Cómo valorar un inmueble heredado

En un primer momento nos puede parecer que nos da igual: heredamos un pisito, o una casa vieja que no tiene más valor que el sentimental, o una parcela que no vale nada. Antes no teníamos nada y ahora tenemos algo, luego, ¿qué más nos da su valor?

¿Para qué necesitamos valorar un inmueble heredado?

Pues existen varios casos, en realidad casi todos, en que necesitamos saber el valor exacto de cada inmueble si no queremos perder mucho dinero o tener líos con el resto de herederos. He aquí los casos más habituales de tasaciones para herencias:

• Inmueble de varios herederos

En una herencia ideal, lo mejor sería que cada heredero herede un inmueble diferente y ninguno comparta nada. Lamentablemente esto casi nunca es así, máxime teniendo en cuenta que muchas veces no existe testamento y se reparte todo a partes iguales. En este caso, es habitual que uno de los herederos del inmueble les compre su parte al resto. Para lo cual es muy recomendable que haya un tasador imparcial que dictamine el valor del inmueble.

• Desconocimiento total de las posibilidades de un inmueble

Esto suele pasar con terrenos o parcelas en los que los herederos no se hacen una idea, ni remotamente, del valor de un terreno, sobre todo si es urbano. Hay entornos periurbanos de un gran valor inmobiliario que se malgastan cultivando patatas por desconocimiento de sus posibilidades urbanísticas, bien porque ha cambiado el planeamiento y el terreno ha sido recalificado, o bien por desconocimiento de sus herederos, que creen que, simplemente, en su terreno no cabe ninguna construcción posible.

Bien es verdad que, antes o después, alguien se encargará de hacérselo saber haciéndoles una oferta económica por su solar, más motivo aún para hacer una tasación y que no nos den gato por liebre.

Si heredamos un terreno urbano en el que no tengamos claro lo que se puede edificar o su valor real, es muy recomendable que lo tasemos. Nos podemos llevar muchas sorpresas. Aunque sea pequeño o de geometría irregular, puede serle muy útil al vecino o a una promotora para dotar de la edificabilidad necesaria al conjunto de varias parcelas.

• Valoración de inmuebles a efectos del impuesto de sucesiones

Finalmente, la tasación más habitual y más productiva relacionada con una herencia es la tasación pericial contradictoria, que consiste en hacer una tasación que corrige a la tasación oficial de la agencia tributaria autonómica.

Cuando se hereda un inmueble, hay que pagar el impuesto de sucesiones, que depende de las Comunidades Autónomas. Para ello, la agencia tributaria de cada Comunidad Autónoma hace una valoración, según sus criterios, de todos los bienes muebles e inmuebles de una herencia. Este valor de cada inmueble se puede calcular en las aplicaciones que tienen las Comunidades Autónomas y se corresponde muchas veces con el valor catastral multiplicado por un factor de corrección. (Este valor suele ir entre 1 y 3, dependiendo de cada municipio).

Es decir, el valor catastral (el valor que se utiliza, por ejemplo, para pagar los impuestos municipales), debería ser inferior al valor calculado por Hacienda, que a su vez debería ser igual o parecido al valor real o de mercado. Esto muchas veces no es así, pues estos valores se calculan de manera automática con criterios genéricos, y no se tienen en cuenta las circunstancias especiales de cada edificación o de cada parcela.

¿Qué pasa si el valor calculado por Hacienda es superior al valor real?

En este caso estamos en nuestro derecho de presentar una “tasación pericial contradictoria” que baje el valor del inmueble y así pagar menos impuestos (los que nos corresponden). Esta tasación debe estar hecha por un técnico competente de nuestra elección. Para el caso de inmuebles urbanos de todo tipo, construidos o no, nos hará falta un arquitecto o arquitecto técnico. Para terrenos rústicos, dependiendo del tipo exacto de terreno,  será necesario un ingeniero agrónomo u otros tipos de ingeniero. Entonces…

¿Merece la pena hacer una tasación pericial contradictoria?

En teoría, el perito que designes puede tasar el bien por encima o por debajo del valor de Hacienda, porque debería hacer su trabajo de la manera más imparcial posible. Si lo tasase por encima, simplemente no se presenta, aunque es improbable que esto suceda, pues el perito ya nos avisaría antes de nada de que no merece la pena hacer la tasación y no seguiría adelante. Si lo tasa por debajo, se pueden dar dos circunstancias:

• Si el valor tasado por el perito tercero no baja más de un 10% o de 120.000€ el valor de Hacienda, este queda como su valor final.
• Si el valor tasado por el perito tercero baja más de un 10% al valor de hacienda, se designa un perito tercero que desfaga el entuerto. Este perito lo designa Hacienda de unas listas oficiales y sí que deberá ser imparcial, pues no conoce a los sujetos reclamantes.

Teniendo en cuenta que, para un inmueble sencillo, por ejemplo un piso o una casa, los honorarios de una tasación pueden costar entre unos 200€ y 400€, y que el gravamen medio, aunque varía mucho según las Comunidades Autónomas, el valor del bien, etc., puede rondar el 18%, con que la tasación del inmueble baje 2.000€ ya saldríamos ganando. Eso es solamente un 2% del valor de un piso pequeño en una ciudad mediana de España. Teniendo en cuenta que el perito que designemos puede bajar tranquilamente la tasación hasta un 10%, la ganancia puede llegar a ser considerable.

Además, no tenemos que tener miedo a que se designe un perito tercero, pues si de verdad es necesario, quiere decir que estamos bajando el valor de nuestros inmuebles en torno al 10%, lo que será una cantidad mucho mayor a los honorarios del perito tercero, que está predefinidos por Hacienda en función del valor de los bienes a tasar y que, dependiendo de a que valor se acerque más, lo pagará el contribuyente o la administración.

Un detalle importante a tener en cuenta es que el cálculo del valor del inmueble a efectos de una herencia ha de hacerse siempre a fecha del fallecimiento. Muchas veces los trámites de la herencia se alargan muchos años y el valor real actual es muy diferente al de la fecha de devengo de la tasación. Esto se ha producido especialmente con la crisis. Tanto para bien como para mal, el valor actual de un inmueble suele ser muy inferior al de hace unos años y debemos tasar esos inmuebles con el valor de la fecha correcta.

En definitiva, es muy útil hacer una tasación de los inmuebles heredados, especialmente a la hora de pagar el impuesto de sucesiones correcto cuando no estamos convencidos de la tasación oficial. El trámite no es muy complicado y casi siempre vamos a ahorrar bastante dinero.