¿En qué consisten las agrupaciones de fincas?

Te contamos lo que necesitas saber para decidir si lo que quieres es agrupar unas fincas o una agregación de fincas, así como los pasos a seguir. Además, podrás discernir si puedes hacer una agrupación o no, en función de los requisitos que se deben cumplir que indicamos a continuación.

¿Qué es la agrupación de fincas?

Una agrupación de fincas consiste en la regularización en el Registro de la Propiedad y la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. A través de la realización de una nueva escritura, se obtiene una finca resultante, que consiste en la suma de dos o más fincas, con una nueva descripción registral y una referencia catastral única.

Generalmente, la agrupación de terrenos se hace inicialmente ante Notario, se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad y finalmente se notifica de la agrupación de fincas al catastro.

¿Qué tipos de agrupaciones de fincas existen?

Existen dos tipos fundamentales de agrupación de parcelas:

• En el caso que las fincas que se agrupen sean fincas colindantes se denomina agrupación en sentido propio.
• Si no son colindantes, para poder agruparlas deberá justificarse una causa o finalidad (como puede ser constituir una unidad funcional, una explotación económica o una explotación agrícola) da lugar a lo que se denomina finca discontinua.

¿Cuál es la diferencia entre agregación y agrupación de fincas?

Cuando se realiza una agregación de fincas, existe una finca matriz, que mantiene su referencia catastral, modificándose el resto de las fincas que se agregan.

En una agrupación, las referencias catastrales de todas las fincas agrupadas desaparecen y se asigna una nueva referencia catastral única a la finca resultante. Además, en el caso que las fincas agrupadas tengan diferentes propietarios, la finca resultante resultará ser una finca en proindiviso y cada uno de ellos tendrá el porcentaje correspondiente a lo que su finca aportara a la agrupación.

¿Cuáles son los requisitos de agrupación de fincas?

• La legitimación en el requirente. Es decir, al tratarse de un acto de riguroso dominio supone que, si las fincas pertenecen a varias personas, deberán de consentir todos los propietarios. Se acreditará ante Notario con los propios títulos de dominio. Cuando las parcelas tienen carácter ganancial, podrá hacerse con el concurso, exclusivamente, del titular registral. Cuando una parcela tiene carácter ganancial y otra privativa, deberá determinarse la cuota que corresponde a los cónyuges con uno u otro carácter.
• Deberá hacerse en escritura pública ante Notario en la que se describirá la nueva finca creada, con todas sus características y usos. Para evitar problemas futuros, es recomendable que la nueva descripción coincida con la del catastro.
• La licencia municipal o declaración de innecesariedad no siempre es necesaria, depende de está contemplado en las Ordenanzas Municipales.
• Cuando una finca está gravada con una carga, como puede ser una hipoteca, el titular de la misma no se ve afectado por la agrupación en caso de existir cargas en las otras fincas, cada propietario conservará sus cargas previas y no se extenderá a las demás.
• Una vez otorgada la escritura pública ante Notario, éste deberá remitir una copia autorizada de la escritura de agrupación al Ayuntamiento en el que se encuentre la finca.

¿Qué coste tiene la agrupación de fincas?

El coste de la realización de la agrupación de fincas es muy difícil de concretar, ya que hay que realizar varios trámites ante diferentes organismos. Para poder determinar el coste de la agrupación de fincas hay que sumar los costes de:

• Profesional experto que se encargue de la preparación de la documentación necesaria para realizar los trámites.
• Notario al ser necesario la realización de la escritura.
•  Inscribir la escritura firmada ante notario en el Registro de la propiedad.
• Informar a la Dirección General del Catastro de la agrupación.