Normativa y requisitos del proyecto reforma local comercial
El marco legal que regula un proyecto de reforma de un local comercial se sustenta, de un lado, en reglamentos y disposiciones de ámbito nacional y de otro de los planes generales de ordenación urbanística de cada municipio.
El origen de todas las disposiciones, normas y reglamentación de ámbito nacional que regulan los proyectos técnicos para reformas de locales comerciales es la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de noviembre de 1999.
El artículo 4 de esta ley establece el protocolo técnico que se precisa en las obras que exigen proyecto técnico. Esto es aplicable tanto en obras de nueva construcción como en las intervenciones realizadas en edificios ya existentes siempre que se altere su configuración arquitectónica. Es decir, obras de reforma, modificación o reestructuración.
Además, los proyectos de reforma para un local comercial deberán justificar que las obras de reforma cumplen el Código Técnico de Edificaciones (CTE). Este reglamento se publicó mediante el Real Decreto 314/2006 de 17 de marzo. Su principal propósito es la consecución de los objetivos que el legislador se propuso en la Ley de Ordenación de la Edificación.
El Código Técnico de Edificaciones se estructura en documentos básicos que recogen reglamentaciones de obligado cumplimiento, aunque también contiene documentos complementarios oficiales. Los documentos complementarios son instrumentales y ofrecen apoyo e información adicional para poner en práctica la reglamentación obligatoria del Código Técnico de Edificaciones.
Los aspectos del CTE que un proyecto de reforma de un local comercial debe recoger son:
-Los de seguridad estructural.
-Los de seguridad contra incendios.
-Los de seguridad de utilización y accesibilidad (medidas de seguridad para evitar caídas, atrapamientos, daños por iluminación inadecuada o situaciones de aforo elevado).
-Los de salubridad (protección frente la humedad, garantizar la calidad del aire en el local, medidas que garanticen la salubridad en el suministro y evacuación de aguas, gestión de residuos).
-Los que fomentan el ahorro de energía (eficiencia energética de las instalaciones y contribución del uso de energía solar para el consumo de agua caliente, entre otras).
-Los de protección contra el ruido.
-Los relativos a la accesibilidad al local eliminando las barreras arquitectónicas.
Otro reglamento de ámbito nacional que merece ser mencionado es el Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (RITE). Estas disposiciones van dirigidas a garantizar las medidas necesarias para lograr condiciones de salubridad adecuadas y evitar enfermedades como la legionelosis y a la vez ser más eficientes energéticamente para no dañar las condiciones medioambientales.
Estos planes junto con las ordenanzas municipales establecen aspectos técnicos y procedimentales en las gestiones necesarias para obtener las licencias urbanísticas necesarias en los proyectos de reforma de locales comerciales.
Los planes generales de ordenación urbanística regulan las actividades de los locales a pie de calle, los medios publicitarios que se utilicen en la vía pública, los requerimientos especiales para los locales situados en edificios de catalogación especial (en el casco urbano, conjuntos históricos o artísticos).
¿Cómo conseguir un proyecto reforma local comercial?
Una vez hayas elegido el local para tu negocio y hayas comprobado que la actividad comercial que vas a iniciar es compatible con las ordenanzas municipales y el plan general de ordenación urbana, necesitarás el proyecto de reforma para tu local comercial.
Ten en cuenta que, al reformar el local, deberás abordar dos aspectos: los propiamente arquitectónicos y los relativos al interiorismo. Es recomendable aprovechar las obras de reforma para ejecutar también el proyecto de interiorismo que mejorará la imagen de tu negocio haciéndolo más atractivo.
El proyecto podría dejarse para el final de las obras, pero cuando en el local está todo por hacer un buen estudio del interiorismo puede ofrecer soluciones arquitectónicas impactantes que reforzarán la personalidad de tu negocio.
Para asegurarte de que todo el proceso de reforma sea lo más ágil y rápido posible, deberás contactar con un estudio de arquitectura. Para poder tramitar las licencias urbanísticas será necesario que un arquitecto colegiado (puede ser licenciado o diplomado) realice el proyecto técnico de reforma para un local comercial.
-Solicitud de una licencia de actividad: el trámite puede hacerse directamente en el ayuntamiento o a través de una entidad oficial colaboradora del ayuntamiento. Para obtener la licencia de actividad debe presentarse, por lo general al depender de los ayuntamientos, la siguiente documentación:
-La solicitud en el impreso normalizado por el ayuntamiento.
