Por cien euros, dígame el primer barrio caro que se le venga a la mente… ¿Cuál ha pensado? ¿Pedralbes? ¿Salamanca? ¿Alguna zona residencial como Somosaguas en las afueras de Madrid?
¿De qué depende el precio del metro cuadrado?
No se extrañe, todos y cada uno de nosotros tenemos en mente lo que se nos quiere decir al hablar de “barrio caro”, a pesar de que dicha denominación pueda alcanzarse de mil maneras distintas. Es decir, el precio por metro cuadrado de una vivienda puede depender de si es céntrica o no, si se halla en una zona repleta de mansiones en la cual no se escucha el vuelo de una mosca, o simplemente se encuentra en una arteria comercial de fama mundial. Por ello, sin temor a equivocarme, en el imaginario colectivo se encuentran los distritos o barrios más caros de España, y del resto de países. Saville Row, Beverly Hills, ya sabe a lo que me refiero.
La superficie útil de una vivienda como marca
Ahora bien, hay un dato importantísimo que marcará el precio de su inmueble y que si no se calcula bien, puede hacerle perder muchas oportunidades de venta o alquiler o simplemente llamar a engaño a compradores: se trata de la superficie de la vivienda. Probablemente haya oído hablar de superficies construidas, catastrales, de parcela, útiles, y tenga la cabeza saturada de tantos números que no tiene por qué entender.
Mi consejo es que la superficie representativa de una vivienda solamente puede ser la útil, es decir, la resultante de descontar muros, tabiques, espacios ocupados por puertas y, por supuesto, cualquier espacio exterior o semiexterior como balcones, terrazas o lavaderos sin ventana. Ésa es la superficie que determina no solamente el parámetro base para calcular la calificación energética de la vivienda, sino la superficie indicada en la cédula de habitabilidad y la que debería figurar siempre en los documentos y anuncios de compraventa del inmueble.
Establecer con exactitud la superficie útil
Siempre que realizo una visita para cédulas de habitabilidad o certificados energéticos, pido que me enseñen la escritura y es inevitable encontrarse con un muestrario inacabable de denominaciones como las enumeradas anteriormente. Y no sólo eso: en bastantes ocasiones se confunden términos como “superficie construida” con la “superficie útil”, o bien la superficie catastral es misteriosamente adoptada en las escrituras como superficie útil, sin una comprobación de por medio.
Por ello es imprescindible – con la ayuda de un técnico, si es posible – establecer con exactitud cuál es la superficie útil de la vivienda a vender o alquilar y utilizar ese dato como fijo en todos los anuncios o visitas que recibamos. Por ejemplo, no vale manifestar que una vivienda tiene 120 metros cuadrados cuando 40 son de una terraza, en todo caso, la vivienda medirá 80 metros cuadrados más 40 de terraza.
Para acabar, y por experiencia propia, sé de muchísimos casos de pisos que he medido a posteriori de algún trabajo anterior y en los que he constatado que la superficie de los armarios no se había contado. Los armarios, siempre que superen los 170 centímetros de altura (como el resto de las estancias), deben sumarse a la superficie útil de la vivienda. No hago más que recordar una afirmación antológica de un profesor de Proyectos de la Facultad de Arquitectura, que nos instaba a contar todos los objetos que acumulábamos en nuestras casas y prever armarios para el doble en el caso de que diseñásemos una nueva vivienda.
Importancia de los metros cuadrados para establecer el precio
Si el precio por metro cuadrado de una vivienda oscila entre los 500€ para los barrios más humildes y de los 3000€ para arriba entre los más caros, imagínense la importancia que tiene para una tasación un simple metro cuadrado útil. O medio metro. Ni vendedor ni comprador se pueden permitir que un error en el cálculo de la superficie útil del inmueble suponga un chorreo de miles de euros.
Recuerda que para ser precisos en el precio de venta en una vivienda lo más útil es pedir una tasación inmobiliaria a un técnico profesional para que realice una valoración exacta teniendo en cuenta todos los factores además de la superficie, o la localización del inmueble; como por ejemplo, el año de construcción, el estado actual de la vivienda o el tipo de instalaciones privadas y comunitarias.