Agrupación de fincas

¿Qué es la agrupación de fincas?

Las fincas urbanas son unidades de suelo o de edificación que pertenecen exclusivamente a un propietario, o a varios si se trata de una finca en proindiviso. Para saber cuáles son y dónde están, las fincas tienen unos límites o linderos que encierran su superficie. Pero a efectos administrativos, catastrales o de impuestos es necesario conocerlas con más precisión para garantizar los derechos de propiedad de los ciudadanos, y también para que estos puedan ejercer sus obligaciones. Para identificarlas jurídicamente se utiliza la referencia catastral.

La referencia catastral es el identificador obligatorio y oficial de las fincas. Es el carnet de identidad de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico (letras y números) que permite identificar, perfectamente y sin posibilidad de equivocación, las fincas en la cartografía catastral. Con la referencia catastral podemos identificar la finca en cualquier negocio jurídico, sin que podamos confundirla con otras.

Pero no se puede considerar que la referencia catastral sea un registro inmutable, básicamente, porque refleja una realidad que sí cambia. Los bienes inmuebles cambian. Se prestan a la modificación. Es posible separar, dividir o segregar las fincas entre varios propietarios. Pero también es posible hacer lo contrario, unir varias fincas para obtener una finca mayor.

Uno de los métodos para hacerlo es mediante la agrupación de fincas. Es importante no confundirlo con la agregación de fincas, un procedimiento similar pero con consecuencias diferentes.

En la agregación de fincas urbanas, la que es matriz o finca original mantiene su referencia catastral, y son las agregadas las que modifican las suyas. Por ejemplo, si tenemos una finca A y una finca B que se va a agregar, el resultado sería la finca A, pero con su superficie ampliada con la de la finca B.

En cambio, en la agrupación de fincas que aquí nos ocupa se eliminan todas las referencias catastrales originales y se asigna una nueva a la finca resultante tras la agrupación. Es decir, si tenemos una finca A a la que queremos agrupar una finca B, el resultado sería una finca que suma las superficies de A y B, pero se convertiría en la finca con referencia catastral C.

Debes tener en cuenta que la agrupación de fincas no es un mero acuerdo entre un par de propietarios que se dan la mano. Es un acto jurídico que debe registrarse convenientemente, con todas las garantías y según un procedimiento establecido. No consiste en cambiar de sitio los mojones de los linderos. Es algo más complejo, que requiere cierto estudio.

Este estudio es el proyecto de agrupación, un acto por el cual un técnico competente realizará un informe específico sobre la situación de las fincas, los cambios que se van a producir en ellas y las consecuencias que tendrá en la cartografía. Este proyecto es el que permitirá cambiar, después, los datos catastrales de la Administración que serán los que prueben fehacientemente y sin dudas que la agrupación se ha realizado de verdad.

¿Cómo realizar una agrupación de fincas?

Los propietarios de las fincas, si es que hay más de uno, deberán consentir el acto de agrupación expresamente, por medio de la presentación de los títulos de dominio. El propietario de las fincas no puede hacer por sí mismo el levantamiento del terreno, ya que todo el trámite de agrupación es un acto jurídico juramentado que debe realizarse por profesionales independientes.

El levantamiento del terreno para conseguir los planos actualizados de la finca resultante será responsabilidad de un técnico competente, que podrá ser un arquitecto técnico o ingeniero técnico. El siguiente responsable será el notario, el encargado de redactar y levantar la escritura de la nueva finca. Por último, aparece la Dirección General del Catastro, que se encargará de inscribir la nueva finca en sus registros.

En el caso de que la agrupación precise de una licencia municipal, también intervendrá el ayuntamiento, para concederla o denegarla.

Recurre a un técnico competente para que elabore los planos. Este acudirá a las fincas y tomará datos y medidas con su instrumental. Quizá te pida ciertos documentos, como por ejemplo, la documentación acreditativa de la titularidad, así como los datos registrales y catastrales de las fincas agrupadas. Con todo ello elaborará un plano en el que se reflejará la finca resultante después del acto.

Si la finca urbana se encuentra en el casco histórico de la localidad, es posible que el ayuntamiento te exija una licencia de agrupación. Eso implicaría presentar un proyecto técnico formal de agrupación, que podrá elaborar el técnico que elabore los planos. El contenido de este proyecto técnico no está estandarizado, pero presumiblemente deberá incluir:

– Memoria que justifique las razones por las que pretendes realizar la agrupación.

