Contrato de alquiler de habitación

¿Cuándo solicitar un contrato alquiler habitación?

Esta es una pregunta que la gente que se propone alquilar una o una de las habitaciones de su vivienda se hace a menudo. También se la hacen los alquilados, a fin de saber a qué pueden acogerse si hay conflictos o les “echan” de casa.

La respuesta es simple: como es un bien jurídico regulado, hay que solicitar el contrato de alquiler de la habitación desde el mismo día que se entra a vivir en ella, aunque solo la alquiles a turistas o por temporadas.

Generalmente, este contrato se redacta antes, una vez el futuro inquilino ya te ha visitado para ver dónde va a vivir –o vais a vivir juntos, en piso compartido- y habéis hablado de las normas de convivencia de la casa, el uso y disfrute de los espacios comunes, etc.

Entonces, una vez habladas y discutidas todas las cuestiones concernientes a las condiciones de la habitación, los espacios comunes (comedor, cocina, baños, terrazas si las hubiera), las condiciones del pago de las mensualidades, el reparto de las tareas de limpieza, el pago de los servicios de disfrute (agua, gas, luz, internet…) y todas las cuestiones relativas al arrendamiento de la habitación, hay que pedir la redacción del contrato de alquiler de la habitación.

Existen modelos de contrato, pero te aconsejamos encarecidamente que encargues esta tarea a un gestor competente en la materia, ya que hay matices y casuísticas para cada persona y habitáculo. Asimismo, contarás con la información fiscal y tributaria en el momento de hacer la declaración de la renta y desgravarte el alquiler según la normativa tributaria vigente.

Es sumamente importante que cuentes con un buen asesoramiento, tanto para la redacción del contrato del alquiler de una vivienda completa como para el contrato de una habitación de alquiler para prevenir problemas legales.

Por ejemplo, en el contrato de arrendamiento de una habitación se determina que el mismo no es prorrogable, por lo que tu alquilado no podrá aferrarse a que tiene preferencia para seguir ocupando la habitación, y además tendrá que notificarte con ciertos días de antelación su intención de mudarse o dejarla.

Un asesor también hará que el contrato observe medidas coercitivas en el caso de impago de la renta –insistimos, es el concepto de alquiler de inmuebles que menos morosidad tiene pero, por si acaso, este eventual debe venir bien redactado- o por desperfectos ocasionados en la habitación o en la vivienda. En este último caso se acordará su restitución y/o reparación de forma conjunta o individual, o al 50 %, según la naturaleza de los daños.

Hay más aspectos relativos al contrato de alquiler de una habitación que a primera vista no pueden preverse, pero que un gestor sí los sabe por experiencia, de allí la importancia de contar, para esta y futuras gestiones sobre este concepto, con la experiencia de un profesional cualificado.

Normativa y requisitos del contrato alquiler habitación

Alquilar una habitación es un bien jurídico regulado, por lo tanto, quien alquila como quien es el arrendador tiene sus deberes y derechos regulados por ley. Además, la ley tributaria observa también este concepto en la tributación tanto del uno como del otro, así que la mejor opción (tanto para el alquilado como para el que alquila) es respetar la ley para evitar problemas y, en definitiva, vivir tranquilos.

Contrariamente a lo que la gente puede llegar a pensar, la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) no recoge en ninguno de sus artículos esta figura jurídica de arrendamiento de una habitación. Solo se ocupa de viviendas alquiladas en su totalidad. Por lo tanto, es el Código Civil español quien por defecto se ocupa de legislar sobre el tema. En concreto, son sus artículos 1.542 a 1.582 los que regulan la materia.

Subsidiariamente, podemos acogernos en el mismo Código Civil a los artículos 523 a 529 que hablan de las reglas del usufructo y aplicarlos al derecho de uso y disfrute de la habitación. Supletoriamente, y ante un tribunal, podemos hacernos valer de la jurisprudencia de los varios tribunales que han dictado sentencias similares sobre el arrendamiento de habitaciones.

Por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares y de la Audiencia Provincial de Barcelona, que esgrimen la diferencia entre el alquiler de una habitación con el alquiler de una vivienda, argumentando que en el segundo tipo de arrendamiento “se cede una edificación adecuada para servir las necesidades de morada o residencia” de una persona o grupo de personas que “desarrollan la intimidad de su existencia” y que ese sitio constituye, en todo caso, “su hogar o sede de la vida doméstica”.

Así, alquilar una habitación no califica para desarrollar la intimidad de la vida de un sujeto, y tampoco en su plenitud, porque, como sigue desarrollando la sentencia, “carece de los servicios mínimos indispensables” para que la persona o personas puedan vivir, y estos servicios son compartidos con otras personas de la misma finca, por lo tanto su uso no es exclusivo.

