Proyecto de rehabilitación de cubierta

¿Cuándo solicitar un proyecto rehabilitación cubierta?

Decides realizar cambio o modificación de cubierta como parte del proyecto general de rehabilitación del edificio o como obra puntual. Seguramente tendrás en mente contribuir con la seguridad estructural de la edificación o mejorar las prestaciones de climatización del techo. Pero recuerda que las obras constructivas deben ser notificadas de manera pertinente a la autoridad municipal.

Por eso, debes contactar a una empresa o profesional independiente especializado que prepare el proyecto de sustitución de cubierta como documento técnico que te permita otros trámites y licencias (como la licencia de obra mayor).

Al estimar las dimensiones del proyecto y los materiales que deseas incorporar, puedes calcular el presupuesto de la obra. Además, debes reservar una partida para costes relacionados como tasas administrativas, honorarios del proyectista e impuestos.

El primer cálculo que puede servirte para determinar el presupuesto total es el presupuesto de ejecución material (PEM) que es el coste de la construcción. Sumas entonces 2 % del PEM por tasas administrativas, 4 % por honorarios del proyectista y de 4 a 6 % por impuestos. Recuerda que se trata de una competencia municipal y cada territorio fija parámetros y requerimientos a las obras.

Después del tiempo de redacción del proyecto, que también debes acordar con tu proyectista en función de la dimensión de la obra, debes calcular el período de tramitación ante la autoridad municipal para obtener las licencias de obras. Necesitas autorización antes de comenzar cualquier construcción.

Quizás es momento de renovar la impermeabilización de la edificación y, como parte del proyecto, comienzas a avizorar la posibilidad de realizar una rehabilitación de cubierta de mayores dimensiones. No puedes asumir el precio por completo, pero puedes conseguir ayudas y amortizarlo en un período breve al final del cual reducirás también tu gasto en energía.

Otra oportunidad para renovar la cubierta puede ser como parte de la rehabilitación general de la edificación porque necesite mejoras estructurales o porque exista el deseo de mejorar la fachada.

Tanto la cubierta de vivienda unifamiliar como las edificaciones colectivas, y en cualquier modalidad de cubierta plana o inclinada, debes atender las necesidades de conservación de esta estructura que eviten humedad, goteras, filtraciones, condensaciones y otras lesiones.

Recuerda que atacar más temprano estos daños puede contribuir al ahorro en el futuro.

El Código Técnico de la Edificación (CTE) define como obras de rehabilitación las destinadas a mejorar la seguridad a través de la adecuación de estructuras que incrementen la estabilidad y resistencia mecánica. También aquellas destinadas a mejorar la funcionalidad (como climatización y ahorro de energía, por ejemplo) y la remodelación para redimensionar viviendas o crear viviendas en un edificio.

Las obras deben cumplir especificaciones de CTE, una razón más para trabajar con empresas y profesionales cualificados. El código regula por ejemplo la inclinación de las cubiertas, cuando sea el caso, así como el uso de materiales.

Si avizoras la necesidad o tienes interés en realizar la rehabilitación, general o parcial, debes consultar si existen ayudas o planes de estímulo del gobierno central, la comunidad autónoma o el ayuntamiento.

Normativa y requisitos del proyecto rehabilitación cubierta

La rehabilitación de obras y edificios se ha convertido en un tema importante en las ciudades y la economía española. Hasta la emblemática Plaza Cibeles de Madrid fue envuelta en el año 2016 en un andamio para renovarse.

Las competencias en materia de construcción y regeneración suelen estar en los gobiernos locales, usualmente el municipio y algunos temas también en la comunidad autónoma. Sin embargo, el Ministerio de Fomento dicta planes de ayudas a la rehabilitación de edificios buscando ambientes eficientes y confortables, con mejor aislamiento para ahorrar energía y con accesos adecuados para personas con discapacidad.

El plan vigente hasta 2016 prevé ayudas y subvenciones para la rehabilitación y el sector espera que se realicen programas similares en los próximos programas de vivienda destinados a amortizar el precio de las obras.

Una cubierta plana o inclinada puede presentar deterioros por deformación, fisuras o grietas, hongos, corrosión de la estructura de hormigón, desprendimientos, condensación humedades, filtraciones y cualquier otro daño estructural.

Al tratarse de una competencia local no existe normativa ni un modelo único para un proyecto de sustitución de cubierta. Además, recuerda que puede estar incluido en el documento general de renovación de la edificación y ten en cuenta que todos estos informes pueden ser necesarios para obtener licencias de obras.

Sin embargo, queremos indicarte el tipo de información que, en general, requieren las autoridades en este tipo de documentos. En principio, detalla el conjunto objeto de la obra: edificación o cubierta vivienda unifamiliar. Luego refiere el responsable del trabajo –usualmente un arquitecto o ingeniero–, la situación de las obras y la justificación de los cambios.