– Descripción de la finca resultante después de la agrupación.

– Descripción de las instalaciones y edificaciones que existan en las fincas.

– Plano de situación de las fincas que se vayan a agrupar.

– Plano de las fincas originales. El técnico deberá incluir la superficie, los servicios y servidumbres que afecten a las fincas, los linderos acotados, las curvas de nivel del terreno y la ordenación urbanística que esté vigente. También habrá que incluir en el plano las construcciones existentes.

– Plano de la finca resultante de la agrupación. Se incluirán las superficies, las curvas de nivel, los linderos y los servicios y servidumbres que afecte a la finca. El objetivo es que la identificación sea perfecta e inequívoca.

El ayuntamiento estudiará y valorará la solicitud de agrupación y otorgará o no la licencia.

El notario levantará la escritura de la nueva finca. Para ello necesitará la escritura de propiedad de las fincas originales, los planos elaborados por el técnico, la licencia de agrupación (si era necesaria), así como la certificación de cargas y gravámenes. Esta escritura será enviada a la Dirección General del Catastro para poder inscribir la nueva referencia catastral.

Tendrás que pagar los honorarios del técnico que elaborará el plano, que dependerán de la superficie de la finca y su ubicación y dificultad. También habrá que pagar los honorarios del notario, así como las tasas administrativas.

No olvides que la agrupación tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados.

Normativa y requisitos de la agrupación de fincas

– Ley 13/2015, de 24 de junio, que reforma la Ley Hipotecaria y la Ley de Catastro Inmobiliario. Con esta ley se consigue que la Dirección General del Catastro y el Registro de la Propiedad unifiquen criterio y métodos, así como que compartan de manera inmediata la información de sus registros. Esto permite ganar agilidad en los trámites, tanto para los notarios como para los propios ciudadanos. Esta ley establece cuándo es obligatorio registrar los cambios debidos a la agrupación de las fincas, de qué manera y con qué información asociada.

– Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que te señala tus derechos y obligaciones como propietario de una finca. Esta ley regula el valor del suelo y el derecho de edificación. Por lo tanto, te conviene tenerla en consideración cuando hablamos de usos de fincas y su agrupación. Por ejemplo, la agrupación aparece señalada como uno de los métodos de formación de fincas y parcelas en el art. 26.

- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. La propiedad horizontal representa un caso especial, pero también es muy común en las fincas urbanas. La formación de nuevas fincas o parcelas en la propiedad horizontal tiene requisitos especiales que debes considerar, si es tu caso.

– Legislación autonómica. Las comunidades autónomas han emitido sus propias leyes del suelo para desarrollar sus competencias urbanísticas. Debes respetar la ley que te corresponda en tu comunidad autónoma al respecto de los usos del suelo, derechos y obligaciones.

– Normativa municipal. Los ayuntamientos emiten las licencias de modificación de fincas, como es el caso de la licencia de agrupación (si es que tu caso la necesita). Por eso, debes prestar atención al Plan General de Ordenación Municipal de tu localidad para saber a qué atenerte. Es posible que si las fincas a agrupar están en el casco histórico de la ciudad, necesites esa licencia para poder hacerlo.

Los usos del suelo y la modificación de fincas dan para muchísima literatura jurídica y dudas inesperadas. Lo mejor es que recurras a profesionales del sector para plantearles las circunstancias de tu caso. Veamos algunos detalles.

– ¿Qué pasa si en el catastro no están incorporadas las fincas resultantes de las agrupaciones?

En ese caso, la Dirección General del Catastro solicitará que un técnico haga la llamada representación gráfica georreferenciada. Este es un plano preciso elaborado con técnicas punteras de geolocalización y que se presenta en un fichero informático en formato GML. Este formato permite que la información pueda ser compartida con el Registro de la Propiedad.

– Una de las fincas tiene una carga. ¿Eso impide la agrupación?

No, no la impide. Por ejemplo, si algunas fincas están hipotecadas, después de la agrupación esas cargas se arrastran a la finca resultante. Eso no afecta al resto de la finca.

– ¿Se puede agrupar una finca ganancial de un matrimonio con otra que sea privativa de uno de los cónyuges?

Sí, se puede. Pero en la escritura debe determinarse con claridad el porcentaje de finca resultante que corresponde a cada una de las fincas iniciales.

Cuanto cuesta agrupación de fincas