Los vicios ocultos en viviendas son los desperfectos o defectos de los cuales nos damos cuenta transcurrido un tiempo desde que adquirimos o habitamos la vivienda.
Para regular el proceso edificatorio, definir técnicamente el concepto jurídico de las obras de nueva construcción y de los edificios existentes, así como dar respuesta ante la demanda de una calidad mínima de los edificios, se redacta la LEY 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación a la que estamos sujetos todos los agentes intervinientes. Esta Ley en su Capítulo IV, define las responsabilidades y garantías.
Garantías
Las garantías exigidas por los vicios ocultos, serán exigibles de manera individual e individualizada al agente que lo ocasionó, y de no poder identificarse, se responsabilizará de manera solidaria al promotor.
Por ello se deberá contar con una póliza de responsabilidad civil para cubrir la reparación de estos defectos, de lo contrario no se puede escriturar la vivienda.
Estos seguros tendrán una validez de:
– 10 años para los daños que tengan su origen o afecten a elementos estructurales como cimentación, forjados, muros de carga, etc.
– 3 años para los daños que tengan su origen o afecten a las instalaciones o incumplan los requisitos mínimos de habitabilidad, siendo los más habituales la falta de aislamiento térmico y/o acústico, o fallo de las instalaciones.
– 1 año para los daños que tengan su origen o afecten a la terminación y acabados.
Plazos y cuantías
El plazo para reclamar estos daños no debe superior a dos años para viviendas nuevas desde que se localizó o produjo el desperfecto en viviendas de nueva construcción y de seis meses para viviendas con más de diez años. De lo contrario la reclamación prescribe.
Las porcentajes de las cuantías aseguradas, serán respecto del precio de ejecución material de la vivienda, siendo:
– 100% para daños que afecten a elementos estructurales.
– 30% para daños que afecten a instalaciones y a las condiciones mínimas de habitabilidad.
– 5% para daños que afecten a los acabados.
Viviendas de segunda mano
El vendedor será responsable de dichos vicios ocultos durante un periodo de seis meses una vez entregada la vivienda, salvo de comunicación expresa en contrato, o de uso indebido de la vivienda.
Las viviendas adquiridas en subasta judicial, no serán objeto de reclamaciones por vicios ocultos.
Vivienda alquilada
Los inquilinos de una vivienda, también gozan de las garantías exigibles a su arrendatario por vicios ocultos, salvo notificación expresa de lo contrario en el contrato de arrendamiento.
El periodo de garantía es de seis meses desde la firma de contrato y pudiéndose reparar dichos daños, rescindir contrato de alquiler o negociar una rebaja del precio de la vivienda alquilada.
Cómo y dónde reclamar
Notificar de manera amistosa a la promotora, constructora y/o arrendatario por escrito de los vicios ocultos detectados, así como los daños que estén ocasionando. Indicando la fecha de la reclamación, el contrato de compraventa o alquiler, y plazo que dispone la promotora, constructora y/o arrendatario para comprobación y resolución antes de emprender otras acciones.
Antes de emprender acciones legales, existe la opción de mediación (si existe interés por las dos partes en la resolución del problema), siendo esta opción más rápida y económica. Estando regulada por la Ley de Mediación Civil 5/2012 y por el Real Decreto 980/2013. Pudiendo acudir a la oficina de mediación de los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de cada provincia.
Si no se obtiene solución, se deberá emprender un proceso judicial que derive en una sentencia. Para lo que será necesario como mínimo la contratación de un abogado y un perito. Es muy útil tener la ayuda de un técnico para que nos aconseje sobre la vivienda que vamos a comprar ya que ellos tienen más conocimientos para comprender la memoria de calidades, los acabados de la casa o los planos. Si hacemos una buena compra probablemente no tendremos ningún tipo de problema con los vicios ocultos.