¿Cómo tramitar un proyecto oficinas?
Para conseguir un proyecto de oficinas, necesitas buscar quién lo realice. Puede ser una empresa específica para eso, que te aportará sus conocimientos y experiencias sobre los trámites necesarios para llevar adelante tu proyecto. Y que, además, conocerá las especificidades de tu zona geográfica. O bien puedes recurrir a un proyectista independiente.
En ambos casos, el proyecto será presentado con la antelación suficiente como para obtener todos los permisos necesarios. Si el proyecto incluye obra nueva o rehabilitación, has de dar tiempo suficiente para la elaboración de los proyectos y la obtención de licencias. Si se trata solo de lograr la licencia de apertura e inicio de actividad, hablamos de un plazo de un mes.
Para llevar a cabo un proyecto de oficinas con éxito, has de dotar de la documentación necesaria a todas las partes oportunas.
En el Proyecto Básico de Edificación que define la obra a realizar se deben incluir los siguientes documentos:
- Una memoria descriptiva que aporte los datos de quien realiza el proyecto, lo promueve y es el propietario. Además de esos datos del proyectista, promotor y propietario, se debe incluir la información previa de la descripción del proyecto y las prestaciones del edificio.
- Una memoria constructiva en la que se justifiquen las características del suelo.
- Justificación del cumplimento de lo establecido en el Código Técnico de Edificación, en lo relativo a la seguridad en caso de incendio.
- Planos de situación, de emplazamiento, generales, de urbanización, de cubiertas, alzados y de secciones.
- Presupuesto estimado.
En el Proyecto de Ejecución, la documentación a presentar es parecida; pero, en algunos casos, el desglose será mayor y más preciso:
- Una memoria descriptiva con los datos de quien realiza el proyecto, lo promueve y es el propietario. También se debe de incluir la información previa, la descripción del proyecto y las prestaciones del edificio.
- Una memoria constructiva en la que se justifiquen las características del suelo, las cimentaciones, los acabados, los acondicionamientos, las instalaciones, el equipamiento, etc.
- Justificación del cumplimiento de lo establecido en el Código Técnico de Edificación, en lo relativo a la seguridad en caso de incendio y en la estructura, al uso, a la salubridad, al ahorro energético, al control acústico, etc.
- Anexos a la memoria.
- Planos de situación, de emplazamiento, generales, de urbanización, de cubiertas, alzados, de secciones, de instalaciones, de estructura y otros.
- Pliego de condiciones: el documento en el que se definen los plazos y honorarios. Es el contrato entre las partes.
- Las mediciones.
- El presupuesto detallado.
Para la apertura de una actividad inocua, necesitamos la siguiente documentación:
- Copia del documento de identificación de la persona física (DNI) o jurídica titular del local.
- Copia de la escritura de propiedad o, en su caso, del contrato de arrendamiento del local donde se a va establecer la oficina.
- Certificado que acredite el cumplimiento de toda la normativa vigente. Debe ser emitido por el técnico competente, según cada legislación, y visado por el colegio profesional al que pertenezca.
- Plano de distribución del local donde se ubica la oficina.
- Copia de los certificados de instalaciones.
- Copia del contrato que verifique el manteniendo de todos los elementos relacionados con la protección contra incendios del local y que garanticen el cumplimiento de la normativa vigente en la materia.
- Evidentemente, debes abonar la tasa correspondiente y tener el documento acreditativo de ello.
¿Cuándo solicitar un proyecto oficinas?
Necesitas realizar un proyecto de oficinas cuando quieres obtener los permisos y licencias establecidos en la reglamentación para llevar a cabo las obras de construcción de una nueva oficina, la rehabilitación y/o acomodación de una existente y la obtención de las licencias de apertura y actividad.
Todo dependerá de si la apertura de la oficina requiere obras o no. Si requiere obra, evidentemente, deberás tener preparado el proyecto de oficina con la suficiente antelación como para obtener sin ningún problema los permisos necesarios para llevar a cabo la ejecución de las obras. Así que, dependiendo de la complejidad de la obra a realizar, hablaremos unos plazos u otros, teniendo siempre en cuenta lo que se tardará en elaborar el proyecto y los organismos públicos implicados tarden en responder a las diferentes solicitudes.