-El proyecto técnico firmado por el técnico, el representante del estudio de arquitectura y el visado del colegio profesional.
-El proyecto de seguridad contra incendios.
-Corroboración de haber colocado el cartel informativo de la obra en un lugar visible de la vía pública.
-Los estudios de seguridad y salud, así como el plan de gestión de escombros y residuos generados durante la ejecución de la obra.
-Impreso que acredite el pago de los tributos correspondientes.
-Inicio de los trabajos de la reforma del local comercial cuando el ayuntamiento haya comunicado oficialmente la resolución favorable de la licencia. A veces, los ayuntamientos exigen que se hagan modificaciones en el proyecto o documentación presentada. Hasta que no se tenga la autorización del ayuntamiento no se podrá empezar con las obras.
-Supervisión de los trabajos de reforma del local comercial por el técnico responsable de la dirección de la obra.
-Obtención del certificado final de obra.
Un proyecto de reforma para un local comercial puede desglosarse de la siguiente manera:
-Presupuesto de ejecución material: Incluye los costes necesarios para reformar el local.
-Honorarios de los técnicos (arquitectos, proyectistas, interioristas): Los honorarios de los arquitectos suelen ser el 4% del presupuesto de ejecución material. Si el mismo estudio de arquitectura se encarga del interiorismo, suelen ofrecer un precio especial para el proyecto de interiorismo.
-Tasas administrativas: Dependen de los ayuntamientos, pero suele ser aproximadamente el 2 % del presupuesto de ejecución material.
-Impuestos urbanísticos: Entre el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución material.
¿Qué es el proyecto reforma local comercial?
Un proyecto de reforma para un local comercial comprende todos los documentos, informes técnicos y tramitación de licencias para poder desarrollar una actividad económica en él. Si estás pensando en poner en marcha tu negocio, el primer paso será la elección de un local. Con toda seguridad, tendrás que hacer reformas en él y tramitar todas las licencias necesarias para ponerte en marcha.
Abordar una reforma para un local comercial para iniciar tu negocio es un proceso que comprende varios frentes. Lo más importante es planificarse bien, seguir un orden y buscar a buen profesional que tutele el proceso desde la solicitud de la licencia hasta que el negocio se ponga en funcionamiento.
Un paso previo, incluso antes de haberte decido definitivamente por la compra o el alquiler de un local para tu negocio sería cerciorarte de que puedes ejercer la actividad comercial que tienes prevista en el local. Algunas actividades comerciales necesitan licencias adicionales a la licencia de actividad. La licencia de actividad requiere la presentación de un proyecto de reforma para local comercial.
El proyecto de reforma para un local comercial comprende tres fases: el proyecto básico de edificación, el proyecto de ejecución y la dirección de obra.
Este proyecto es que se tiene que presentar para obtener la licencia de actividad. Debe comprender:
-Memoria descriptiva: En esta parte del proyecto deben aparecer los datos identificativos del promotor, el proyectista, director de obra, constructor y del coordinador de seguridad y salud de obra.
-Memoria constructiva: En la memoria constructiva se indicarán los trabajos de demolición, levantamiento de pavimentos, retirada de mobiliario y aparatos sanitarios y la gestión de escombros. También se especificarán los trabajos de reforma que se llevarán a cabo: nueva compartimentación, materiales y sistemas de acondicionamiento e instalaciones, entre otras cosas.
-Anexo donde se justifique el cumplimiento de la normativa establecida en el Código Técnico de Edificación, incluidas las medidas de seguridad contra incendios si fueran necesarias.
-Planos y documentación gráfica del local.
-Presupuesto aproximado.
El proyecto de ejecución desarrolla el proyecto básico y debe adecuarse a sus directrices porque las licencias municipales se conceden teniendo en cuenta el informe técnico presentado en el proyecto básico. El proyecto de ejecución consta de las mismas partes del proyecto básico: memoria descriptiva, constructiva, normativa aplicable, anexos con planos, fotografías y un presupuesto pormenorizado. Además, se adjunta un pliego de condiciones donde se hacen constar en qué condiciones y cómo se va a ejecutar la obra.