Por supuesto, aunque la habitación no esté ocupada todo el año y se destine a períodos determinados de vacaciones de turistas, muy frecuente actualmente con plataformas de internet tipo airbnb, windu o ebab, deben regularse por contrato (generalmente las mismas plataformas lo suscriben).

Estas plataformas de “economía colaborativa” se dedican a proveer a turistas de habitaciones en pisos de ciudadanos “de a pie” por un precio sensiblemente menor del que pagarían por un hostal y, además, con el acicate de compartir la vida típica de un local, en vez de resignarse a dormir en un hostal con veinte camas de gente de todos los sitios.

Y además del contrato, la Ley Tributaria del IRPF observa deducciones y gravámenes para este tipo de actividad, de ahí la importancia de que cuentes con un buen gestor que te oriente en el camino de Hacienda, que en varias ocasiones puede resultar tortuoso. 

¿Qué es el contrato alquiler habitación?

El contrato de alquiler de una habitación es un documento contractual que surge cuando un propietario de un inmueble -o arrendatario con permiso del arrendador-  decide alquilar una o varias habitaciones de un piso, viva en él o no, a uno o varios arrendatarios.

El contrato de arrendamiento de una habitación viene amparada por el Código Civil y se excluye de la Ley de Propiedad Horizontal, porque no se alquila una vivienda en su totalidad, sino una o varias habitaciones de la misma.

En este contexto de crisis financiera e inmobiliaria que aún estamos padeciendo, muchos propietarios deciden alquilar una o varias habitaciones de su inmueble hipotecado como ayuda para satisfacer los pagos del crédito.

Y a la inversa: mucha gente, viendo que es imposible el acceder a una vivienda en su totalidad por la subida de precios del alquiler y/o por sus bajos salarios, ven como única opción alquilar una habitación para poder independizarse o seguir viviendo de alquiler como lo estaban haciendo antes del advenimiento de la crisis.

El alquiler de una habitación también sigue siendo la solución clásica para estudiantes que realizan su formación lejos de su domicilio habitual o en el extranjero, ya que les posibilita un lugar para vivir en un piso compartido sin tener que asumir el coste total del alquiler de una vivienda.

Sea como sea, el alquiler de una habitación es una opción de arrendamiento inmobiliario muy en boga en la actualidad para la que hay una legislación específica que la regula y unos contratos y requisitos que hay que cumplir.

Por supuesto, que sea una forma de alquiler inmobiliario muy en boga no le exime que tenga sus ventajas e inconvenientes, como todo contrato de arrendamiento inmobiliario sea del tipo que sea.

Como ventajas está la de que si decides arrendar una de tus habitaciones como propietario del inmueble, el contrato que redactará tu gestor no es prorrogable como el del alquiler de vivienda completa, sino que tiene fecha de entrada y salida (expiración del contrato), con lo que podrás renegociar las condiciones y el precio. Incluso podrás echar al inquilino sin tener que justificar el porqué no le renuevas el contrato.

En cambio, tu alquilado tendrá que notificarte con unos 30 días de antelación que se va del piso, de lo contrario podrás echar mano del depósito que te habrá dejado como fianza hasta que encuentres otro ocupante. Aunque estos aspectos pueden variar según la redacción del contrato de arrendamiento de la habitación.

Como ventaja adicional para ti, si eres el/la arrendador/a, podrás desgravarte en Hacienda hasta el 100 % del coste total del alquiler anual, siempre que tu inquilino/a no tenga más de 30 años y su sueldo supere el valor del Iprem.

Otra ventaja del arrendamiento de una habitación para el propietario es el bajo nivel de morosidad del alquiler de habitaciones, sobre todo cuando son estudiantes. Nadie va a estudiar a ningún sitio sin dinero suficiente para costearse los estudios y la vivienda, además casi todos están respaldados por sus padres, que son quienes pagan.

Como inconvenientes para ti si eres propietario, están los períodos en que estas habitaciones quedarán vacías, por consiguiente sin rendimiento económico por una temporada o temporadas (generalmente coinciden con los períodos vacacionales), y lo complicado de llevar tantos contratos como habitaciones se tengan para alquilar, ya que se precisa uno para cada inquilino.

Si eres arrendatario de una vivienda y quieres alquilar una o varias de sus habitaciones, tienes que contar con el permiso por escrito de tu casero, so pena de rescisión justificada del contrato y/o pago de un porcentaje de los beneficios obtenidos por el usufructo ilegítimo de la misma.

Cuanto cuesta contrato de alquiler de habitación