremento de valor que se le confiere a los terrenos urbanos a la hora de producirse la transmisión de la propiedad. Es uno de los impuestos de la venta de la vivienda más cuestionados, pues hasta el año 2017 se cobraba aunque se sufrieran pérdidas. Por ello, a partir de ese momento el Tribunal Constitucional anuló este impuesto en aquellos casos en los que se acrediten pérdidas gananciales.
Cancelación de la hipoteca y gastos de la notaría
Puede suceder todavía no hayas terminado de pagar la hipoteca, algo muy común considerando el panorama económico de nuestro país. En estos casos existen dos opciones: cancelar el préstamo anticipadamente o subrogar la hipoteca, es decir, que el nuevo comprador asuma la deuda exigiendo una rebaja en el precio. En ambos casos se aplicarán comisiones. Además, se tendrá que realizar una cancelación registral de la deuda, que puede oscilar entre los 300 y los 1.000 euros.
Certificado energético
Es un documento que refleja el consumo de energía y las emisiones de CO2 que produce la vivienda. Es obligatorio disponer de él desde el año 2013, pues no se podrá poner a la venta ni alquilar un inmueble que no disponga de una calificación de la A a la G. Es muy importante tenerlo en cuenta, ya que sino se podrían aplicar incluso sanciones.
Vender no solo conlleva beneficios
Ahora que ya sabes qué impuestos asume el vendedor en una compraventa de inmuebles, debes ser cauteloso con los gastos que asumes, pues estos no son pequeños. Además, deberás asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas para poder vender tu inmueble.
En Certicalia te podemos ayudar con los trámites necesarios y, además, es muy fácil solicitar el certificado energético a través de nuestro comparador de precios. Solo tendrás que proporcionar los datos de tu vivienda y el técnico de tu zona que más te guste se pondrá en contacto contigo.