En el caso de que no haya que realizar obra y solo estemos ante un proyecto de oficina para la obtención de licencia de apertura y actividad, el plazo es mucho menor. Bastará, con carácter general, con presentar toda la documentación un mes antes.
Un proyecto de oficina y todas las partes que lo componen (Proyecto Básico de Edificación, Proyecto de Ejecución, etc.) lo deben realizar arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos. Ellos son los competentes para realizar este tipo de proyectos. Aunque cada proyecto requerirá sus profesionales. Por eso, te recomendamos que encargues este tipo de proyectos a una empresa especializada.
Un empresa especializada, además, controlará los plazos de todos los trámites a realizar dependiendo de la Administración implicada. Y, por supuesto, tendrá toda la información pertinente sobre los requisitos de la Administración Local implicada en el proyecto de oficina que necesitas presentar. También existen proyectistas independientes, que te pueden ayudar con el proyecto.
Está claro que no podemos decir, sin conocer el proyecto, cuál será su precio. Generalizando (aunque, por supuesto, cada Administración Local establece sus tasas y cada proyectista fija sus honorarios), podemos señalar:
- Tasas administrativas (licencia de obra). Dependen de cada municipio y pueden oscilar desde el 1 al 4 % del Presupuesto de Ejecución recogido en el Proyecto. Aunque, si pretendes hacer un cálculo acerca de por cuánto te va a salir y no sabes lo establecido por tu ayuntamiento, puedes calcularlo con la media de un 2 %.
- La tasa de actividad inocua ronda los 300 euros para un local de 100 m2.
- Los honorarios de quien realiza el proyecto se suelen establecer fijando un porcentaje sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Depende de cada profesional, pero te puedes hacer una idea, si calculas que será el 4 % del PEM.
- Los impuestos también dependen de cada Administración. Puedes establecer un cálculo de que lo que destinarás a impuestos supondrá del 4 al 6 % del PEM.
Eso, en cuanto a tasas y honorarios, pero, el proyecto en sí acarreará unos gastos, que puedes desglosar en los siguientes conceptos:
- Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
- El coste de la construcción (adecuación de la parcela, cimientos, estructuras, cubierta, cerrajería, instalaciones y demás capítulos a desgranar en las mediciones del proyecto)
Normativa y requisitos del proyecto oficinas
Para realizar un proyecto de oficinas, has de cumplimentar una serie de requisitos básicos.
Dependerán de si hay una obra o solo necesitas una licencia de actividad.
Si vas a realizar obra, debes presentar con suficiente antelación un proyecto de ejecución con la documentación necesaria y suficiente antelación. Si vas a realizar una obra, debes presentar la solicitud de la licencia de actividad con, aproximadamente, un mes de antelación. No puedes comenzar la actividad solo con la solicitud de licencia. Necesitas, además, cumplir todos los plazos previstos.
En el caso del traspaso: si no hay obras en el local ni se cambia la actividad, puedes traspasar la licencia cumpliendo los requisitos que establezca cada ayuntamiento.
Para la obtención de la licencia de apertura, tienes que presentar una documentación específica, que incluye la copia de la identificación del propietario (persona física o jurídica) del local, la escritura de la propiedad o el contrato de arrendamiento, los planos de distribución, el certificado de instalaciones, la certificación de cumplimiento de lo establecido en materia de seguridad, etc.
Podemos desglosar la normativa a tener en cuenta para la realización de proyectos de oficina en estos 3 apartados:
- Normativa general de la edificación.
- Reglamentos específicos.
- Normativas autonómicas y municipales.
En cuanto a la normativa general de la edificación, has de tener en cuenta 2 marcos legales básicos:
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que regula el proceso de la edificación y es la pertinente en temas relacionados con las obras a realizar, tanto si se trata de oficinas de nueva construcción como de la rehabilitación de oficinas ya existentes.
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación. El Código Técnico de la Edificación establece el marco normativo que debe garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad, la sostenibilidad de la edificación y la protección del medio ambiente.
En cuanto a los reglamentos específicos, hemos de decir que son muchos, pero podemos destacar el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios, el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, el Reglamento de Aparatos a Presión, etc.