También debes explicar los estudios previos, los cálculos para realizados para el cambio de cubierta, las aplicaciones del marco normativo utilizado, presupuesto del proyecto, la gestión de residuos y las instrucciones de mantenimiento y conservación.

Otros detalles que se incluyen en el proyecto son el peso de los elementos utilizados en la rehabilitación de cubierta –por su impacto estructural–, y las facilidades que se incorporen en los temas como desagües y aislamiento.

En el tema de la edificación, las directrices principales nacionales se encuentran en la Ley de Ordenación de la Edificación y en el Código Técnico de la Edificación (CTE). El primero es el marco general y el segundo entra en los aspectos técnicos como la estructura, los materiales y funcionales como accesibilidad, ahorro de energía, y planes contra incendios.

Es importante revisar el CTE junto con regulaciones específicas respecto a materiales pues algunos elementos –por ejemplo, el amianto– pueden estar sujetos a parámetros debido al cambio tecnológico. Algunas edificaciones no tienen la obligación de ceñirse al CTE, pero pueden tener en cuenta sus parámetros.

El marco legal evoluciona constantemente para brindar mejores condiciones a los ciudadanos. De hecho, en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana 7/2015 se estimula el uso de las cubiertas para la incorporación de dispositivos bioclimáticos o la instalación de equipos para captar energía renovable, como la solar.

¿Cómo conseguir un proyecto rehabilitación cubierta?

Tienes la necesidad y el interés de mejorar la cubierta de la edificación para regenerar su seguridad estructural o prestaciones como el aislamiento térmico ¿por dónde continuar para realizar el cambio o la modificación?

Seguramente comenzarás por consultar con las empresas especializadas para buscar y comparar presupuestos, pero no olvides los trámites administrativos atados a los trabajos de construcción y rehabilitación.

Puedes consultar a tu autoridad municipal respecto a los requisitos que debes presentar para obtener las licencias, pero ciertamente requerirás al menos licencias de obras.

Recuerda que, al tocar la estructura de la edificación, debes contar con el trabajo de una empresa o profesional cualificado que pueda explicar las características de la renovación a las autoridades. El documento en sí mismo es complejo y las autoridades pueden requerir información legal específica. Puedes revisarlo en la normativa o en las ordenanzas municipales.

El siguiente paso puede ser contactar a una empresa o profesional cualificado que te asesore en los requisitos y redacte el proyecto de rehabilitación de cubierta. Al respecto, puedes estimar que al proyecto de ejecución material (PEM) debes sumar aproximadamente 2 % por pago de tasas administrativas, 4 % en honorarios del proyectista y 4 a 6 % en impuestos. Así podrás anticipar el precio final de todo el conjunto.

Las obras de cubierta no entran en el tipo impositivo reducido para la rehabilitación de edificios residenciales, sino que se encuentran en el correspondiente a máquinas y equipos especiales.

Algunas edificaciones pueden ser protegidas o de valor histórico y sus intervenciones poseen regulación especial. Revisa estos parámetros antes de avanzar en el proyecto.

No solo existen esas particularidades. Si la modificación o cambio de cubierta se realiza en un edificio de viviendas solo un arquitecto puede redactar el proyecto. En otros casos, como trabajos en cubierta de vivienda unifamiliar, por ejemplo, el documento puede ponerse a cargo de un ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto.

Exige que el trabajador cumpla con los requerimientos del Código Técnico de la Edificación (CTE) y del municipio donde se realice. Por ejemplo, el CTE tiene exigencias específicas para cubierta plana y para cubierta inclinada, de modo que recomendamos no perder la vista a sus disposiciones.

En general, las cubiertas deben contar con impermeabilización, ventilación, aislamiento térmico. Cuando es inclinada deben contar con un recubrimiento en material ligero, como tejas o tejas sintéticas, por ejemplo, y, cuando es plana, su acabado depende de su utilización.

La cubierta requiere no solo un trabajo ocasional de impermeabilización o un momento particular de rehabilitación. También necesita un mantenimiento periódico que evite lesiones como humedad, hongos, filtraciones y otros.

El proceso de rehabilitación debe comenzar con la remoción de los materiales existentes, esto contando que se han instalado las protecciones y equipos necesarios. El trabajo toma en cuenta la edad de la edificación, el clima de la zona, la solidez de la estructura, el peso de los materiales a instalar y el presupuesto disponible. También resulta determinante su uso: si es transitable o no.

La capa de aislante puede estar separada de la impermeabilización por algún material como fieltro en casos específicos. La evacuación del agua, desagües y sumideros, son elementos importantes en estas intervenciones.

Cuanto cuesta proyecto de rehabilitación de cubierta