La dirección de obra, por último, le corresponde a un arquitecto colegiado que se encargará de supervisar todos los trabajos de la obra y resolver las dudas que puedan surgir al aplicar el proyecto de ejecución. Además, al finalizar la obra deberá presentar la documentación del seguimiento de la obra en el colegio profesional para obtener el visado. El visado del colegio profesional es necesario para obtener el certificado de fin de obra que expide el ayuntamiento.
¿Cuándo solicitar un proyecto reforma local comercial?
Si el local donde vayas a desarrollar tu negocio necesita reformas, y es muy probable que así sea para adaptarlo a tu negocio, será necesario que solicites un proyecto de reforma para un local comercial. La normativa exige que se presente un proyecto técnico de edificación en las obras de reforma, ampliación o modificación. Sin la presentación del proyecto técnico, será imposible obtener la licencia de actividad y legalizar tu negocio.
A la hora de fijar una fecha de apertura para tu negocio, deberás prever cuidadosamente los tiempos para no llevarte sorpresas. Tendrás que planificar muy bien los plazos y tener en cuenta todos los actores implicados. Deberás contar con el tiempo necesario para gestionar los trámites administrativos de solicitud de licencias, los trabajos técnicos de elaboración del proyecto de reforma del local comercial y el tiempo de respuesta de la administración.
Además de los aspectos técnicos del proyecto de reforma para el local comercial, el interiorismo puede ser fundamental para potenciar tu negocio. Por eso, junto con el proyecto técnico de obra, es recomendable solicitar un proyecto de interiorismo.
Algunos estudios de arquitectura especializados tienen en cuenta estos dos aspectos y elaboran tanto el proyecto de edificación como el proyecto de interiorismo. Es recomendable que el proyecto técnico de reforma y el de interiorismo estén coordinados por el mismo estudio de arquitectura. Es una buena manera de evitar conflictos entre arquitectos e interioristas y sobre todo de ganar tiempo.
Otros aspectos que deberás valorar a la hora de planificar la fecha de apertura de tu negocio y que pueden alargar los plazos en la obtención de las licencias y permisos municipales son:
-Que el local esté situado en el casco antiguo del municipio o en algún edificio con catalogación especial como, por ejemplo, conjunto histórico.
-Si para el desarrollo de la actividad de tu negocio o para su promoción vas a utilizar elementos que ocupen la vía pública.
-Si la actividad que vas a desarrollar necesita una licencia ambiental.
-Si el espacio donde vas a desarrollar tu actividad comercial se considera local de pública concurrencia. Un local de pública concurrencia es aquel para el que se prevé un aforo determinado por superficie útil del local. Para este cálculo no se tiene en cuenta el número de trabajadores, solo los clientes o el público en general.
Teniendo en cuenta todo lo expuesto anteriormente, un proyecto de reforma para un local comercial requiere cierto tiempo. De un lado, los tiempos de la elaboración del proyecto técnico y de otro los tiempos de respuesta de la administración.
La obtención de la licencia de actividad suele tardar varios meses en función de la carga de trabajo de los ayuntamientos. Es posible en algunos casos, solicitar autorizaciones parciales para poder iniciar parte de la obra.
El arquitecto responsable del proyecto de reforma para un local comercial puede tardar en elaborarlo entre una semana y varios meses. Si el mismo estudio de arquitectura se encarga del proyecto de interiorismo, puede agilizar la marcha de todo el proceso.
Cuanto cuesta proyecto reforma local comercial
La reforma de un local comercial requiere de un proyecto técnico que defina y guíe los trabajos a realizar. Este proyecto debe ser elaborado por un profesional cualificado y su coste varía en función de la complejidad y dimensiones del local. En promedio, el precio de un proyecto de reforma de un local comercial en España puede oscilar entre 1.500 y 5.000 euros. Este precio puede incrementarse si se incluyen partidas adicionales como licencias municipales o estudios específicos.
El tamaño del local tiene un impacto directo en el coste, con un precio medio para locales de menos de 100 m² que ronda los 2.500 euros, aumentando a medida que crece la superficie. Además, las características específicas del proyecto, como la necesidad de modificar estructuras o la implementación de sistemas especiales, también pueden hacer variar el precio.
Es importante tener en cuenta que este proyecto es esencial no solo para la planificación y ejecución correcta de la obra sino también para cumplir con las normativas locales y sectoriales, optimizar recursos y garantizar la seguridad y la calidad del establecimiento renovado. La elección de un buen profesional garantizará que todos estos factores se consideren y manejen adecuadamente.
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