Por último, cada Comunidad Autónoma y Ayuntamiento establece sus requisitos para la realización de obras y obtención de licencias, así que, quienes elijas para llevar a cabo tu proyecto de oficinas consultarán la normativa específica de tu ubicación.
¿Qué es el proyecto oficinas?
Cuando quieres iniciar cualquier actividad en una oficina, es obligatorio que realices y presentes un proyecto de oficinas. Un proyecto de oficinas, básicamente, es aquel en el que incluyes toda la documentación que hará posible iniciar la actividad. Vas a necesitar realizarlo, si quieres obtener los permisos y licencias requeridos para:
- La adecuación del local de oficinas, mediante la construcción de oficinas de obra nueva o el acondicionamiento de los locales de oficinas ya existentes.
- Para obtener la licencia de apertura y actividad. En el caso de las oficinas, normalmente se trata de lo que se denomina una licencia de actividad inocua. Las actividades inocuas son aquellas que no generan molestias y, en principio, se caracterizan por requerir unos trámites más simples que las calificadas, que lo son por ser consideradas molestas.
El contenido de un proyecto de oficinas dependerá de si se refiere a oficinas de obra nueva (como, por ejemplo, en un proyecto de un edificio de oficinas) o nos estamos refiriendo a oficinas rehabilitadas o, incluso, listas para usar y a falta solo de la licencia.
Básicamente, nos vamos a plantear un proyecto que incluiría todos los aspectos. Ese proyecto constaría de las partes que a continuación te detallamos:
El Proyecto Básico de Edificación debe contener todo lo necesario para que puedas solicitar con éxito la pertinente licencia municipal de obras. Se cumplen con él los trámites que se establezcan en cada municipio para la solicitud de licencia. Por tanto, incluirá todo lo que necesitas para obtener las autorizaciones administrativas de cara a llevar a cabo el proceso, pero será, por definición, un proyecto insuficiente para llevar a cabo la obra. Por decirlo de otra manera, el Proyecto Básico de Edificación es una definición general de la obra y el desarrollo lo encontraremos en el Proyecto de Ejecución.
El Proyecto Básico de Edificación debe contener una memoria descriptiva, una memoria constructiva, los planos y un presupuesto aproximado y, evidentemente, debe cumplir con los requisitos del Código Técnico de Edificación.
Para entenderlo de una manera sencilla, podemos decir que en el Proyecto Básico de Edificación se dice qué vamos a hacer y en el Proyecto de Ejecución se especifica cómo pretendemos hacerlo. El Proyecto de Ejecución desarrolla la obra para la que obtuvimos los permisos con el Proyecto Básico de Edificación. Es importante reseñar que no puede alterar los usos y condiciones del Proyecto Básico de Edificación con el que obtuvimos la licencia.
También debe contener una memoria descriptiva, una memoria constructiva, los anexos de la memoria, el cumplimiento de todos los reglamentos implicados (incluido el Código Técnico de la Edificación (CTE)), los planos, el pliego de condiciones, las mediciones y un presupuesto detallado.
Cuanto cuesta proyecto oficinas
El precio de un proyecto de oficinas puede variar ampliamente dependiendo de diversos factores, como la ubicación, la complejidad del diseño, y la calidad de los materiales y acabados. En general, el costo de elaborar un proyecto técnico para oficinas se sitúa alrededor de los 2.000 a 6.000 euros, teniendo en cuenta que este rango se ajusta a proyectos de tamaño medio.
Un proyecto básico puede incluir planos, memoria descriptiva, y presupuesto, mientras que un proyecto más completos podría abarcar estudios adicionales, como el de seguridad y salud o la licencia de actividad. Hay que considerar que la contratación de un técnico cualificado es un requisito para la realización y dirección de las obras, y los honorarios de este profesional pueden suponer el 4% al 7% del costo total de la construcción.
Por otro lado, el proyecto ejecutivo de oficinas puede alcanzar precios significativamente mayores en casos de diseños personalizados o de alta gama. Además, las tarifas pueden incrementarse si se opta por servicios adicionales como la gestión de licencias o la supervisión continua de la obra.
Es esencial realizar un análisis detallado de las necesidades específicas de cada espacio de oficina y obtener múltiples presupuestos para encontrar la opción que mejor se ajuste al objetivo y presupuesto del cliente.
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